Les agents immobiliers ne sont pas des experts en bâtiment, mais leur devoir d'information et de conseil peut les exposer à une lourde responsabilité lorsqu'ils passent sous silence des désordres visibles affectant un bien. À défaut, ils peuvent être condamnés à indemniser une perte de chance particulièrement importante, pouvant atteindre l'essentiel de la valeur du bien. Éclairage de Maître Gabriel Neu-Janicki.
Alors que le gouvernement ouvre une concertation sur l’avenir de l’encadrement des loyers — un dispositif qui disparaîtra dans six mois sans prolongation législative — la Cour de cassation a récemment préciser les conditions de recours au complément de loyer. Une tendance jurisprudentielle à suivre par les professionnels de l'immobilier, dans un contexte où la pression réglementaire, les contentieux locatifs et les interrogations sur l’efficacité du dispositif se multiplient.
La seule production d’un diagnostic de performance énergétique classant le logement en G en cours de bail ne suffit pas à justifier automatiquement la suspension totale du loyer ni à faire échec à la clause résolutoire. Une jurisprudence récente nous rappelle que la question doit être appréciée au regard du régime général du logement décent, de l’imputabilité des désordres au bailleur et du comportement respectif des parties pendant l’exécution du bail.
L’agent immobilier est soumis à une obligation précontractuelle d’information renforcée à l’égard du consommateur, qui en cas de manquement n’entraîne pas automatiquement la nullité du mandat, sauf à démontrer qu’il a provoqué un vice du consentement. En revanche, la Cour précise que la clause pénale prévue par l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 doit impérativement être rédigée en caractères très apparents, faute de quoi elle est nulle.
L’agent immobilier doit contrôler la véracité des informations fournies par le vendeur, notamment lorsqu’il affirme que la toiture a été vérifiée régulièrement. Cette obligation implique de vérifier la réalité des déclarations essentielles du vendeur, lorsque celles-ci conditionnent la sécurité juridique ou la valeur du bien (état de la toiture, travaux réalisés, conformité technique…).
L’agent immobilier ne peut prétendre à une commission ni à une indemnité lorsque la vente est conclue par une autre agence après résiliation de son mandat , et ce même avec un acquéreur présenté par la première agence. Ce contournement du mandat est souvent sujet à des discussions légales complexes.
Le rôle de l’agent immobilier dans la formation de la vente est souvent source de confusion. S’il dispose d’un mandat d’entremise, son intervention se limite à mettre en relation vendeur et acquéreur, sans pouvoir engager juridiquement son mandant. Or, la jurisprudence rappelle avec constance que seule une clause expresse lui confère ce pouvoir de représentation. Comprendre cette distinction est essentiel pour sécuriser les transactions et éviter tout risque de responsabilité professionnelle.
En matière de défiscalisation Scellier et Duflot, dès lors que l’attention de l’agent immobilier n’a pas été attiré sur ce sujet, sa responsabilité ne peut pas être engagé pour avoir mis en location le bien à un prix ne permettant pas d’en bénéficier et entraînant le redressement fiscal des propriétaires. Les explications de Maître Gabriel Neu-Janicki.
L’acquéreur a exercé son droit de rétractation hors délai, de sorte que le refus de réitérer la vente immobilière lui est imputable à faute et il engage donc sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’agent immobilier, au titre de la perte de son droit à rémunération fixé à 10 000 euros.
Ce mois de juin 2023, la revue juridique américaine « Best Lawyers » a dévoilé son palmarès 2024 des meilleurs avocats français reconnus par leurs pairs, notamment dans la catégorie du droit immobilier.
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