A lire : « Plongée dans l’immobilier de demain »

FinTech, FoodTech, Med-Tech… La révolution numérique grignote secteur après secteur. Dans ce tsunami, l’immobilier, plus gros secteur  de l’économie française et mondiale, semble rester immobile. Mais la vague de la Real Estech est sur le point de déferler. D’une part, des technologies éprouvées arrivent à maturité. D’autre part, les représentations culturelles évoluent et l’immobilier devient un service comme un autre pour les nouvelles générations. C’est une révolution qui va faire baisser les prix et améliorer la qualité au bénéfice de tous, locataires, propriétaires ou investisseurs. Ce livre engagé et accessible fourmille d’exemples concrets. qui vont changer la façon de financer, construire, gérer ou occuper un bien immobilier. Toutes les positions en sortiront bouleversées.

Extraits des pages 7 et 8.

L’ubérisation a envahi les journaux et les médias. Pourtant, le phénomène reste bien modeste lorsqu’on le  compare à ce qui a vraiment changé nos vies. Plutôt que l’ubérisation, l’urbanisation a certainement été le phénomène humain le plus frappant du dernier siècle. En 1900, moins d’une personne sur dix vivait en ville, alors qu’aujourd’hui c’est le cas de plus d’une sur deux. D’ici 2030, les villes vont accueillir un milliard d’êtres humains supplémentaires et trois milliards d’ici 2050. 417 villes comptent plus d’un million d’habitants et 36 plus de dix millions d’habitants, rassemblant un être humain sur six. Qui dit concentration d’habitants dit concentration de richesses. En 2030, les 750 villes de plus d’un million d’habitants que comptera la planète produiront près des deux-tiers de la richesse mondiale. Pour reprendre les mots de l’ancien maire de Denver, Wellington Webb : «Le XIXe siècle était un siècle d’empires, le XXe un siècle d’États-nations. Le XXIe siècle sera celui des villes.»

Si ces grands chiffres peuvent sembler insaisissables, la ville a une réalité physique, tangible, elle est le reflet des immeubles et des infrastructures de réseau qui la composent.

Au-delà de la question urbaine, nous passons l’essentiel de notre vie dans des immeubles. Nous y dormions depuis des millénaires mais les gigantesques gains de productivité dans le secteur agricole, qui employait 80% de la  population française il y a deux siècles, ont conduit les hommes à travailler en intérieur. Dans certaines villes, les conditions extérieures de froid comme de chaud sont telles que les bâtiments protègent. L’immobilier joue bien un rôle central dans nos vies.

Un secteur économique immobile

Pour notre plus grand malheur, ce secteur de l’immobilier dont nous dépendons tant est immobile. Immobile à L’heure où la technologie révolutionne des secteurs entiers, au bénéfice tant des consommateurs que de l’environnement. Le transport est en train de vivre sa mue avec le développement de véhicules toujours moins polluants, avec des logiciels permettant d’adapter au plus près l’offre aux besoins et bientôt avec l’apparition de voitures autonomes qui éviteront des milliers de morts par accidents. La production d’énergie devient plus soutenable avec des coûts de production par les énergies renouvelables en forte baisse, qui laissent entrevoir un monde mieux pourvu et moins polluant.

L’agriculture va répondre au défi des 4 milliards d’êtres humains supplémentaires tout en réduisant les quantités d’eau et d’engrais nécessaires. Parmi ces grands secteurs majeurs répondant aux besoins fondamentaux  de l’homme – se déplacer, se nourrir, se chauffer et s’éclairer –, l’immobilier fait figure d’exception. Les bâtiments sont toujours plus chers à produire, les conditions de logement ne progressent pas, la mise à jour qualitative des bâtiments existants est trop onéreuse, le marché est visqueux au point d’empêcher la mobilité des personnes…

Aujourd’hui, une partie de nos difficultés économiques réside dans la mauvaise santé de ce secteur atteint de trois maux : une incapacité à générer les gains de productivité attendus ; des asymétries d’information et des coûts de transaction élevés aboutissant à une mauvaise adéquation entre l’offre et la demande ; une absence d’économies d’échelle due à l’éparpillement des acteurs. Il finit par détourner des ressources indispensables pour financer la mutation du reste de l’économie. Nous sommes en pleine maladie des coûts.

La « maladie des coûts», c’est l’expression forgée par l’économiste William Baumol pour désigner les différences d’évolutions de la productivité entre les différents secteurs économiques. Il faut encore aujourd’hui cinq personnes pour jouer un quintette à cordes et la productivité d’une troupe jouant « Le Bourgeois Gentilhomme» n’est guère différente de ce qu’elle était à l’époque de Molière. Dans le même temps, les usines ont réalisé des gains de productivité majeurs et continuent de progresser : le temps d’assemblage d’un véhicule a été divisé par deux entre 1995 et 2003 et encore par deux depuis. Cette maladie des coûts qui était cantonnée au secteur artistique ou à l’éducation, nous la voyons poindre dans l’immobilier.

 

Robin Rivaton et Vincent Ravanello