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Le négociateur peut acheter un bien

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L’article 1596 du Code civil ne s’applique pas au collaborateur qui n’est pas chargé de la vente du bien.

photo : Sans titre15

Le négociateur salarié peut valablement  acheter un bien pour lequel l’agence est titulaire d’un mandat de vente, a rappelé la Cour de cassation.

Le Contexte

La propriétaire d’un bien immobilier confie un mandat de vente à une agence immobilière, afin de trouver un acheteur. L’un des salariés de l’agence, négociateur VRP, se porte acquéreur du bien. Après l’acte authentique, le vendeur, considérant que le bien a été vendu à un prix largement inférieur à sa valeur, assigne son acheteur en nullité de la vente, considérant qu’il ne pouvait pas légalement acheter le bien. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a prononcé la nullité de la vente consentie par le mandant au négociateur de l’agence, et a condamné celui-ci à indemniser le vendeur.

L’arrêt

La Cour de cassation, dans sa décision du 15 octobre 2015, précise que le salarié d’une agence immobilière, qui n’était pas chargé de traiter la vente du bien, n’a pas la qualité de mandataire du vendeur. Ce négociateur a acquis le bien pour lui-même à titre personnel. La vente est ainsi valable au regard de l’article 1596 du Code civil.

La leçon

L’article 1596 du Code civil interdit au mandataire de se porter acquéreur du bien dont la vente lui a été confiée. Cette  prohibition touche aussi bien le mandataire lui-même qu’une personne interposée. Ainsi, l’agent immobilier ne peut pas acheter un bien qu’il est chargé de vendre. La vente passée en violation de cette interdiction encourt la nullité, à la demande du vendeur, dans le délai de cinq ans suivant l’acte authentique.

Cette décision toute récente de la Cour de cassation vient conforter la solution posée dans un précédent arrêt du 18 juin 2014 : le salarié de l’agence immobilière n’est pas juridiquement le mandataire du vendeur. Il peut donc librement acquérir un bien sur lequel l’agence détient un mandat de vente, à la condition, bien entendu, que cette acquisition se fasse pour son propre compte, à titre personnel.

La Cour de cassation relève, en outre, que le négociateur n’était pas chargé de traiter la vente en cause. Rappelons cependant la limite : l’agent commercial, qui travaille pour le compte de l’agent immobilier, a la qualité de mandataire. Il demeure donc vraisemblablement concerné par l’interdiction posée par l’article 1596 du Code civil. Cass. Civ. 1, 15 octobre 2015

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Anne-Claude Poncet

Anne-Claude Poncet, Expert immobilier BusinessFil.
Interlocuteur privilégié des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société BusinessFil, réalise des contenus pour des publications spécialisées, et leur dispense des formations professionnelles.
Email : contact@businessfil.fr

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Vos réactions

  • Par Droller-Bolela, il y a 3 années

    Un nouvel arrêt est tombé sur l’application de l’article 1596 récemment dans lequel on trouve la particularité de l’existence d’une société interposée. Dans cet arrêt les juges retiennent notamment la méconnaissance par les vendeurs de cette interdiction.
    Sophie Droller-Bolela, http://www.actujuridiqueimmobilier.com

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