Transaction : panorama d’actualité

Réglementation professionnelle

La non-détention de fonds.

La loi du 23 juillet 2010 permet aux agents immobiliers qui déclarent leur intention de ne pas détenir de fonds de ne pas souscrire de garantie financière. L’agent immobilier ne peut alors recevoir ni détenir, directement ou indirectement, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission. Il lui est notamment interdit de recevoir un chèque destiné au notaire ou à tout autre personne. Les modalités pratiques de ce dispositif sont définies par un décret du 30 décembre 2010. L’agent immobilier doit déposer une déclaration sur l’honneur auprès de la préfecture. Les mentions « non-détention de fonds » et « absence de garantie financière » sont alors apposées sur la carte professionnelle qui lui est remise. L’agent immobilier est dispensé d’ouvrir un compte séquestre, mais il doit délivrer reçu lorsque sa commission lui est versée. Les documents, contrats et correspondances à usage professionnel, les publicités commerciales ainsi que les affiches obligatoires apposées en évidence,  dans la vitrine ou sur le panneau publicitaire extérieur ainsi que dans les lieux destinés à recevoir la clientèle, indiquent, en caractères très apparents, que l’intéressé ne doit recevoir ni détenir d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux représentatifs de sa rémunération ou de sa commission. Un arrêté viendra préciser ce point. Les différents documents  n’indiqueront  plus les noms et coordonnées du garant.

Mandat exclusif

La remise immédiate du mandat exclusif au mandant.

Par un arrêt du 25 février 2010, la Cour de cassation précise que la remise immédiate d’un des exemplaires du mandat de vente comportant une clause d’exclusivité est exigée pour sa validité même. Elle censure ainsi, par la nullité du mandat, la pratique consistant notamment à recueillir la signature du mandant sur le mandat, puis à lui adresser ultérieurement  son exemplaire par courrier. L’agent immobilier ne peut que s’adapter à cette nouvelle exigence et remettre au  mandant, immédiatement après sa signature, un exemplaire du mandat comportant toutes les mentions légales  obligatoires, au nombre desquelles le numéro d’enregistrement au registre des mandats.

La dénonciation de la clause d’exclusivité.

La Cour de cassation valide, dans un second arrêt du 25 février 2010, la possibilité, pour le mandant ayant consenti un mandat exclusif à l’agent immobilier, de révoquer la seule clause d’exclusivité du mandat. Elle énonce que, sauf stipulation d’irrévocabilité, la révocation partielle du mandat est, comme sa révocation totale, laissée à la discrétion du mandant. En pareille hypothèse, l’agent immobilier a pour seule latitude de poursuivre l’exécution du mandat ainsi modifié ou de renoncer au mandat. Au regard de cette jurisprudence, plusieurs commentateurs ont souligné l’intérêt que pourrait avoir une adaptation du contenu des mandats, afin d’éviter la révocation de la clause d’exclusivité seule.

Violation du mandat simple et indemnisation de l’agent immobilier

Même en mandat simple, l’agent immobilier peut prétendre à indemnisation. Trois arrêts de la Cour de cassation permettent de faire un point sur cette question. Indemnisation en cas de fraude. La Cour de cassation rappelle, le 8 avril 2010, que lorsque l’agent immobilier titulaire d’un mandat simple est évincé par fraude, il peut prétendre à une indemnisation. Ce principe a été affirmé depuis plusieurs années. En l’espèce, un acquéreur a conclu un compromis par l’intermédiaire de l’agent immobilier, puis s’est rétracté. Il a de nouveau acquis le bien, en démembrement de  propriété, avec ses enfants, et par l’intermédiaire du notaire, lui-même mandaté. La cour de cassation reproche à la cour d’appel de ne pas avoir répondu au moyen qui invoquait le fait que l’aménagement apporté à l’opération était destiné à tenir en échec les droits de l’agent immobilier. La décision de la cour d’appel de renvoi sera intéressante en ce qu’elle pourra peut-être illustrer cette notion.

Obligation d’information envers l’agent immobilier.

Tout d’abord, la Cour de cassation précise, le 11 février 2010, que l’indemnisation de l’agent immobilier, en application de la clause pénale du mandat, n’exige pas la perte d’une commission. En l’espèce, des vendeurs avaient conclu un  mandat simple de vente, et ont vendu « en direct » à des acquéreurs, sans en informer l’agent immobilier. Le mandat leur imposait d’informer immédiatement l’agent immobilier en lui notifiant par lettre recommandée avec avis de réception les nom et adresse de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Les vendeurs n’ont pas respecté cette obligation, et l’agent immobilier a réclamé une indemnisation, conformément à la clause pénale. La Cour de cassation permet ainsi à l’agent immobilier de percevoir des dommages  intérêts en application de la clause pénale du mandat, du simple fait que les vendeurs n’aient pas respecté leur  obligation d’information à son égard, et ce même s’il n’a pas trouvé d’acquéreur aux charges et conditions posées par le mandat. Il est possible, cependant que, dans cette hypothèse, les juges modèrent le montant de l’indemnité, en considérant qu’elle est manifestement excessive.

Un arrêt tout récent, du 14 décembre 2010, sanctionne une attitude  similaire des vendeurs, qui avaient laissé un agent immobilier visiter le bien avec des acquéreurs, lesquels avaient ensuite fait une offre aux conditions du mandat. Lorsque l’agent immobilier a transmis cette offre aux vendeurs, ces derniers l’ont informé, par LRAR, qu’un compromis avait été signé la veille de la visite faite par l’agent immobilier. L’agent immobilier a, dans cette affaire, obtenu une indemnité d’un montant équivalent à sa commission, ainsi que la clause pénale le stipulait.

Notification du compromis à chacun des époux.

Lorsque deux époux achètent un bien immobilier, l’agent immobilier, qui effectue la notification de l’acte par lettre recommandée, afin de faire courir le délai de rétractation prévu par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, a tout intérêt à envoyer un courrier à chacun des époux et à vérifier la signature figurant sur l’accusé de réception. En effet, lorsque l’avis de réception n’est signé que d’un seul époux, il n’est pas établi que l’autre époux ait reçu notification du délai de rétractation, et que le délai ait couru à son égard. Le notaire pourra imposer une nouvelle notification. La Cour de cassation considère que lorsque la notification a été effectuée non par lettres distinctes adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire  effet à l’égard des deux que si l’avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l’époux signataire était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint.

 

Bail Attention à la surface !

Depuis la loi Boutin, la surface habitable du logement doit être mentionnée non meublée sur le bail à usage d’habitation principale. La loi ne prévoit aucune sanction spécifique. Cependant, la cour d’appel de Versailles a jugé, le 7 septembre 2010, que « la différence entre la surface indiquée au bail et la surface réelle étant de 12 %, il convient de réduire, à titre de dommages et intérêts, le montant du loyer de 12 % ». L’agent immobilier pourra donc opportunément attirer l’attention du bailleur sur l’importance que revêt la mention d’une surface exacte dans le contrat de bail, et l’intérêt qu’il peut y avoir à recourir à un professionnel pour effectuer cette mesure. D’autres cours d’appel ont eu une attitude bien moins favorable au locataire. La cour d’appel de Bordeaux a ainsi considéré en 2008 que les règles imposant la mention de la surface « impliquent seulement que le prix du loyer doit être conforme à la prestation attendue par le locataire et au prix du marché locatif, et non référencé par rapport aux mètres carrés habitables ».