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« Lettre recommandée électronique, l’AN I », Étienne Petit, fondateur de Modelo

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Le 1er janvier 2019 entrait en vigueur le règlement européen de juillet 2016 avec la consécration de la LRE qualifi ée eIDAS.

photo : lettre recommandées

Depuis un an, l’application du Règlement européen sur l’identification électronique et les services  de confiance pour les transactions électroniques au sein de l’Union européenne (Electronic IDentification Authentication and Trust Services) s’est traduite par un renforcement des exigences d’identification de l’expéditeur et des destinataires. Ce changement a concouru à la généralisation de l’utilisation de la LRE par les agents immobiliers qui y voient un moyen sûr, usuel, adapté, rapide et économique de notifier leurs actes.

Un moyen totalement sécurisé

La règle est désormais simple et écarte tout débat sur la conformité des notifications faites par LRE : l’envoi recommandé électronique est équivalent à l’envoi par lettre recommandée dès lors qu’il satisfait aux exigences de l’article 44 du règlement UE (art. L100 Code des postes et des communications électroniques). Or, à date, trois sociétés ont été certifiées pour l’envoi de LRE qualifiées eIDAS à des particuliers : Clearbus, Equisigne/Letreco et AR24. Contrairement aux deux premières solutions qui supposent que le destinataire de l’envoi dispose, soit d’un certificat sur clef, soit d’une carte à codes et d’un lecteur de carte à codes – ce qui est coûteux et peu adapté pour des envois occasionnels comme une notification SRU –, la solution AR24 permet à toute personne de recevoir une LRE.  Un préalable, toutefois : lorsque le destinataire de l’envoi n’est pas un professionnel, il doit avoir accepté de recevoir des envois recommandés électroniques. Il est donc indispensable de le prévoir dans l’acte (compromis, baux, etc.) au moyen d’une clause dédiée.

Un moyen usuel et adapté

L’usage par les agents immobiliers de la LRE pour la notification SRU des compromis devient courant. Il est vrai qu’elle s’y prête parfaitement puisque le délai de rétractation commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre, soit, dans le cadre d’une LRE, à la réception du mail envoyé par le prestataire qualifié au destinataire l’informant qu’une lettre lui a été adressée et qu’il peut prendre connaissance de son contenu en s’identifiant. Ce mail vaut à la fois avis de passage et preuve de dépôt. Et peu importe qu’il le fasse ou non : le délai SRU commencera à courir le lendemain, à minuit et une minute.

Attention : ce qu’autorise une LRE qualifiée, un mail signé électroniquement ne  le permet pas ! Contrairement à ce qu’affirment certains, et à la différence de la LRE qualifiée, il ne s’agit pas d’un moyen présentant des garanties équivalentes à un envoi en recommandé, au sens de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Et il serait dommage que, pour économiser quelques euros, vous preniez le risque d’avoir à « repurger » SRU à la demande du notaire…

Peut-on aussi utiliser la LRE pour délivrer un congé à un locataire ? Oui, sous réserve qu’il ait donné son accord dans le bail initial ou, ultérieurement, pour recevoir des notifications électroniques. Mais le congé ne sera valable que si le locataire prend connaissance du contenu de l’envoi électronique, après s’être identifié, puisque le congé doit être réceptionné par le locataire, la date de réception étant celle de la réception effective de la notification et non celle de la première présentation de l’envoi. Et pour envoyer une mise en demeure ? Là encore, c’est possible, mais celle-ci ne jouera son rôle que si le destinataire prend connaissance du contenu de l’envoi.

Un moyen rapide, économique et plébiscité

L’intégration native d’une solution d’envois électroniques qualifiés dans une solution de rédaction d’actes, comme Modelo l’a fait avec la solution AR24, permet d’envoyer tout acte signé électroniquement en quelques clics pour un coût HT inférieur à 3 euros pour un document qui, annexes comprises, peut comporter jusqu’à 1 500 pages. C’est donc l’occasion pour l’agent de faire de substantielles économies et de gagner du temps. Et pour les clients d’éviter de se déplacer pour retirer un recommandé à la poste. En conclusion, 2019 aura été une année de transition, mais aussi de montée en puissance. Si l’on prend l’exemple de Modelo, ce sont plus de 100 000 notifications SRU qui ont été effectuées électroniquement depuis l’ouverture de ce service, et le nombre d’agences converties ne cesse d’augmenter avec une croissance moyenne de 20 % par mois.

Incontestablement, les nouvelles possibilités qu’offrent les solutions digitales à l’agent immobilier peuvent lui permettre de gagner en sécurité et en efficacité pour se consacrer à l’essentiel, à savoir ses clients.

Etienne Petit

Etienne PETIT, Avocat, Chargé d'enseignement à l'université Paris Dauphine, Droit du marketing,
Membre du Comité scientifique de Modelo.fr

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