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Alors que les propriétaires bailleurs connaissent leur première rentrée étudiante depuis l’interdiction de location des biens classés G, et que de nombreux étudiants peinent à trouver un logement, le bureau d’étude Casam publie un baromètre sur 13 villes étudiantes permettant d’évaluer l’impact de la réforme du DPE sur la tension locative. Quelle sera la part de petits appartements classés G en 2026 et comment cette part a-t-elle évolué au gré des différentes réformes ?
Le décret modifiant le coefficient d’énergie primaire de l’électricité, qui passera de 2,3 à 1,9, a été publié au Journal officiel ce mardi 26 août 2025, avec une entrée en vigueur au 1er janvier 2026.
Parmi les logements qui vont le plus bénéficier de cette réforme : les biens avec une mauvaise étiquette énergétique (D, E, F ou G) de petite surface, comme l’expliquait précédemment Julien Besnard, fondateur du bureau d’étude Casam. Autrement dit, des logements recherchés par les étudiants ! Alors, quel va être l’impact de la réforme sur DPE sur 13 grandes villes étudiantes étudiées Casam ?
Proportion de DPE qui gagneront 1 classe énergétique au 1er janvier 2026, selon leur classe énergétique actuelle
Pour les 13 grandes villes étudiantes observés ce sont 33 % des appartements de petites surfaces qui gagneront 1 classe énergétique suite à la réforme, et 35 % hors Paris. En effet, les petits logements parisiens représentent plus de la moitié des logements étudiés, et ils sont toujours en retard avec encore 20 % de biens classés G à Paris contre 6,5 % en moyenne dans les autres villes étudiantes.
“On observe que les logements qui restent classés G après les deux réformes, celle de 2024 sur les petites surfaces et celle de 2026 sur le coefficient d’énergie primaire de l’électricité, sont des biens qui cumulent les difficultés : souvent de petite taille et situés dans des co-propriétés anciennes. La spécificité à Paris c’est que le parc de logements G est quasi exclusivement composé de ce type de biens, la progression est donc plus difficile. Des travaux d’isolation conséquents sont indispensables dans ce type de biens.”, explique Julien Besnard.
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Ainsi en observant l’évolution de la part de logements G depuis 2023, on constate que la progression s’explique principalement par les deux réformes qui ont eu lieu en 2024 et en 2026, et très peu par les travaux réalisés.
Evolution de la proportion de DPE classés G depuis 2023 dans les principales villes de France
“Les petits appartements ont souvent été rénovés à une période où la performance énergétique n’était pas encore une préoccupation. Même suite à ces deux réformes, obtenir une classe énergétique E ou F dans un petit logement exige que la majorité des murs donnant sur l’extérieur soient isolés, et cela peut nécessiter de casser des rénovations antérieures, ou des accords de co-propriétés”, poursuit Julien Besnard.
“Suite à ces deux réformes qui ont supprimé les biais dans la méthode, on peut dire qu’aujourd’hui les logements restant en G sont de véritables passoires qui nécessitent d’être isolés. Mais ce n’est pas toujours si simple à entreprendre”, conclut Julien Besnard.
Proportion de logements qui gagneront 1 classe dans les principales villes de France
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Septembre 2025 marque la première rentrée depuis la réforme interdisant la location de biens G, ainsi de nombreux propriétaires se frottent actuellement à l’impossibilité de relouer. “Malheureusement ces propriétaires ne peuvent pas bénéficier de la réforme pour le moment, il faut attendre le 1er janvier 2026. Maintenant que la méthode de calcul semble stabilisée, cette période de vacance locative est le moment idéal pour identifier la feuille de route travaux, afin de pouvoir relouer, mais aussi valoriser leur bien en cas d’éventuelle revente, qui est une motivation non négligeable”, conseille Julien Besnard.
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Méthodologie statistique utilisée
Échantillon de 350 000 DPE issu du portail de l’ADEME, situés dans 13 grandes villes étudiantes.
Les DPE disponibles sur l’ADEME ont été recalculés pour définir :
Certaines données sont vérifiables grâce à l’outil public de l’ADEME.
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