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Piscine, jacuzzi, spa, abri de jardin… Chaque été, les mêmes questions reviennent lors des visites ou des estimations. Une piscine hors sol est-elle imposable ? Un jacuzzi nécessite-t-il une autorisation ? Un abri de jardin peut-il faire augmenter la taxe foncière ? Dans ce rappel juridique, Sophie Droller-Bolela fait le point sur les principales règles d’urbanisme et de fiscalité que tout professionnel de l’immobilier a intérêt à maîtriser pour mieux conseiller ses clients.
La saison estivale rime avec grands projets d’aménagement extérieur pour la plupart de vos clients. Ils recherchent une maison mais avec l’idée de la modifier rapidement, de l’améliorer selon leurs goûts. Et vous, agents immobiliers, vous devez répondre à de nombreuses interrogations lors de la visite de ces biens : faut-il déposer une déclaration préalable ? Le permis de construire est-il nécessaire ? Les impôts locaux vont-ils augmenter ?
Certes, l’agent immobilier n’a pas vocation à remplacer les professionnels qui maîtrisent ces questions comme les architectes ou les services instructeurs. Cependant, il est important, pour le professionnel de l’immobilier d’offrir un éclairage à son client en lui donnant un début d’information fiable et de l’alerter sur les potentielles difficultés que son projet emporte.
Découvrons ensemble quelques questionnements récurrents auxquels les agents immobiliers sont confrontés en matière de vente de maisons individuelles.
Les professionnels de l’immobilier le savent parfaitement, il existe une indépendance des législations. Cependant, trop de propriétaires raisonnent de manière binaire : si leur projet n’exige ni déclaration préalable ni permis de construire, ils en déduisent qu’il sera également sans conséquence sur leurs impôts locaux. De même que certains pensent qu’une construction soumise à une autorisation d’urbanisme entraînera forcément une augmentation de leur taxe foncière.
Ces deux raisonnements sont inexacts.
Rappelons simplement, que le Code de l’urbanisme détermine les autorisations nécessaires au regard de la nature du projet, de sa surface, de son implantation ou encore de la localisation du terrain.
Alors que le Code général des impôts poursuit une logique différente : il cherche à déterminer si la construction modifie la valeur locative cadastrale du bien, base de calcul de la taxe foncière.
Autrement dit, une même installation peut relever de trois régimes distincts :
• les autorisations d’urbanisme ;
• la taxe d’aménagement ;
• la taxe foncière.
Le rôle de l’agent immobilier consiste alors à attirer l’attention de son client sur cette distinction essentielle.
La réponse n’est pas si évidente. En effet, contrairement aux idées reçues, une construction réalisée sans permis ou sans déclaration préalable peut tout à fiat être prise en compte par l’administration fiscale.
Il faut se référer à l’article 1380 du Code général des impôts qui soumet à la taxe foncière les propriétés bâties. Pour savoir si le projet de construction relève de cet article il convient de s’appuyer sur les deux critères cumulatifs retenus par la jurisprudence.
C’est pourquoi, beaucoup de vendeurs affirment encore : « C’est démontable, elle n’est donc pas imposable. »
Pourtant certaines constructions, démontables en théorie, peuvent être imposées.
Cette règle est issue d’un arrêt que tout agent immobilier devrait connaître selon lequel, la piscine démontable peut être taxable. Dans cette affaire, les propriétaires soutenaient qu’une piscine en kit ne pouvait être regardée comme une propriété bâtie puisqu’elle pouvait être démontée (CE, n° 376959 du 13 avril 2016). Les juges n’ont pas suivi ce raisonnement. Ils ont relevé que, compte tenu de ses dimensions, des travaux réalisés pour son installation et du fait qu’elle n’avait manifestement pas vocation à être déplacée, cette piscine constituait bien une propriété bâtie au sens de l’article 1380 du CGI.
Cette décision présente un intérêt pratique majeur pour les professionnels de l’immobilier. Elle démontre que le caractère démontable d’un équipement ne suffit jamais, à lui seul, à exclure toute taxation. Les juges privilégient une appréciation concrète de l’installation et recherchent avant tout son caractère durable et l’intention des propriétaires.
Pour un agent immobilier, cette jurisprudence constitue un excellent exemple de la prudence qui doit accompagner tout conseil donné à un acquéreur ou à un vendeur.
Il en est de même concernant une idée reçue selon laquelle une construction irrégulière au regard du droit de l’urbanisme échapperait à l’imposition. Cependant, une réponse ministérielle Bascou rappelle que l’irrégularité administrative ne fait pas obstacle à la taxation fiscale (Rép. min. n° 43957, JO AN du 11 août 2009).
Si la fiscalité répond à une logique patrimoniale, le droit de l’urbanisme poursuit un objectif totalement différent. Le droit de l’urbanisme permet d’assurer un développement harmonieux des constructions et préserver les règles d’aménagement fixées par la commune.
Il convient donc pour l’agent immobilier, de ne pas commettre l’erreur de ne raisonner qu’en fonction de la surface de l’équipement. En effet, la superficie n’est qu’un des critères retenus par le Code de l’urbanisme. La nature de l’ouvrage, sa durée d’implantation, son caractère permanent ainsi que les dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) sont tout aussi déterminants.
En principe, les piscines non couvertes dont le bassin n’excède pas 10 m² sont dispensées de toute formalité d’urbanisme (art. R. 421-2 du Code de l’urbanisme), sauf lorsqu’elles sont implantées dans un secteur protégé. Au-delà de 10 m² et jusqu’à 100 m², une déclaration préalable est généralement requise (art. R. 421-9 du même code).
Enfin, les piscines dont le bassin dépasse 100 m², ainsi que certaines piscines couvertes par un abri de plus de 1,80 mètre de hauteur, relèvent du permis de construire.
Ces seuils constituent toutefois le droit commun. Ils doivent toujours être confrontés aux dispositions du PLU, qui peut imposer des prescriptions plus restrictives en matière d’implantation, de matériaux ou d’intégration paysagère.
Ces piscines bien que la plupart du temps installées hors sol peuvent parfois relever du régime de la piscine installée à demeure.
Ainsi, une piscine gonflable installée quelques semaines durant l’été ne soulève évidemment pas les mêmes questions qu’une piscine en kit, montée sur une dalle béton et laissée en place toute l’année.
Rappelons que le Code de l’urbanisme tient compte non seulement de la superficie du bassin mais également du caractère temporaire ou permanent de l’installation.
L’agent immobilier évitera donc toute réponse catégorique. Il préférera interroger son client sur la durée d’installation, les travaux envisagés et la localisation du bien avant de l’orienter vers le régime applicable.
Par un arrêt du 8 février 2006 (CE, n° 272188), les juges ont considéré que le bassin et la margelle formaient un tout indissociable afin d’apprécier la conformité du projet aux règles d’urbanisme. En conséquence, même si les parties maçonnées entourant le bassin ne sont pas prises en compte pour déterminer le régime de l’autorisation d’urbanisme, elles doivent être intégrées dans l’analyse du projet au regard des règles du PLU, notamment celles relatives aux implantations et aux reculs. L’intérêt de cette jurisprudence est de rappeler que l’urbanisme n’a pas une vision micro mais bien macro de l’aménagement.
À lire : Savoir lire un PLU peut vous aider à renforcer votre professionnalisme
Pour répondre à cette question, il nous faut identifier son mode d’installation pour déterminer les règles applicables.
Ainsi, le jacuzzi simplement posé sur le sol, sans terrassement ni fondations, relève généralement d’un équipement mobilier et n’appelle, en principe, aucune formalité particulière.
Les choses varient lorsque le spa est enterré ou semi-enterré, ou lorsqu’il nécessite des travaux de maçonnerie. Dans une telle hypothèse, il sera alors assimilé à une piscine et les règles du Code de l’urbanisme trouveront à s’appliquer.
L’abri de jardin est probablement l’aménagement qui donne lieu au plus grand nombre d’idées reçues. C’est aussi l’une des installations les plus simple à réaliser et qui fait partie des tendances.
De nombreux propriétaires pensent qu’un cabanon préfabriqué acheté dans une grande enseigne de bricolage échappe automatiquement à toute réglementation. Cependant, il n’en est rien puisque du point de vue urbanistique, le régime dépend principalement de la surface créée, de la hauteur de l’ouvrage, de son implantation et des règles propres à la commune.
D’un point de vue fiscal, la question est différente. Lorsqu’il présente les caractéristiques d’une véritable construction fixée durablement au sol, l’abri de jardin peut être intégré dans l’évaluation de la valeur locative cadastrale (Rép. Min Masson n° 13536, JO AN du 25 septembre 1989, p. 4261). S’il est soumis à une autorisation d’urbanisme, il peut également générer le paiement de la taxe d’aménagement, sous réserve des exonérations éventuellement décidées par les collectivités territoriales.
Le professionnel de l’immobilier retiendra donc une règle simple : un abri de jardin ne doit jamais être analysé uniquement au regard de sa superficie. Son mode de construction, son ancrage au sol et les règles locales sont tout aussi déterminants.
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