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La loi Élan et l’agent immobilier – Étienne Petit, fondateur de Modelo

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La loi du 23 novembre 2018 portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, qui vient d’être publiée au Journal officiel du 24 novembre, comporte plusieurs mesures ayant un impact direct pour les agences faisant de la location, en transaction ou gestion. Ces mesures sont d’application immédiate.

photo : CLBL8168.CR2

La plus importante d’entre elles est sans doute la suppression du formalisme qui encadrait l’engagement de caution souscrit par une personne physique (1) : une révolution qui va ravir les gestionnaires ! L’avenir dira si le nouveau bail « mobilité » correspond, quant à lui, à une réelle demande (2). D’autres mesures de moindre importance peuvent aussi être signalées (3).

Élan et l’engagement de caution

Avancée très importante de la loi Élan : elle supprime toute référence à la « mention manuscrite » apposée par la caution dans l’engagement de caution. 

Le devoir de mise en garde de la caution consacré par les juges – il faut que celle-ci puisse avoir conscience de l’importance de l’engagement qu’elle prend en se portant caution – est toutefois maintenu avec l’exigence que l’engagement fasse apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, et contienne « une mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte », ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Autre nouveauté : la possibilité de signer électroniquement un acte de caution numérique. En effet, la suppression du formalisme lié à l’exigence d’une mention manuscrite fait de l’acte de caution un acte commun. Comme tel, il peut prendre la forme d’un écrit électronique, lequel a la même force probante que l’écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité (C. civ., art. 1366). Cet écrit électronique peut lui-même être signé électroniquement, en présence ou à distance, dès lors qu’est utilisé un procédé fiable d’identification garantissant le lien de la signature électronique avec l’acte auquel elle s’attache (C. civ., art. 1367). 

Donc, retenez que vous pouvez désormais établir un acte de caution intégralement tapuscrit qui sera signé par la caution à la main ou électroniquement. Fini l’atelier d’écriture…

Si la loi n’impose pas que la caution signe le bail – puisque seul est exigé le fait qu’un exemplaire du bail lui soit remis -, il paraît souhaitable, lorsque le bail est signé électroniquement, d’ajouter la caution à la liste des signataires du bail. Ainsi, il sera plus simple de démontrer que la caution a eu une parfaite connaissance des engagements contenus dans un bail dont un exemplaire lui sera adressé, un exemplaire signé et crypté, qui lui sera automatiquement adressé par mail.

Un modèle Engagement de caution – Personne physique est proposé sur modelo.fr.

Le nouveau « bail mobilité »

Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé. L’objectif : permettre un accès plus simple au logement aux personnes en situation de mobilité professionnelle.

Le bail mobilité est régi par les dispositions spécifiques d’ordre public des articles 25-12 à 25-18 de la loi du 6 juillet 1989. Lui sont également applicables les dispositions des articles 1er (droit au logement), 3-2 (établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie), 3-3 (communication du diagnostic technique), 4 (clauses réputées abusives), 5 (encadrement des honoraires), 6 (décence du logement), 7 (obligations du locataire), 7-1 (prescription des actions), 8 (interdiction de la sous-location), 18 (encadrement des loyers), 21 (délivrance d’une quittance), 22-1 (cautionnement), 22-2 (limitation des justificatifs exigibles du locataire ou de la caution), 25-4 (équipement du logement meublé), 25-5 (obligation d’établir un inventaire du mobilier) et les I à IV de l’article 8-1 (régime des colocations) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.

Conditions tenant au locataire

Le locataire doit, à la date de la prise d’effet du bail, pouvoir justifier qu’il suit des études supérieures ou qu’il est en formation professionnelle, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Particularités du contrat de location 

Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible.

Si au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, la location se poursuit sous le régime commun du bail location en meublé à usage d’habitation principale d’une durée minimale d’un an.

Le loyer est librement fixé (sous réserve des éventuelles mesures d’encadrement des loyers applicables) et il ne peut être révisé en cours de bail.

S’il existe des charges locatives, elles sont forcément récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité des versements sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. 

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur. Les propriétaires seront protégés grâce au dispositif Visale, contre le risque de loyers impayés ou de dégradations locatives.

À signaler aussi…

La nécessaire mise à jour de vos modèles d’actes 

La mise à jour porte sur des points de détail, mais elle demeure nécessaire avec :

  • des compromis de vente qui doivent intégrer la nouvelle rédaction de l’article L. 271-1 du Code de la construction et, s’ils y font référence, compléter la définition légale du « logement décent » en intégrant la notion d’infestation d’espèces nuisibles et parasites,
  • des promesses unilatérales de vente d’un terrain situé dans un lotissement soumis à permis d’aménager avec un délai de rétractation qui passe de 7 à 10 jours,
  • des modèles de contrats de location portant sur un logement destiné à être la résidence principale du locataire (en nu ou meublé) avec la suppression du dispositif d’encadrement des loyers créé par la loi ALUR.

Les nouveaux « contrats de cohabitation intergénérationnelle solidaire »

Le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire est un contrat par lequel une personne âgée d’au moins 60 ans peut sous-louer une partie de son logement à une personne de moins de 30 ans moyennant une contrepartie financière modeste (CCH, art. L. 631-17 nouveau). 

Le bailleur devra être préalablement informé par son locataire de son intention de sous-louer une partie de son logement, mais il ne pourra en revanche pas s’y opposer, même si le bail interdit toute sous-location. 

La transmission dématérialisée du dossier de diagnostic technique et des extraits du règlement de copropriété

Sauf opposition explicite du locataire, les extraits du règlement de copropriété et le dossier de diagnostic technique seront désormais communiqués au locataire par voie dématérialisée.

Renforcement des obligations des professionnels de l’immobilier 

A signaler également :

  • l’obligation faite aux agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété professionnels de déclarer au procureur de la République des faits qui sont susceptibles de constituer une des infractions prévues aux articles 22514 du Code pénal (hébergement incompatible avec la dignité humaine), L. 13374 du Code de la santé publique (violation d’une interdiction d’habiter) et L. 1233, L. 5116 et L. 5214 du Code de la construction et de l’habitation (dégradation ou destruction de locaux dans le but d’en faire partir les occupants et rendre impropre à l’hébergement un local),
  • la création d’une sanction en cas de violation par un professionnel intervenant dans le domaine de la location de son obligation de communiquer aux observatoires locaux des loyers des informations relatives aux logements loués et au contrats de location. Il s’agit d’une amende administrative d’un montant maximum de 15 000 €.

Enfin, la consécration légale des dénominations “agent immobilier”, “syndic de copropriété” ou “administrateur de biens” qui ne peuvent plus être utilisées que par le détenteur de la carte. 

Etienne Petit

Etienne PETIT, Avocat, Chargé d'enseignement à l'université Paris Dauphine, Droit du marketing,
Membre du Comité scientifique de Modelo.fr

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Vos réactions

  • Par Dehaye, il y a 5 jours

    §Merci, un article bien utile pour nous informer et donner envie de creuser la question!

  • Par Bigle Polyanna, il y a 19 jours

    Mon cher Confrère,

    J’aurai bien aimé qu’il soit possible de signer électroniquement l’acte de caution du bail. Toutefois, l’art. 1175 2° du code civil interdit de passer sous forme électronique les sûretés réelles ou personnelles de nature civile ou commerciale, sauf pour les besoins de sa profession. Autrement dit, seul le gérant peut signer caution pour son bail commercial. Au plaisir d’en discuter avec vous.

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