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Alors que le gouvernement ouvre une concertation sur l’avenir de l’encadrement des loyers — un dispositif qui disparaîtra dans six mois sans prolongation législative — la Cour de cassation a récemment préciser les conditions de recours au complément de loyer. Une tendance jurisprudentielle à suivre par les professionnels de l’immobilier, dans un contexte où la pression réglementaire, les contentieux locatifs et les interrogations sur l’efficacité du dispositif se multiplient.
Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, le bailleur peut demander un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières qui sont appréciées au cas par cas par les juges du fond sur lesquels la Cour de Cassation n’exerce qu’un contrôle limité étant précisé que le montant du complément de loyer n’est pas plafonné par la loi actuelle. C’est ce que nous apprend Maître Gabriel Neu-Janicki, analysant deux jurisprudences récentes.
Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, le bailleur doit fixer le loyer dans la limite du loyer de référence majoré. Toutefois, un complément de loyer peut être appliqué lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières.
Les caractéristiques permettant de justifier un complément de loyer doivent :
Le complément de loyer constitue une exception au mécanisme d’encadrement des loyers. Il permet de tenir compte de caractéristiques spécifiques du logement qui ne sont pas intégrées dans le calcul du loyer de référence.
Toutefois :
Il appartient donc aux juges du fond d’apprécier au cas par cas si les conditions sont réunies.
Dans la première affaire, le locataire contestait un complément de loyer appliqué à un studio de 16 m².
Les juges du fond avaient considéré que le complément était justifié par :
La Cour de cassation rejette le pourvoi et valide cette analyse.
Dans la seconde affaire, le logement situé à Paris bénéficiait d’une vue dégagée sur une église classée monument historique.
Le locataire soutenait que cette caractéristique ne pouvait justifier un complément de loyer dans une ville comptant de nombreux monuments historiques.
La Cour de cassation rejette également le pourvoi.
Elle confirme que cette vue constituait une caractéristique propre au logement, liée à :
Ces deux décisions confirment une tendance jurisprudentielle importante. Le régime du complément de loyer reste très largement laissé à l’appréciation des juges du fond. La Cour de cassation n’exerce qu’un contrôle minimal, se limitant à vérifier que la motivation des juges est juridiquement cohérente.
Cette situation crée une certaine insécurité juridique, car :
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 décembre 2025 n° 24-17.930
Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 4 décembre 2025, n° 24-15.589
Il s’agit d’un supplément appliqué au loyer lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort.
Actuellement non. La loi ne fixe aucun plafond.
Par exemple :
Oui. Il doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail.
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