Coup d’œil sur les pratiques anti blanchiment aux Etats-Unis

En matière de lutte contre le blanchiment, les autorités américaines partent du principe que les agents immobiliers  sont des professionnels compétents qui adhèrent volontairement à un guide de bonnes pratiques afin d’identifier les risques de blanchiment. Elles ne les contrôlent pas en amont mais les poursuivent le cas échéant pour complicité d’opération de blanchiment.

Connaître l’identité de son client

C’est le premier pas vers une plus grande transparence. Lorsqu’une société est impliquée dans la transaction, l’agent immobilier doit savoir qui sont les ayants droit économiques. Depuis le mois de mars, les agents immobiliers de New York et de Miami doivent être très vigilants pour les opérations qui impliquent des LLC (Limited Liability Company) et dénoncer aux autorités les ayants droit économiques de ces LLC pour les grosses opérations (plus de 3 millions de dollars à New York,1 million à Miami).

.

« Un agent immobilier peut être poursuivi pour complicité d’opération de blanchiment. » Laurent Demeure, président de Coldwell Banker France et Monaco

.

Maîtriser 3 familles de risques

Le risque géographique, si le client vient d’un pays non coopératif ou qui n’a pas adapté un système équivalent au système européen ou américain de lutte contre le blanchiment.

Le risque consommateur, si le client est une PPE (personnalité politiquement exposée) ou si la distance géographique  par rapport à l’acheteur est inexplicable ou s’il demande un titre de propriété au nom d’une tierce personne.

Le risque transaction, si la propriété est particulièrement sous-évaluée,  si le vendeur vend à un prix sous-évalué, s’il ne cherche pas à obtenir le meilleur prix, s’il y a du cash, si la propriété est vendue très vite sans raison apparente, si de l’argent arrive de manière inhabituelle, par exemple via une société…

Appliquer un jugement de bon sens.

Après avoir identifier le(s) éventuels risques de blanchiment, et en fonction de son expérience du marché immobilier,  l’agent immobilier doit prendre la décision qui s’impose. S’il considère, en appliquant un jugement de bon sens, qu’il y a combinaisons de plusieurs facteurs de risques, l’agent immobilier doit prendre des mesures appropriées pour diminuer le risque, et si nécessaire, prévenir le FBI, ou les autorités américaines de lutte contre le blanchiment.