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13ème vague de l’Observatoire du moral immobilier : entre l’envie d’investir et la crainte d’Alur

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Au deuxième trimestre 2014, les français expriment un regain d’intérêt pour le marché immobilier. Cette reprise, relevée par l’Observatoire du Moral Immobilier piloté par le portail d’annonces immobilières LogicImmo.com, marque une rupture après une succession de quatre trimestres placés sous le signe de la morosité et laisse présager une reprise de la demande immobilière sur les mois à venir. En effet, 500 000 nouveaux acquéreurs ont rejoint le marché au deuxième trimestre 2014, soit une augmentation de 20% par rapport à la même période en 2013. Un indicateur au vert complété entre autres par l’attractivité des taux d’intérêt, un contexte économique jugé moins hostile et une relative stabilité des prix.

« La photographie du moral immobilier des Français en ce deuxième trimestre semble annoncer une embellie car les acheteurs sont de retour et ils sont 61% à penser que c’est le moment d’acheter. Mais si l’envie est là, ce nouvel élan pourrait être freiné par les difficultés d’obtention de crédit ainsi que par d’éventuelles lenteurs induites par la loi ALUR. » souligne Cyril Janin, Directeur Général deLogic-Immo.com et porte-parole de L’Observatoire du Moral Immobilier.

L’envie d’acheter est de retour

Les résultats de la 13ème vague 2014 de l’Observatoire du Moral Immobilier* laissent présager une reprise de la demande sur les mois à venir. En effet, après avoir boudé le marché pendant près de quatre trimestres, 500 000 acquéreurs ont rejoint le marché immobilier au deuxième trimestre 2014. Ceci a ainsi permis de retrouver un équilibre entre l’offre et la demande semblable à celui de 2012.

 L’opinion des acquéreurs

Ce retour des acquéreurs se conjugue avec une perception favorable des conditions d’achat : 61% pensent que c’est le moment d’acheter. Rappelons qu’ils n’étaient que 38% à partager cette opinion au deuxième trimestre 2012, juste avant que les ventes ne basculent à la baisse. Cette confiance pourrait se traduire rapidement par une augmentation du volume des transactions immobilières dans les mois à venir car pour 61% des acheteurs, leur projet pourrait se concrétiser d’ici la rentrée prochaine.

Décryptage des raisons du retour des acquéreurs

L’étude révèle que la perception des acheteurs sur le contexte économique futur leur semble légèrement moins sombre et devient plus propice à une acquisition. Certes, si 1 acheteur sur 2 s’attend toujours à une dégradation du contexte économique, c’est déjà 18% de moins par rapport au 2ème trimestre de l’année dernière où ils étaient 68% à partager cette vision morose. Aussi, même s’ils ne sont pas encore convaincus par la possibilité d’un rebond du niveau de vie en France, ils sont à l’heure actuelle 46% à croire en une stabilisation du contexte économique. Dans un autre registre, l’étude révèle une forte indifférence en ce qui concerne l’incidence de l’actualité politique récente dans leur projet immobilier. En l’occurrence, seuls 20% des acquéreurs immobiliers considèrent que le changement de gouvernement au deuxième trimestre 2014 pourrait avoir un impact sur leur projet. Parmi eux, 3 personnes sur 4 estiment que cet impact est négatif.

Après avoir atteint des niveaux historiques courant 2013, les taux d’intérêt se maintiennent actuellement à des niveaux très attractifs. Les acquéreurs immobiliers sont sensibles à cette bouffée d’air sur leur pouvoir d’achat immobilier. Ainsi, 62% des candidats à l’accession estiment que les taux sont attractifs au deuxième trimestre 2014. À noter qu’ils étaient encore plus nombreux à partager cet engouement à la même période l’année dernière (76%) surpris par la dégringolade des taux à des niveaux historiquement bas. Un enthousiasme dans la perception des taux d’intérêt qui contraste fortement avec 2012 où ils n’étaient que 25% à les considérer comme attractifs. Côté prix, au deuxième trimestre 2014, près de la moitié des acquéreurs immobiliers (46%) s’attend à une stabilisation de la valeur des biens. Désormais, seuls 39% espèrent une décote des prix immobiliers, or ils étaient 59% en 2013. De plus, parmi ceux qui prévoient une correction des prix, un sur deux estime qu’elle ne dépassera pas 5%.

« Si au deuxième trimestre 2013, les acheteurs étaient nombreux à s’attendre à une baisse franche de la valeur des biens, aujourd’hui ils sont nettement moins nombreux à y croire. Ils refusent ainsi de retarder leur acquisition pour une hypothétique baisse des prix qui devrait rester modeste d’après leur propre ressenti », rappelle Stéphanie Pécault, Responsable études pour L’Observatoire du Moral Immobilier.

La recherche d’un bien immobilier est bien souvent perçue comme un parcours semé d’embûches. Cette quête d’un bien est complexe et personnelle à chacun selon son budget, ses motivations, ses critères, ses attentes, son vécu… face à une multitude de biens, neufs et anciens, qui ne se ressemblent pas. Aussi, en 2011, à l’heure de l’euphorie immobilière, les acquéreurs se sentaient parfois découragés par le manque de biens disponibles et les lenteurs pour trouver le logement de leurs rêves. Au deuxième trimestre 2014, leur regard a changé. Face à l’offre actuelle, ils se sentent moins limités dans leur choix que ces trois dernières années. En effet, au deuxième trimestre 2014, s’ils sont encore 49% à trouver le choix de biens restreint, rappelons qu’ils étaient 61% à partager cette perception en 2011. « La prise de conscience de la chute historique des taux d’intérêt et l’impression de stabilité des prix donnent aux futurs acquéreurs le sentiment d’avoir une plus importante marge de manoeuvre» souligne Cyril Janin.

Quant aux délais estimés pour trouver leur bien, 54% d’entre eux estiment qu’ils sont encore trop longs alors qu’ils étaient 70% il y a 3 ans.

En effet, même si les taux de crédit restent très attractifs, les rendant plus facilement solvables, les acquéreurs ont le sentiment que les conditions d’octroi de crédit sont toujours très restrictives. Ainsi, ils sont 52% à penser que les crédits restent difficiles à obtenir au deuxième trimestre 2014 contre 48% un an plus tôt. Cette perception est d’autant plus ancrée dans l’état d’esprit des futurs acheteurs qu’au deuxième trimestre 2014, ils sont 82% à ne pas constater d’amélioration de leur situation financière personnelle.

 Regards croisés : la perception des acquéreurs face à la réalité du marché

Les résultats de cette 13ème vague de l’Observatoire du Moral Immobilier annoncent les premiers signes d’une reprise de l’activité immobilière, mais ce redémarrage reste fragile car d’autres facteurs sont susceptibles de freiner l’élan de ces acquéreurs qui semblent avoir repris confiance. Parmi ces points de vigilance, la difficulté à obtenir un crédit mais également des freins purement administratifs liés à l’alourdissement des procédures en matière de vente de biens en copropriété avec la loi ALUR sont à considérer. La mise en place de la loi ALUR est un goulot d’étranglement possible. Entrée en vigueur en mars 2014, elle requiert du vendeur de fournir de nombreux documents pour la signature de la promesse de vente. Non préparés à cette nouvelle mesure, certains syndics peuvent mettre jusqu’à un mois pour transmettre ces documents.

« Même si cette loi est louable dans son intention de sécuriser l’acte d’acquisition, elle implique un rallongement de la signature de l’acte d’achat. Une lenteur qui semble avoir une incidence sur le flux des transactions. À titre d’exemple, lorsque l’on sait que près de 30% des futurs acquéreurs revendent un bien en parallèle de leur nouvelle acquisition et qu’ils envisagent à plus de 58% de vendre avant d’acheter, nous pointons ainsi l’impact de la lourdeur administrative dans la reprise du marché », explique Cyril Janin.

 Après une fausse alerte sur la remontée des taux de crédit à la fin de 2013, ces derniers restent très attractifs, toutefois, cette tendance pourrait s’essouffler, notamment avec le projet de titrisation des crédits immobiliers. Cette technique de financement consiste en la transformation d’actifs en titres négociables qui sont par la suite vendus à des investisseurs. De ce fait, ce projet fait planer la possibilité d’une remontée des taux qui pourrait être conjuguée à un durcissement des conditions d’octroi de crédit. À ce développement possible s’ajoute l’éventualité d’une dépréciation de l’euro. Le spectre d’une augmentation des taux plane donc sur le pouvoir d’achat immobilier des Français.

Le manque de vitalité de la demande sur les quatre derniers trimestres a entraîné une baisse des tensions sur le marché. En effet, le rapport de force entre l’offre et la demande de logement avait presque atteint son point d’équilibre : un acquéreur face à quasiment un vendeur. Toutefois, la reprise de la demande constatée au deuxième trimestre 2014 induit une concurrence accrue et une bascule du rapport de force à la faveur des vendeurs. « Le retour à un marché de l’offre pourrait compliquer la recherche d’un bien immobilier et impliquer une nouvelle surchauffe des prix. » conclut Cyril Janin.  © LeFildeLimmo/BazikPress© fotomek – Fotolia.com

 

*Enquête réalisée sur un échantillon représentatif de 1209 personnes ayant un projet d’acquisition d’un logement d’ici un an. Avril – mai 2014.

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