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« Financer un bien à l’étranger », Bruno Rouleau, directeur des partenariats d’In&Fi Crédits

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Investir hors de France est plus facile en zone euro. Et se complique dans un contexte terroriste et de transparence fiscale.

photo : financer un bien à l'étranger

La hausse des prix des logements en France de ces dernières années, l’attrait de l’exotisme, la réalisation d’un projet de pied-à-terre dans un coin où on se plaît en vacances, l’envie de renouer avec ses origines ou celles de sa famille, ou encore l’envie de profi ter d’opportunités de marché, autant de motifs qui justifient l’intérêt de vos clients pour un investissement à l’étranger. Pour réaliser ce projet, ils peuvent autofi nancer le bien ou recourir à un prêt.

Réaliser une transaction immobilière à l’étranger suppose de suivre la réglementation en vigueur dans le cadre de la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme. En qualité de professionnel de l’immobilier, vous devrez évidemment justifier de toute origine  de fonds. Vous pourrez, le cas échéant, présenter des lettres d’accréditation de la banque de votre client pour rassurer les intermédiaires, vendeurs ou banquiers dépositaires des fonds en local. Les choses peuvent se complexifier pour les clients qui recourent à un financement. Ils ont le choix entre contracter un crédit auprès d’une banque du pays d’investissement ou solliciter une banque française. Dans les deux cas, ils devront respecter les trois phases importantes de la construction d’un plan de financement : les critères d’acceptation de financement  en tenant compte de la particularité du projet et de la destination de l’achat (future résidence  principale, résidence secondaire, ou investissement locatif), le montant de l’apport personnel et la sécurisation du remboursement du prêt, les garanties proposables à la banque.

Les critères d’acceptation

Solliciter une banque étrangère qui va devoir appréhender le risque hors des frontières alors qu’elle ne connaît pas l’emprunteur n’est pas aisé. D’autant que cette difficulté sera amplifiée quand il s’agira de sécuriser l’opération par les garanties à proposer. Solliciter l’établissement bancaire habituel de l’acquéreur ou un autre établissement bancaire français, n’est pas plus facile : ces interlocuteurs connaissent mieux l’emprunteur mais se posent alors le problème de la pertinence de l’investissement envisagé et de la capacité à appréhender le risque lié à l’opération,  notamment dans des pays dits « à risques » (économiques, politiques ou terroristes). Se posent par ailleurs aux banques, leurs obligations de vigilance quant aux modes de paiement de l’apport personnel (surtout s’il y a des travaux) et de la valeur réelle et expertisée du bien. En effet, leur devoir de conseil pourrait être remis en cause si elles ne prenaient pas toutes les précautions préalables à leur offre, et surtout si elles ne se sont pas penchées avec acuité sur la situation de l’acquéreur et son intérêt à réaliser l’achat.

Enfin, elles s’interrogeront toujours sur la volonté de l’acquéreur d’expatrier une partie de son patrimoine sans le déclarer aux services fiscaux, que ce soit intentionnellement ou pas. Cela fait beaucoup de sujets d’interrogations sur lesquels les banques n’aiment pas devoir rendre des comptes, ce qui pourrait expliquer leur frilosité à suivre le projet.  Dans ces conditions les clients qui disposent d’une grande capacité d’épargne ou d’un niveau de revenus soulageant la distorsion de rapport entre la valeur du bien objet de l’opération et la valeur totale de leur patrimoine seront les mieux lotis. Surtout s’ils sont originaire du pays où ils souhaitent investir.

Si toutefois ils insistent pour réaliser l’opération, se posera la question de l’apport personnel à mettre dans la balance du projet. En moyenne, de 30 à 50 % du montant de l’opération. Pourquoi autant ? Parce que la valeur du bien est, comme déjà dit, délicate à appréhender pour le financeur. Ensuite, parce que s’il y a défaillance, le banquier français va devoir se faire représenter sur place pour des questions de compétence et de présence juridique. Enfin, parce que ce faisant, il disposera d’une marge plus grande pour négocier le prix de revente « à la casse » et le coût d’immobilisation du dossier en recouvrement.

De l’importance des garanties

Le sujet des garanties est important, car c’est la seule sécurité réelle que le banquier peut prendre sur l’opération. Les revenus de l’emprunteur peuvent évoluer ou changer de pays avec l’investissement, voire même la localisation se transférer. Ce qui le place dans une situation de moindre réactivité vis-à-vis de l’emprunteur.

L’homogénéité juridique au sein de la zone euro n’est pas encore établie, même si de gros progrès se dessinent. Du coup, les garanties potentielles, les formalités et les procédures de liquidation ne sont pas du tout les mêmes entre pays. Il devient illusoire de prendre une garantie sur un bien à l’étranger, au risque de ne pouvoir exercer son recours, ou du moins de l’exercer facilement.

Pour le banquier étranger, la garantie est plus facile à appréhender, mais ce sont les réglementations  précontractuelles et contractuelles protégeant l’acheteur qui peuvent varier. Du coup, il est aussi frileux, car ne sachant s’il devra faire face à une réclamation du client qui se retrancherait derrière une législation plus permissive dans le pays d’origine de l’investisseur. Notons à ce titre que les dernières directives européennes tendent à harmoniser tout ceci, et nous voyons déjà apparaître des offres transfrontalières, qui n’existaient pas jusqu’ici, notamment au travers d’accords entre banques de pays différents.

Tout ceci signifie que le recours à une banque du pays d’investissement sera conditionné à l’apport, une fois encore, et à un flux de revenus justifiés permettant au banquier d’assurer le paiement régulier et  ponctuel des échéances de remboursement. Et pour ce qui concerne le recours à la banque du pays de résidence actuelle du client, en France du moins, cela passera par la proposition d’une garantie réelle dite déportée (ou extrinsèque en  jargon juridique), c’est-à- dire portant sur un actif solvable et distinct du bien financé. On pourra notamment proposer une garantie hypothécaire sur un autre bien immobilier – si tant est que la valeur suffise et ne soit pas affectée d’un autre prêt –, ou sur un actif financier – contrat d’assurance vie ou compte de titres par exemple – dont l‘estimation et la volatilité seront jugées par le banquier comme satisfaisantes. De plus, le niveau actuel des taux d’intérêt en France, le plus bas d’Europe, pourrait permettre de bénéficier de conditions plus avantageuses que dans le cas d’un emprunt à l’étranger. Encore faut-il déjà disposer de biens proposables en garantie.

En conclusion, ce type d’investissement tend à devenir plus facile grâce à l’harmonisation des règles de protection au sein de la zone euro. Mais le projet reste complexe pour ceux qui ne disposent pas d’un apport très conséquent en regard du prix d’achat. Quant aux opérations hors zone euro, les tensions réglementaires sur les banques pour leurs opérations de crédit, la frilosité liée au contexte terroriste et à la transparence fiscale, et les disparités dans la capacité à recouvrer ses fonds d’un pays à l’autre, réservent ce type d’opération à des personnes pouvant répondre à tous les motifs d’achat de façon logique et disposant d’une surface patrimoniale le permettant.

 

Bruno Rouleau

Bruno ROULEAU est formateur et consultant en organisation et management commercial. Diplômé du CNAM dans le domaine bancaire, il a exercé durant 20 ans au sein de 4 groupes bancaires, où il a occupé toutes les fonctions opérationnelles sur les marchés du Particulier, du Professionnel et des PME. Il a ensuite rejoint l’enseigne de courtage en crédits In&Fi Crédits pendant 5 ans, avec la fonction de Directeur Associé, en charge de la Formation, de l’Assistance et des Partenariats, et a créé In&Fi Crédits Pro et l’IFIB (Institut de Formation des Intermédiaires de Banque) aux côtés de Pascal BEUVELET. En 2010, il rejoint le Comité de Direction Générale, puis le Comité Exécutif de CAFPI, en charge des Grands Accords commerciaux du groupe et de l’Organisation Interne. Il a créé MUTANS CONSULTANTS en septembre 2015, cabinet de formation et de conseil qui accompagne les entreprises et les réseaux dans leur virage digital, et notamment pour optimiser leur mutation dans la gestion de la Relation Client.

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