« Gestionnaire et fin d’un bail dérogatoire », Anne-Claude Poncet Expert immobilier BusinessFil

Quelle que soit la durée du bail dérogatoire, si le locataire reste dans le local, un bail commercial prend naissance.

Le contexte

Une société consent un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, d’une durée de quatre mois, à une autre société. Au terme de ce bail, le locataire reste dans les lieux. Il donne congé et restitue les clés presque deux ans après son entrée dans les lieux. Le bailleur réclame le paiement d’arriérés de loyers. La cour d’appel considère qu’à l’échéance du bail dérogatoire de quatre mois, il s’est formé un bail commercial. Elle condamne le locataire au paiement du loyer jusqu’à l’échéance triennale dudit bail. Le locataire se pourvoit en cassation.

L’arrêt

La Cour de cassation précise que, quelle que soit la durée du bail dérogatoire, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Les locataires s’étaient maintenus dans les lieux à l’issue du bail dérogatoire, la cour d’appel en a exactement déduit qu’un bail soumis au statut des baux commerciaux avait pris naissance à l’issue du bail dérogatoire.

La leçon

L’agent immobilier, gestionnaire de locaux commerciaux, doit se montrer vigilant à l’arrivée du terme du bail dérogatoire au bail commercial. Le bail de courte durée peut, à ce jour, être conclu lors de l’entrée dans les lieux du preneur. La durée totale du bail ou des baux successifs ne peut pas être supérieure à trois ans, pour les baux conclus  depuis le 1er septembre 2014 (loi Pinel). Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail qui est soumis à la réglementation des baux commerciaux. Ce  délai de latence d’un mois a également été introduit par la loi Pinel.

Ainsi, le gestionnaire doit anticiper et, en fonction de la volonté du bailleur, soit entreprendre la négociation d’un bail commercial aux clauses et conditions satisfaisant son mandant, soit faire respecter le terme du bail dérogatoire, quelle que soit la durée de celui-ci, et, si nécessaire, mettre en œuvre, avec l’aval du bailleur, une procédure d’expulsion.

Cass. civ. 1, 8 juin 2017

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