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Après plusieurs années d’incertitudes, l’investissement locatif revient au cœur des stratégies patrimoniales. Fiscalité, financement, rentabilité, transmission… Le point sur les arguments à faire valoir pour convaincre les investisseurs.
Premier facteur de retour de confiance : la clarification fiscale. « Le nouveau cadre législatif issu de la loi de Finances 2026 a mis fin à une période d’instabilité qui freinait les décisions d’investissement. Même si son efficacité fait parfois débat, le dispositif Jeanbrun a au moins le mérite d’exister », souligne Karim Idebdou, CEO de Vestizy. Ce dernier vise notamment à rapprocher la fiscalité de la location nue de celle du meublé, en introduisant la possibilité d’amortir l’investissement sur une durée longue.
Un avantage jusque-là réservé au LMNP.
Après une forte volatilité en 2023 et 2024, les taux d’emprunt se sont stabilisés entre 3 et 3,5 %. Un niveau que la mémoire collective tend à surévaluer. « Si entre 2019 et 2022, des conditions exceptionnelles avaient permis d’atteindre des taux à 0,8 % sur 15 ans, il ne faut pas oublier que ces derniers étaient à 5-6 % il y a 8 ans. Nous sommes donc aujourd’hui à des taux très honorables », souligne Aurélien Toulouse, CEO de Victor Investissements.
Sans compter que la France bénéficie d’un avantage trop souvent négligé : des taux fixes sur toute la durée du prêt, là où les emprunteurs américains ou britanniques s’exposent à des révisions annuelles.
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Dans un environnement économique incertain, la pierre conserve sa fonction protectrice. Et pour cause, l’un des principaux atouts de l’investissement locatif face à l’inflation réside dans la capacité des loyers à s’ajuster automatiquement à la hausse des prix. En France, cette indexation s’effectue principalement à travers l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Insee. « Ce mécanisme protège les investisseurs immobiliers : leurs revenus locatifs conservent une valeur réelle dans le temps, contrairement à d’autres sources de revenus fixes, comme les obligations ou les produits d’épargne dont les taux sont figés », souligne Aurélien Toulouse.
L’immobilier reste aujourd’hui le seul actif accessible massivement grâce au crédit bancaire. « C’est presque une hérésie, en France, de ne pas utiliser sa capacité d’emprunt », souligne Aurélien Toulouse. Selon lui, le mécanisme est simple : « La banque prête de l’argent, et cet argent est remboursé en tout ou partie par le locataire. » Même constat pour Karim Idebdou : « C’est le seul investissement où vous pouvez faire du levier financier. Si vous demandez un emprunt pour acheter des actions, il sera
refusé. En immobilier, vous pouvez lever de la dette pour investir. » Ce recours au financement permet ainsi d’accélérer la constitution d’un patrimoine sans mobiliser une épargne importante, tout en bénéficiant d’un actif tangible et générateur de revenus.
Un atout indéniable qui continue de distinguer l’investissement locatif des autres classes d’actifs.
La rentabilité immobilière est souvent sous-estimée car elle est calculée sur le montant total de l’investissement. « Dans la majorité des cas, on parle de 5 % dans les grandes villes, mais ce raisonnement est trompeur », explique Aurélien Toulouse. En réalité, l’analyse pertinente consiste à raisonner sur l’apport personnel et non sur le prix global du bien. Grâce à l’effet de levier du crédit, un investisseur mobilisant 20 000 euros peut acquérir un bien de 220 000 euros. « La performance doit alors être rapportée à cet apport initial, ce qui conduit à des niveaux de rentabilité pouvant atteindre ou dépasser 30 %, et ce dès la première année », ajoute-t-il.
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La pénurie locative s’intensifie dans de nombreuses villes françaises. Le retrait d’investisseurs particuliers, les normes énergétiques exigeantes et le ralentissement de la construction neuve ont, en effet, réduit l’offre disponible. Résultat : la demande locative explose. « L’investisseur est un acteur essentiel de l’équilibre du marché immobilier. Investir aujourd’hui revient non seulement à sécuriser un placement, mais aussi à répondre à un besoin structurel de logement », analyse Karim Idebdou.
La correction des prix engagée depuis 2023 modifie le rapport de force. Les vendeurs acceptent davantage la négociation, les biens restent plus longtemps sur le marché et les marges d’optimisation réapparaissent. « Les meilleures opérations se font rarement dans l’euphorie. Quand le marché hésite, les investisseurs professionnels avancent », rappelle Aurélien Toulouse. Pour les acquéreurs capables d’analyser le potentiel locatif plutôt que la tendance médiatique, la période offre ainsi un terrain particulièrement propice.
Au-delà du rendement, l’immobilier demeure un instrument de transmission et de sécurisation patrimoniale. Il permet de préparer la retraite, d’organiser une succession ou de diversifier ses revenus futurs. « L’immobilier locatif n’est pas seulement un placement, c’est une stratégie de vie financière. », conclut Karim Idebdou. Il faut dire que des revenus complémentaires, un capital progressivement amorti par les loyers et un actif tangible forment un trio particulièrement sécurisant, tant pour les investisseurs que pour leurs héritiers.
Bon à savoir : L’Assemblée nationale a adopté, le 28 mai dernier, en première lecture, la proposition de loi portée par l’ancienne ministre du Logement, Valérie Létard. L’objectif ? Assouplir le dispositif Jeanbrun et corriger ainsi certaines failles du statut du bailleur privé. Le point sur ce que cela va changer pour les investisseurs.
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