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Selon une récente enquête, la part de résidences principales classées E, qui stagnait à 21-22 % depuis l’introduction du nouveau DPE, est soudainement passée à 17,8 % début 2025, dans la foulée de l’obligation de l’audit énergétique sur les maisons à la vente. Doit-on y voir un nouveau coup porté à la crédibilité du DPE (via l’effet de seuil) ? Ou faut-il y voir une prise de conscience des propriétaires et professionnels vis-à-vis des diagnostics, permettant d’en faire un élément clé de la prise de mandat, comme nous l’enseignons à nos éco-conseillers immobiliers.
L’automne est le moment idéal pour tirer un premier bilan des réformes qui ont marqué le marché immobilier en 2025.
Et une fois de plus, le DPE s’est invité au cœur des débats.
La récente étude de l’Observatoire de la rénovation énergétique (ONRE) ¹, portant sur les DPE réalisés entre le 1er octobre 2024 et le 31 mars 2025, étonne : la part de résidences principales classées E, qui était de 22 % en 2022, 21,4 % en 2023, puis 21,1 % en 2024, a brutalement reculé pour atteindre 17,8 % en 2025.
Or cette chute ne s’explique pas par une explosion soudaine des travaux de rénovation, qui ont dans le même temps chuté. Elle renvoie à un phénomène désormais documenté : l’effet de seuil.
L’« effet de seuil » désigne la concentration (anormale) de DPE à la frontière entre le E et le D, à l’avantage des propriétaires. En clair : quand un changement de classe permet d’éviter une contrainte (interdiction de louer, obligation d’audit, décote sur le prix), la tentation existe — consciemment ou non — de “faire basculer” le bien dans la catégorie la plus avantageuse, ici le D.
Imaginez un DPE avec une consommation d’énergie primaire de 253 kWh/m2/an, à 3kWh seulement de la classe D. Ce classement en E s’est peut-être joué à une petite erreur de mesure, à une caractéristique technique difficilement vérifiable ou sujette à interprétation (les combles sont-ils fortement ou faiblement ventilés par exemple). De lui-même, ou parfois sous la pression du client vendeur, le diagnostiqueur va alors corriger un paramètre soumis à débat et faire repasser le DPE à 248kWh/m2/an, donc en D.
Le Conseil d’analyse économique (CAE), dans son étude « Les effets des réformes du diagnostic de performance énergétique sur sa fiabilité » ², qualifie ce phénomène de « bunching statistique », avec l’existence de concentrations anormales de diagnostics juste du “bon” côté des seuils de classe.
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Créé en 2006, le DPE est passé de simple document administratif obligatoire à celui de véritable critère de valorisation d’un logement.
Pourtant, dans la pratique, beaucoup de professionnels continuent d’ignorer le contenu du DPE.
Chez Casam, nous faisons le pari inverse. Les éco-conseillers immobiliers que nous avons formés sont capables de réaliser un pré-DPE lors de l’estimation. L’objectif n’est pas de se substituer au diagnostiqueur mais d’anticiper ses besoins pour lui faire gagner du temps : identifier les informations manquantes, repérer les postes clés (isolation, menuiseries, système de chauffage, ventilation), et surtout préparer le vendeur à rassembler les justificatifs utiles (factures, attestations de travaux, notices techniques…).
La chute des biens classés E pourrait aussi indiquer que les propriétaires deviennent plus coopératifs, accompagnés par des conseillers immobiliers mieux formés et des diagnostiqueurs plus exigeants sur la complétude des données.
« Depuis l’obligation d’audit énergétique sur les biens E, il est plus facile de convaincre les propriétaires de réaliser une ouverture dans le mur afin de pouvoir réaliser un DPE “représentatif”, ou de les convaincre de ressortir les factures. Le coût de l’audit annoncé motive les clients. » explique Bruno Muzard, diagnostiqueur immobilier et gérant de la société M3Diag.
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Cette nouvelle donne crée un espace de différenciation pour les professionnels. Chez Casam, nous coachons les éco-conseillers immobiliers pour qu’ils/elles valorisent ce travail de recherche d’informations comme un service à part entière, et un service visible des clients ! Ce travail fait partie intégrante de leur mandat exclusif.
Cela suppose une compétence technique, pour savoir repérer les points d’attention qui feront basculer la note. Et une compétence commerciale pour montrer au propriétaire que cette préparation minutieuse du diagnostic n’est pas du “papier en plus”, mais un levier concret de valorisation de son bien et de sécurisation de la transaction.
2 https://cae-eco.fr/les-effets-des-reformes-du-diagnostic-de-performance-energetique-sur-sa-fiabilite
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