Magazine immobilier Journal de l'Agence
TOUTE L'INFORMATION PRATIQUE POUR LES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER

« Créer ou racheter une agence immobilière », Caroline Dubuis Talayrach, avocat

Publié le
Publié le
Réagir 0 réaction
1 535
Evaluer cet article

Devenir patron d’une agence ne s’improvise pas. Voici le pour et le contre à connaître pour savoir comment se lancer.

photo : creer une agence immobiliere

Vaut-il mieux créer son agence immobilière ou en racheter une ? Ce ne sont pas les mêmes projets, ni les mêmes investissements. En outre, adhérer à une enseigne nationale est une variante tant en création qu’en rachat.

1. La création

C’est l’option la moins onéreuse, puisqu’il n’y a pas de prix de vente à payer ; mais vous avez le choix entre exploiter sous votre propre enseigne ou exploiter sous une marque existante (A) ; Dans tous les cas, gardez à l’esprit qu’il y a des tâches inhérentes à la qualité d’entrepreneur (B).

A- Exploiter sous une marque existante ou sa propre enseigne

C’est à mon sens la première question à vous poser. Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Ce sont des choix différents. L’un et l’autre ont du sens selon votre parcours professionnel et votre projet. Exemple : Un créateur en reconversion professionnelle préférera souvent exploiter sous une enseigne existante.

Les avantages et inconvénients d’une enseigne existante.

L’enseigne peut être nationale ou régionale. Le prix varie en fonction des services proposés et de la notoriété de l’enseigne. Les services proposés sont en tout ou partie ceux-ci : mise à  disposition d’une marque, formation (métiers, savoir-faire), actions et outils de communication, hotline et veille juridique, modèles d’actes réseau, animations commerciales (challenges, animations régionales, visites individuelles…), sélection de prestataires et accords cadres (diffusion d’annonces web, assurances, solutions de recrutement…).

Ces services peuvent être présentés, en tout ou partie,  sous différentes formes notamment : contrat de franchise,
contrat de licence de marque ou adhésion à une coopérative.

Avantage : indiscutablement les services.

Inconvénients : le coût, le développement d’une marque qui n’est pas la vôtre et les contraintes contractuelles (pas de droit au renouvellement, pas d’agrément automatique de votre successeur, clause de non-réaffiliation, droit de préemption en cas de vente de votre agence…)

Enfin, choisir une enseigne n’est pas qu’une question financière, il faut vous retrouver dans les valeurs du réseau et son mode de fonctionnement.

Vous souhaitez, au contraire travailler sous votre propre nom commercial ? 
L’avantage, c’est que vous allez travailler pour « votre » enseigne, l’inconvénient, c’est qu’il faut la bâtir. Cela implique d’identifier clairement votre projet, les activités exercées, la cible commerciale, les éléments différenciants de votre agence, votre concept, sélectionner les fournisseurs, etc…

C’est également moins d’engagements financiers  et contractuels ; mais c’est à vous de construire votre projet.

B- Les tâches inhérentes à la qualité d’entrepreneur

Que vous choisissiez d’exploiter une enseigne nationale ou votre propre marque, il y a un incontournable communément appelé l’« Administratif » ! Cette terminologie approximative, issue de la pratique, englobe dans le langage courant tout ce qui n’est pas opérationnel et qui est considéré comme une contrainte : la comptabilité, le financement et… le juridique.

Pour ceux qui choisissent d’exploiter sous enseigne, ne pas confondre les rôles de chacun. La tête de réseau met à votre disposition des outils mais ne se substitue pas à vous dans la gestion de votre entreprise : vous êtes un commerçant indépendant et c’est votre argent que vous investissez.

Une enseigne pourra vous fournir un modèle type de business plan, vous donner des conseils ou des exemples de bilans de certains franchisés. Mais cela reste des exemples. Il est de votre responsabilité de construire  personnellement votre business plan avec un professionnel indépendant.

Idem sur les aspects juridiques : il vous appartient de vous faire assister pour bien comprendre la portée des clauses du contrat proposé, pour négocier les clauses de votre bail, choisir la forme de votre société et l’articulation avec les obligations réglementaires.

Dans tous les cas, réseau ou hors réseau, comment bien choisir son expert comptable et son avocat ?

  1. Optez pour un professionnel indépendant avec une très bonne connaissance et praticité de votre secteur d’activité. N’hésitez pas à vous renseigner sur lui par le bouche à oreille et/ou Internet.
  2. Privilégiez les professionnels avec qui vous avez un bon contact.
  3. Demandez (si cela ne vous est pas proposé spontanément) une lettre de mission fixant les prix et les prestations proposées.
  4. Prenez une heure de consultation : le prix sera modeste et rentabilisé immédiatement au regard des conseils  que vous obtiendrez.  Lors de la prise de rendez-vous, demandez le tarif horaire de la consultation.

Enfin dernier conseil : ne passez pas du temps sur des tâches délégables, consacrez-vous sur votre cœur de projet.

2. Le Rachat

Nous abordons ici le rachat lors de la création de l’activité (et non le rachat par croissance externe).

Avantage : Vous achetez un outil de travail opérationnel (même s’il est à parfaire).

Inconvénient : C’est plus cher.

Le choix de la cible est essentiel. Des affaires à racheter, il y en a beaucoup, des bonnes affaires, il y en a moins. Par « bonne affaire », j’entends une entreprise saine et finançable. Vous devez avoir une approche rationnelle de votre
recherche (prix, activités, pré-reqcuis, études préalables). Ne perdez pas de temps à étudier des cibles qui ont peu  de chance d’aboutir.

Si vous ne trouvez pas la bonne entreprise, c’est qu’elle n’est peut-être pas sur le marché actuellement. Faites-vous conseiller et éventuellement redéfinissez  votre projet.

Où trouver des agences à acheter ?

Par les petites annonces, le bouche à oreille, les agences immobilières indépendantes spécialisées en cession d’agences et enfin les réseaux qui proposent également des agences à acheter. Si les conseils de ces professionnels sont précieux, ils ne se substituent pas aux conseils d’avocats et d’experts comptables indépendants. D’ailleurs, avocats, experts comptables, réseaux, agences ont l’habitude de travailler ensemble.

Se faire assister par un professionnel indépendant.

Recourir à un expert comptable et un avocat conseil pour procéder à un rachat n’est pas obligatoire mais très fortement recommandé. Ainsi un avocat en droit des affaires vous conseillera sur les modalités de l’opération,  notamment sur le process de transfert de mandats, sur les aspects sociaux. Il vous informera de façon objective et  globale sur la portée de votre bail commercial, sur les usages en matière de répartition d’honoraires (exemple : qui a droit aux honoraires des ventes en cours), sur les contrats à reprendre, les garanties bancaires, bref il vous aidera à mieux négocier. De la même façon, un expert comptable vous accompagnera, quant à lui, sur le business plan et le financement.

 

Pour plus d’informations

Acheter une agence comment faire ?

Bien évaluer son agence immobilière 

A lire également

Caroline Dubuis Talayrach

Après plus de 20 ans d’exercice en Cabinet d’Avocats Conseils et comme Directrice Juridique et Méthode d’une enseigne nationale de franchise en agences immobilières, Maître Caroline Dubuis-Talayrach a ouvert, son propre cabinet dédié au

- droit des affaires : création et transmission d’entreprises, droit des contrats, droit de l’agent commercial, droit des sociétés
- droit immobilier : droit de l’agent immobilier, exercice professionnel, baux commerciaux et d’habitation
- droit de la franchise

Sa philosophie : Conseiller – Négocier– Rédiger– Défendre
Basé à Aix en Provence elle intervient sur toute la France.

Site internet : www.cdubuistalayrach.com
Mail : cdubuistalayrach@cdtavocat.com


Tel : 04 42 27 09 08 - 06 16 72 18 90
Fax : 04 42 39 15 54

Newsletter

Recevez l'essentiel de l'actualité immobilière sélectionné par la rédaction.

Du même auteur

Sur le même thème

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Le journal trimestriel

Vous souhaitez consulter notre dernier magazine ou l'une de nos éditions précédentes ?

Consulter en ligne