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« Les bâtiments anciens : un risque mal connu », Dominique Boussuge, Pathologiste – Expert technique & Scientifique en Ouvrages Bâtis

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Pollution, mouvements du sol, restructuration de l’habitat… sont autant d’agressions qui fragilisent les bâtiments anciens.

photo : batiments anciens

Si les bâtiments anciens en centre-ville, ceux construits avant les années 1950, sont un régal pour les yeux et font la fierté des communes et de leurs habitants, ils sont aussi malheureusement une source de désordre. En quinze ans, leur état s’est beaucoup fragilisé. En cause : la pollution, les mouvements de sol, de plus en plus fréquents, la modification des ouvertures et les changements de destination des pièces. Curieusement, personne ne s’en inquiète car le premier réflexe est de se dire :  le bâtiment est là, il a toujours été là, il a résisté au temps, il ne craint rien ! Ce n’est plus vrai aujourd’hui. Certes, autrefois, la pierre ancienne résistait mieux mais il y avait moins de pollution. Aujourd’hui, ces bâtiments subissent de plus en plus d’agressions environnementales.

Une détérioration dangereuse pour leur structure mais aussi pour les résidents, dont les agents immobiliers n’ont pas souvent conscience… Il est donc indispensable qu’ils apprennent à regarder ces bâtis en pierre autrement et qu’ils n’hésitent pas à lancer l’alerte au moindre doute.

La disparition du calcin …

Ce qui pose problème ? Le calcin, la pellicule protectrice de la pierre, disparaît, ce qui provoque sa dégradation : elle se retrouve à nu, fragilisée face aux intempéries, aux attaques chimiques et organiques.

… due à des nettoyages agressifs

Ce qui détruit le calcin ? L’eau, la pollution mais également le nettoyage haute  pression et le sablage des façades en pierre qui sont des procédés excessivement agressifs et abrasifs. Normalement, ces techniques ne devraient pas être utilisées sur les bâtiments anciens.

L’autre point noir, c’est évidemment le manque d’entretien. En milieu urbain, un immeuble subit au cours de sa vie de multiples agressions liées aux effets dévastateurs de la pollution, des conditions climatiques et de l’usure du temps. Tous les dix ans, il devrait être ravalé. L’intérêt ? Éviter des travaux plus conséquents et plus onéreux d’année en année. Or, les copropriétaires ne veulent plus investir pour sauvegarder les bâtiments. Et il n’est pas simple non plus pour de nombreux gestionnaires de patrimoine, tels que les syndics, d’identifier les pathologies et les besoins d’entretien ou de ravalement d’une façade à sa simple lecture.

Décohésion de la structure

Les pathologies que l’on observe sur les bâtiments anciens en centre-ville sont également dues à la modification des pièces. Celles-ci entraînent des désordres que l’on ne soupçonne pas toujours. Avec le temps, les cloisons sont devenues porteuses par point d’appui. Elles sont liées aux murs de structure. Les supprimer entraîne uninstabilité de l’ouvrage, puisque l’on touche aux murs porteurs, et il y a un risque que le bâtiment s’effondre. C’est ce qui est arrivé à Marseille en novembre 2018, et nous avons encore tous en tête cette tragédie. Personne n’en a conscience mais un bâtiment ancien peut être dangereux !

Même logique pour les ouvertures. Créer ou agrandir une ouverture entraîne une décohésion de la structure. Sans compter que tous les enduits étanches au mortier empêchent l’évaporation de l’humidité des murs. Dans les  bâtiments anciens, il est très imporatant de ne pas démonter de cloisons sans l’avis d’un expert.

De l’importance de ventiler les bâtis anciens …

Les bâtis anciens ne sont pas isolés et n’ont pas une grande étanchéité à l’air. Ils sont pourtant capables de se réguler seuls. Lorsque des travaux d’isolation des murs ou la pose de menuiseries à double vitrage sont réalisés, il faut impérativement mettre en oeuvre un système de ventilation mécanique.

Que vérifier en cas de vente ?

Lorsqu’un agent immobilier vend une maison ou un appartement, il doit procéder à un minimum de vérifications. Le professionnel doit ainsi s’assurer que la pierre n’est ni altérée ni déchaussée (ou déstructurée). Il convient en outre de procéder à l’inspection de l’état des joints entre les pierres sur la façade. Si les joints sont usés, les pierres avancent. Le risque ? L’une d’entre elles peut se détacher, tomber sur le domaine public et blesser quelqu’un. L’autre problème : sans joints, la façade n’est plus étanche à l’air et à l’eau, l’humidité rentre.

Un cloison distributive transformée en pilier

Ce qui doit alerter : un tassement sous les plinthes ! On appelle cela un tassement en flèche. Cela signifie qu’il y a du vide et qu’en dessous, une cloison a été démontée et qu’il existe un risque d’effondrement. Le vide sous plinthe au-dessus du plancher est aussi le signe d’un un affaissement de celui-ci. Dans les anciens immeubles, il faut être donc très méfiant car les planchers s’affaissent, qu’ils soient en bois ou en béton, et les cloisons portent le poids de ce plancher. Ces cloisons sont alors nommées porteuses et partagent le rôle des murs porteurs prévues pour porter le reste de la maison ou de l’immeuble.

Faire faire un diagnostic structure en cas de doute

Lorsque vous constatez qu’un immeuble est en souffrance, qu’il est peut-être prêt à s’effondrer, n’hésitez pas à faire appel à un expert en pathologie pour demander un diagnostic de la structure. Cela peut éviter un lourd bilan humain…

 

Dominique Boussuge

PATHOLOGISTE - EXPERT TECHNIQUE & SCIENTIFIQUE OUVRAGES BÂTIS & OUVRAGES D’ART - PROTECTION & SAUVEGARDE DU PATRIMOINE MONDIAL - EXPERT INTERNATIONAL - CONFERENCIERE - FORMATRICE - PROFESSEURE AFFILIEE EN ECOLE SUPERIEURE

Depuis 1990, Dominique parcours le monde à la sauvegarde du patrimoine, elle exerce la fonction d’Expert technique et scientifique en Ouvrages Bâtis et Ouvrages d'Art et de Pathologiste national et international
Depuis l'an 2000, elle forme, partout en France et à travers le monde, des professionnels de l'immobilier et du bâtiment issus de tous horizons (Ministères étrangers, Ingénieurs structures, Agents immobiliers, Experts immobiliers, Banques, Promoteurs, ...) pour ses connaissances en Pathologie des ouvrages bâtis et ouvrages d'Art.et référencée Datadock.
Elle est professeure en école supérieure de l'immobilier et intervenante dans diverses Facultés en France comme à l'international pour les formations diplômantes.
Dominique est Membre du Jury à l'Université de Paris Panthéon- Sorbonne en Master 2 Ethires, pour la philosophie appliquée en entreprise, en responsabilité sociale et environnementale.

Elle a innové dans la formation en mettant en oeuvre les OUTSIDE TRAINING, afin d’optimiser les formations en pathologies des ouvrages bâtis, elle propose une innovation. Ces formations sont dispensées, au travers de visite en extérieure, sur des bâtis sélectionnés par les stagiaires ou au détour de ruelles empruntées.
Elle a souhaité traversé les frontières des murs pour vivre la formation différemment.

Elle effectue en France comme à l'International? toutes missions d’Audit, d'Expertises, d'Etudes, de Conseils ou de Formations pour : Les Etats et Ministères étrangers, Les offices publics, Le Patrimoine National, Les Maîtres d'Ouvrages (missions d’A.M.O.), Bureaux d'Etudes, Entreprises, Gestionnaires de patrimoines bâtis, particuliers, Université, Organismes d’Enseignements supérieurs ou de Formations, et tous les acteurs de l'Immobilier.

contact@lesexpertsvauban.org
06.23.69.61.65

PUBLICATIONS D'OUVRAGES:
Pathologies des ouvrages bâtis niveau 1,
Pathologies des ouvrages bâtis niveau 2,
Pathologies dans les copropriétés
Pathologies des ouvrages d'Art

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