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Crédit immobilier : La crise sanitaire amplifie le recul de la production de crédit liée aux recommandations du HCSF

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Les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement / CSA pour le 2ème trimestre 2020 et le mois de juin 2020 viennent d’être publiés. Taux d’intérêts, production de crédit, taux d’apport personnel, profil des accédants à la propriété… Voici ce qu’il faut savoir pour y voir clair sur la situation immobilières.

photo : financement immobilier

Les taux des crédits immobiliers

1,25 % en moyenne sur le 2ème trimestre 2020 contre 1.13% au 1er trimestre 2020. 1.29% en moyenne en juin 2020 contre 1.26% en mai 2020.  Depuis 3 mois, le taux moyen des crédits immobiliers a augmenté de 14 points. L’essentiel de la hausse est intervenu en mai (+ 8 points), en réponse à la montée des risques de défaut des emprunteurs et à l’incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières associés à la crise économique (montée du chômage et perte de pouvoir d’achat) déclenchée par l’épidémie de la Covid 19 et la mise en œuvre du confinement. La  remontée des taux a cependant commencé à ralentir en juin (1,29%). Le ralentissement cède maintenant la place à l’atténuation des tensions : en juillet, le taux moyen se replie (1.26% à mi-juillet).

Désormais, quelle que soit la durée à l’octroi, 15, 20 ou 25 ans, les taux moyens ont repassé la barre des 1%, mettant ainsi un terme aux deux années durant lesquelles le taux moyen s’était maintenu sous l’inflation.

Après la poussée constatée en mai sur le taux moyen, les tensions ont commencé à s’estomper progressivement en juin. A la mi-juillet, le taux s’établit à 1,26 %. Dans le même temps, les durées s’affichent à 226 mois, contre 231 mois en juin et 232 mois en décembre 2019 (une durée moyenne de 228 mois en 2019).

Alors que la hausse des prix ralentit, les taux des crédits immobiliers sont repassés au-dessus de l’inflation depuis avril dernier, mettant ainsi un terme à 24 mois durant lesquels les taux d’intérêt réels avaient été négatifs. Dans le même temps, le taux de l’OAT à 10 ans s’ancre de nouveau dans les valeurs négatives. Les taux des crédits immobiliers ne devraient donc pas connaître de nouvelles tensions, au moins jusqu’à l’automne.

Durée moyenne des crédits

Après plus d’une année de quasi stabilité, la durée moyenne des prêts immobiliers s’est établie à 231 mois au 2ème trimestre 2020, en augmentation de 2 mois depuis le déclenchement de la crise de la Covid-19. Elle dépasse maintenant largement les valeurs les plus élevées observées jusqu’alors. La durée moyenne observée en juin 2020 est identique.

Dans la mesure où les prix immobiliers ont poursuivi leur progression depuis le déclenchement de la crise, les établissements de crédit ont favorisé le déplacement de la production vers des durées plus longues, pour permettre aux emprunteurs de réaliser leurs projets.

Pour le marché de l’accession notamment (achat de la résidence principale), 49,6% des prêts ont des durées de plus de 20 ans à 25 ans.

Dans le même temps, la part des prêts ayant des durées supérieures à 25 ans continue de se réduire, en réponse aux recommandations du HCSF.

 

Production de crédit immobilier

Les conséquences économiques et sociales de la crise de la Covid 19 pèsent encore fortement sur la production de crédits. À la baisse déjà constatée les deux premiers mois de 2020, suite à la mise en œuvre des recommandations du HCSF (nombre de prêts accordés en recul de 6.6 % en glissement annuel) se sont ajoutés les conséquences du confinement sur l’activité (abandon ou report d’une grande partie des projets envisagés).

La production de crédits a donc chuté brutalement sur les trois derniers mois écoulés durant lesquels la crise s’est déroulée, et tout particulièrement en mai. En dépit d’un effet de rattrapage post confinement, la reprise observée en juin n’a pas permis de retrouver le niveau d’activité de février 2020, et encore moins celui de juin 2019 et le nombre de prêts accordés en juin 2020 marque un recul par rapport à juin 2019 :

· – 9.8 % pour l’ensemble du marché
. -10.1 % pour le marché du neuf

. -18.7 % pour le marché de l’ancien

En 2019, l’augmentation de la production (hors les rachats de créances) a été rapide (+ 10.3 %) en raison de la baisse des taux d’apport personnel exigés. La production s’est alors établie à son niveau le plus haut observé jusqu’alors. Avec la mise en œuvre des recommandations du HCSF, la production devait reculer de 10.4 % en 2020 et de 15.7 % sur deux ans. Avec un recul du PIB de 10 % en 2020, la crise de la Covid-19 va amplifier la chute de la production : – 26.2 % en 2020 et la baisse va se poursuivre en 2021 (- 36.8 % en deux ans). La chute attendue en 2020 est comparable à celle de 2012 (suppression du PTZ dans l’ancien) et plus rapide que lors de la crise des « subprimes » (- 17.0 % en 2008).

La reprise des flux de l’accession à la propriété

Avec l’amélioration des conditions de crédit dès 2013, puis en réponse aux incitations publiques à partir de 2014, les flux de l’accession à la propriété s’étaient redressés : de manière vigoureuse dans l’ancien (+ 61.9 % entre 2012 et 2017, soit + 10.1 % par an), plus lentement dans le neuf (+ 32.2 % entre 2013 et 2017, soit + 7.2 % par an). Après la pause constatée en 2018 (dégradation des soutiens publics, hausse des prix des logements), l’accession a pleinement bénéficié d’une amélioration exceptionnelle de l’offre bancaire en 2019 : c’est l’accession dans l’ancien qui a tiré le marché (+ 7.3 %), alors que les flux de l’accession se dégradaient doucement dans le neuf.

Déplacement des clientèles

Ces évolutions des taux et durées accompagnent une nouvelle déformation de la structure de la production. En effet, pour suivre les recommandations du HCSF sur le taux d’effort, les établissements de crédit limitent les prêts aux ménages qui ont un trop faible apport personnel. Comme ces ménages ne rentrent plus sur le marché, le niveau de l’apport personnel se relève mécaniquement, puisque la structure de la clientèle se déforme. On constate en effet un déplacement des clientèles vers des catégories de ménages plus aisés, donc plus fortement dotés en apport personnel.

Les flux de l’accession à la propriété selon l’âge des accédants

La reprise de l’accession constatée en 2015 et en 2016 avait largement été portée par les 30 à 40 ans. Puis en 2017, c’est l’ensemble des 30 ans et plus qui a bénéficié de l’amélioration des conditions de crédit. La remise en cause du PTZ sur une partie du territoire a alors pénalisé les moins de 40 ans, largement bénéficiaires de ces soutiens publics en dehors des espaces métropolitains. L’amélioration sans précédent des conditions d’octroi des prêts en 2019 a permis aux moins de 30 ans d’accéder plus largement à la propriété et aux 30 à 40 ans de consolider leur place dans le marché.

Les taux d’apport personnel des ménages qui accèdent à la propriété

En dépit de la hausse des prix des logements neufs et anciens constatée dès 2015, la baisse des taux d’apport personnel a permis aux ménages jeunes et modestes de réaliser leurs projets d’accession à la propriété. Ils ont en outre largement contribué à l’expansion du marché de l’ancien. Mais en 2019, 49 % des accédants disposaient d’un taux d’apport personnel de moins de 10 %. Les recommandations du HCSF de décembre 2019 vont déstabiliser ces ménages.

Le marché de l’ancien

Comme dans le neuf, la part des moins de 35 ans s’était ressaisie dès 2018, en réponse à l’allongement de la durée des prêts et à l’assouplissement de leurs conditions d’octroi et elle avait retrouvé ses niveaux élevés des années 2010-2011. Sur un marché en repli, le maintien de durées élevées (mais au plus égales à 25 ans) permet aux jeunes ménages de rester sur le marché.

En revanche, et comme dans le neuf, la part des accédants disposant d’un revenu inférieur à 3 SMIC qui avait rebondi de 2018 à 2019 recule rapidement. La mise en œuvre des recommandations du HCSF écarte du marché les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel. La part des ménages aux revenus les plus élevés se redresse en conséquence.

Le marché a été fortement perturbé en mars, avec la mise en œuvre du confinement : en avril, puis en mai le repli du marché s’est amplifié. Le rebond de la demande a largement bénéficié de la finalisation des projets mis en sommeil avec le confinement, mais cela n’a pas permis de compenser l’activité perdue : en juin, le nombre de prêts est toujours en recul, de 18.7 % par rapport à juin 2019. Le rythme d’évolution en glissement annuel de la production de crédits (hors rachats de créances) mesurée en niveau trimestriel glissant recule donc toujours, de 42.5 % (contre + 11.0 % il y a un an) et le nombre de prêts accordés de 41.5 % (contre + 7.0 % il y a un an).

 

 

Pour retrouver l’intégralité des résultats de l’Observatoire Crédit Logement / CSA pour le 2ème trimestre 2020 et le mois de juin 2020, rendez-vous sur le site de l’Observatoire Crédit Logement / CSA

Michel Mouillart

Professeur d’économie à l’université Paris-Ouest, Michel Mouillart est
spécialiste de l’économie immobilière. Auteur de nombreux ouvrages sur le
logement, il publie régulièrement des articles sur les marchés
immobiliers, l’endettement immobilier des ménages, les politiques
publiques du logement ... Michel Mouillart est à l’initiative de
l'observatoire CLAMEUR et de nombreux autres observatoires. Et il réalise
régulièrement des prévisions sur l'activité du secteur (transactions dans
l'ancien, construction, endettement, ...).

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