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« Après la tempête, avis de forte houle », Michel Mouillart

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Même si la reprise économique attendue en 2021 résiste à un troisième confinement et à la persistance des risques sanitaires, la demande ne devrait pas se redresser cette année. L’analyse de Michel Mouillart.

photo : conjoncture michel mouillart

L’année 2020 n’a pas été excellente pour le marché de l’ancien. Après deux confinements et un resserrement de l’accès au crédit, les ventes ont reculé de 15 %, sans espoir de retrouver un niveau d’activité comparable à celui de 2019 avant longtemps. Pourtant l’offre bancaire s’est efforcée de soutenir une demande fragilisée par la crise économique et sociale, en baissant les taux des crédits octroyés et en allongeant les durées comme jamais par le passé. Mais la poursuite de la hausse des prix a anéanti les espoirs, alors que, pour la première fois depuis longtemps, les pouvoirs publics n’ont pas cherché à atténuer les conséquences de cette crise en soutenant la demande. Et au final, ce sont les ménages modestes qui ont été les grands perdants de tout cela.

Même si la reprise économique attendue en 2021 résiste à un troisième confinement et à la persistance des risques sanitaires, la demande ne devrait pas se redresser cette année. D’autant que ni la nouvelle recommandation du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière), qui ressemble plus à un exercice de communication qu’à un allègement des contraintes d’accès au crédit, ni les nouvelles valeurs des seuils d’usure publiées par la Banque de France ne pourront redynamiser le marché.

2020, annus horribilis

Le début de l’année 2020 avait pu paraître satisfaisant, avec un nombre de compromis signés en léger repli (-1 % pour janvier et février, en glissement annuel, GA), mais après un 4e trimestre 2019 assez exceptionnel. La mise en oeuvre de la recommandation du HCSF de décembre 2019 pouvait encore sembler inessentielle pour beaucoup (la plupart) qui pronostiquaient d’ailleurs une année 2020 qui avait tout pour être excellente. Mais dès le 17 mars, les illusions ont commencé à se dissiper. Après 55 jours de confinement, le marché  de l’ancien avait chuté : le nombre de compromis signés durant les trois premiers mois de la crise sanitaire, de mars à mai, a diminué de 53 % en GA, d’après le Baromètre LPI-SeLoger. Une chute sans précédent dans une économie qui avait amorcé la pire des récessions depuis la Libération !

Alors, bien sûr, le rebond de la demande constaté à partir de juin a été « spectaculaire », avec un nombre de compromis signés en augmentation de 464 % entre avril et juin. Mais cela était attendu : il s’agissait de la finalisation d’une partie des projets dont la réalisation avait été interrompue avec le confinement. Pour autant, la demande n’avait pas véritablement réussi à se redresser : les acheteurs modestes qui avaient porté l’expansion du marché entre 2016 et 2019 étant évincés du marché par les contraintes imposées par le HCSF. Et en dépit des enquêtes, des sondages et des déclarations qui annonçaient un retour rapide vers la situation qui prévalait avant le début de la crise sanitaire, l’activité observée en juin et en juillet n’était que de 6 % plus élevée qu’en 2019 à la même époque.

La reprise s’était essoufflée, comme cela allait se confirmer d’août à octobre, avec des ventes quasiment au niveau qu’elles avaient atteint en 2019, à la même époque. L’impact du rebond s’était épuisé et la demande était confrontée aux conséquences économiques de la crise de la Covid-19. Le marché semblait pourtant résister, grâce au dynamisme de l’offre bancaire qui avait su s’adapter (baisse des taux et allongement des durées, notamment). Cependant, dès la mise en oeuvre du deuxième confi nement, l’activité a rechuté : avec un mois de novembre en repli de 35 % par rapport à octobre. Et pour les deux derniers mois de 2020, le nombre de compromis signés était en baisse de 13 % en GA.

Le niveau des ventes a donc reculé de 15 % en 2020, autant en raison de la dégradation du marché du travail et de la montée des incertitudes sur l’avenir, qu’en réponse au resserrement de l’accès au crédit décidé par la Banque de  France. Le choc a donc été rude, même si pendant de longs mois, jusqu’en novembre bien souvent, des déclarations bien relayées laissaient escompter une « bonne résistance » des ventes. D’ailleurs et sans que cela n’interroge vraiment ceux qui l’utilisent, l’estimation du « nombre d’actes dans l’existant » réalisée par le CGEDD (Conseil général de l’environnement et du développement durable) à partir des droits de mutation centralisés par la DGFiP (Direction générale des finances publiques) n’affichait-elle pas un nombre d’actes supérieur au million à fin novembre 2020, en recul de seulement 4 % sur un an ! Il est vrai que durant les trois premiers mois de la crise sanitaire, de mars à mai 2020, l’activité n’aurait reculé que de 17 %, d’après le CGEDD.

Un soutien bancaire puissant

Pourtant, durant toute l’année 2020, les établissements bancaires ont soutenu à bout de bras les marchés immobiliers. Alors que les pouvoirs publics ne sont pas venus en appui d’une demande fortement fragilisée par la crise sanitaire et ses conséquences économiques et sociales et que la Banque de France et le ministère des Finances n’ont ni assoupli, ni infléchi la stratégie récessive qu’ils avaient présentée en décembre 2019, seules les banques ont en effet adapté leurs offres de crédit pour tenir compte de la dégradation des marchés.

Après le choc provoqué par le déclenchement de la pandémie, le taux moyen des nouveaux crédits a reculé (presque) régulièrement à partir de juin 2020, afin de soutenir la demande de crédits immobiliers des particuliers sur des marchés fragilisés par les 55 jours de confinement du printemps dernier, puis par 45 jours d’un deuxième
confinement plus léger, à partir du 29 octobre. Ainsi, depuis le mois de juin, le taux moyen a perdu 10 points, pour terminer l’année à 1,17 %, d’après l’Observatoire Crédit Logement/ CSA.

En dépit de la déformation de la structure de la production (le recul de la part des clientèles les moins bien dotées en apport personnel) intervenue en 2020 dans la logique de la recommandation du HCSF, la durée moyenne est restée particulièrement élevée depuis le déclenchement de la pandémie : elle s’est même accrue au cours du 4e trimestre, de l’ordre de 6 mois, pour s’afficher à 233 mois en moyenne au niveau le plus élevé constaté jusqu’alors (250 mois pour l’accession dans le neuf et 246 mois pour l’accession dans l’ancien). Cet allongement des durées a permis, à partir de juillet 2020, d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements et, souvent, de contenir le taux d’effort sous le seuil de 33 %.

Néanmoins en 2020, d’après l’OPCI, la production de crédits (prêts bancaires, PTZ, PC-PAS et épargne logement) à l’ancien (hormis les rachats de créances et les renégociations) a été en retrait de 10,4 % (contre +13,8 % en 2019) et le nombre de prêts accordés de 13 % (contre +8,5 % en 2019). En effet, la demande, qui a été affectée par les conséquences économiques et sociales de la crise sanitaire, n’avait pu se relever que partiellement depuis la sortie du premier confinement et elle a rechuté en décembre !

Une hausse des prix persistante

Il est vrai que depuis le printemps 2019, le rythme annuel d’évolution des prix s’est redressé et que la solvabilité de la demande s’est dégradée d’autant. En dépit de la crise sanitaire, de ses conséquences économiques et de deux confinements, l’année 2020 a connu une accélération sensible de la hausse des prix : elle termine sur une augmentation de 6,6 % d’après le Baromètre LPI-SeLoger, contre +4,7 % en 2019 et +3,5 % en 2018. Pour  retrouver une progression aussi rapide, il faut remonter à septembre 2011, lorsque le bénéfice du PTZ dans l’ancien avait fait bondir la demande et déséquilibré le marché. Mais cette année, c’est le déplacement de la demande vers des produits de meilleure qualité et de localisation plus recherchée qui explique cette évolution sur un marché en récession. La raréfaction de l’offre s’est en effet constatée partout sur le territoire et la demande s’est transformée avec le renforcement des difficultés d’accès au crédit des ménages modestes, ceux qui réalisent les achats les moins onéreux.

D’ailleurs, la hausse des prix s’est renforcée dès la sortie du premier confinement dans la plupart des grandes villes. Bien sûr, avec le deuxième confinement, la demande a commencé à sérieusement s’interroger sur le bien-fondé de ses projets immobiliers  et, presque partout, le rythme de la hausse a commencé à se stabiliser. Pour autant, en dépit d’une situation économique dégradée et de la remontée du chômage, les prix des appartements anciens ont progressé en 2020 dans la quasi-totalité des villes de plus de 100 000 habitants. La pénurie de biens disponibles à la vente a renforcé la concurrence entre des acheteurs qui ne négocient plus les prix proposés. Ainsi, une hausse des prix de plus de 10 % sur un an s’observe dans 28 % des villes de plus de 100 000 habitants ; et dans 80 % des grandes villes, la hausse est au moins égale à 5 %. En 2018, par exemple, seules 18 % des villes avaient enregistré une augmentation de 5 % et plus, alors que les prix baissaient dans 41 % des villes !

Et rien dans les évolutions récentes n’annonce un fléchissement du rythme de la hausse : les offres des vendeurs sont toujours aussi ambitieuses, ne laissant guère se profi ler une accalmie rapide sur le front des prix.

Et des ménages modestes évincés

D’autant que la déformation de la structure du marché favorise l’entretien de la dynamique haussière des prix : l’éviction des acheteurs modestes, partout sur le territoire, a largement contribué au renforcement de la hausse. Et cette déformation a été tout, sauf négligeable. En 2020, d’après l’Observatoire Crédit Logement/ CSA, ce sont les ménages modestes qui ont été les plus impactés par la recommandation du HCSF.  Sur le marché de l’ancien, les  ménages dont les revenus sont inférieurs à 3 smic (50 % des acheteurs dans l’ancien en 2019 d’après l’Institut CSA), donc ceux dont l’apport personnel est en général insuffisant au regard des exigences des autorités monétaires formulées en décembre 2019, ont connu une chute de 15 % du nombre des opérations qu’ils ont pu financer en 2020. Alors que les ménages aux revenus au moins égaux à 5 smic (30 % des acheteurs dans l’ancien en 2019 d’après l’Institut CSA), ceux dont l’apport personnel est largement suffisant pour réaliser leur projet, ont bénéficié d’une progression du nombre des opérations financées de 3 % !

Il n’est donc pas étonnant que l’activité du marché de l’ancien ait significativement reculé en 2020 : d’après l’Observatoire du financement du logement (Institut CSA), la presque totalité de l’augmentation du nombre de logements anciens achetés par des particuliers entre 2015 et 2019 avait été portée par les emprunteurs avec moins de 10 % d’apport ! En limitant l’accès au crédit de ceux dont l’apport personnel était insuffisant pour respecter la «nouvelle règle » d’un taux d’effort inférieur à 33 % (même si le respect de cette exigence n’a pas été une pratique forcément répandue parmi les établissements distributeurs), il était évident qu’une large part des emprunteurs  avec moins de 10 % d’apport (familles monoparentales, familles modestes avec enfants, jeunes en début de carrière, en milieu rural ou dans les villes moyennes…) allait être évincée du marché.

Bien sûr, l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) et le gouverneur de la Banque de France avaient cherché à justifier leur recommandation de décembre 2019 en expliquant qu’il s’agissait surtout de protéger les ménages contre eux-mêmes, en limitant le risque de surendettement. Mais déjà durant toute l’année 2019, les bilans mensuels des commissions de surendettement publié par la Banque de France montraient que le risque était plus que maîtrisé, puisque le nombre de ménages surendettés baissait rapidement (-12,2 %). La poursuite de la baisse constatée en 2020 était donc attendue et il n’est guère évident qu’elle ait beaucoup bénéficié du resserrement de l’accès au crédit…

En revanche, le resserrement de l’accès au crédit dont les ménages modestes ont été les principales victimes en 2020 est venu remettre en cause le mouvement d’élargissement de l’accession à la propriété dont ils avaient été les grands gagnants durant le dernier quart de siècle. Un élargissement sans risque si on en croit les bilans des commissions de surendettement ou le niveau des défauts de remboursement comptabilisés par l’ACPR. Mais remettre en cause cet élargissement, c’est poser implicitement le principe (comme la Banque de France le fait) que seuls les ménages aisés peuvent devenir propriétaires. Alors qu’une fois encore, les bilans des commissions de surendettement montrent clairement que la probabilité de sinistre est d’autant plus faible que le patrimoine du ménage est significatif. Comme il est apparu, lors des débats autour de la réforme des régimes de retraite, que le statut de propriétaire constituait une forme de capitalisation permettant de supporter plus facilement la perte de revenus provoquée par le départ à la retraire. Comme il est acquis que l’accession à la propriété constitue la seule possibilité que des ménages modestes ont pour se loger sur une grande partie du territoire où le parc de logement social est quasiment inexistant et le parc locatif privé insuffisant en quantité et en qualité.

Un accès au crédit toujours très difficile

Si on en juge par l’emballement médiatique de la fin de l’année dernière et le soutien appuyé de certains professionnels, il ne fait aucun doute que la nouvelle recommandation du HCSF, en date du 17 décembre 2020, va permettre d’inverser les tendances récessives du marché de l’ancien. Mais on peut aussi remarquer que si les établissements distributeurs « infléchissent » les dérivent passées (une part importante de leur production comportant une proportion de nouveaux prêts dérogeant largement à la règle des 33 %, et même à la nouvelle  règle des 35 %), ils vont devoir réduire la voilure de leur production : une (petite) partie de leurs prêts accordés au-dessus de la marge de flexibilité de 15 % sera préservée en relevant le seuil d’acceptabilité de certains dossiers à 20 %, mais tous ceux qui étaient au-delà des 20 % seront rabotés. Donc, même en ne prévoyant de froncer les sourcils qu’à partir de l’été 2021, les autorités de contrôle des banques ne doivent certainement pas croire que la production va résister.

Alors bien sûr, on peut aussi croire que les nouvelles valeurs des seuils d’usure, publiées par la Banque de France au début du mois de janvier 2021, vont permettre de redynamiser la demande de crédits des particuliers. Pour autant, si cela va sans aucun doute améliorer le niveau des marges des intermédiaires de la distribution, il n’est pas certains que beaucoup d’emprunteurs en tirent avantage. L’augmentation du seuil la plus importante qui devrait «ouvrir » plus largement la vanne du crédit concerne les prêts immobiliers de moins de 10 ans (!) qui concernent moins de 5 % des emprunteurs. Alors que pour les prêts de plus de 20 ans qui concernent près de 54 % de emprunteurs, la valeur du seuil a de nouveau baissé : et chacun se souviendra que cette évolution a été, durant près de deux années, tenue pour responsable de l’atonie de l’offre de crédits par les intermédiaires de la distribution.

Et une demande fragilisée en 2021

Dans un tel contexte, la demande va rencontrer beaucoup de difficultés pour réaliser ses projets immobiliers. L’évolution du contexte économique et social attendue pour 2021 (montée du chômage, pouvoir d’achat en berne, incertitudes sanitaires…) ne va certainement pas réussir à convaincre les ménages de s’engager dans des projets d’investissement à long terme. C’est d’ailleurs ce que la dernière enquête de l’Insee auprès des ménages a confirmé : leurs intentions de réaliser des investissements ou des achats durables se sont nettement dégradées en janvier 2021.

Alors que pour l’Observatoire des crédits aux ménages de la Fédération bancaire française, les intentions de souscription de crédits immobiliers durant le 1er semestre 2021 sont descendues à un de leur plus bas niveaux de ces vingt dernières années. Car ce ne sont pas les conditions de crédit actuelles qui pourraient faire changer d’avis une grande partie des ménages. Certes, le taux moyen des nouveaux crédits, qui avait reculé (presque) régulièrement dès juillet 2020, s’est établi à 1,17 % en janvier. Il est donc resté stable, en dépit des baisses affichées dans les barèmes de la plupart des établissements de crédit et pour presque toutes les maturités de prêts.

Certes, dans les faits, le taux moyen a reculé de 3 points de base entre décembre et janvier pour les emprunteurs dont les revenus sont au moins égaux à 3 smic : avec, en janvier, un taux de 1,13 % pour les 3 à 5 smic et de 1 % pour les 5 smic et plus. Mais il s’est accru de 3 points pour les moins de 3 smic, pour un taux de 1,25 %. Et si, sur l’ensemble du marché, de l’ordre de 50 % des emprunteurs ont pu bénéficier d’un prêt à un taux inférieur ou égal à
1 %, comme cela se constate depuis plus d’une année, ce n’est pas en raison du recul du taux moyen mais du fait des caractéristiques des emprunteurs. Et d’ailleurs, en janvier 2021, les meilleures des signatures pouvaient emprunter à 0,67 % sur 15 ans !

De même, la durée moyenne s’était accrue dès le début de l’été 2020, afin d’absorber les conséquences de la hausse des prix des logements et, souvent, de contenir les taux d’effort sous le seuil des 33 %, dans le contexte de la crise  déclenchée par la Covid-19 : elle avait ainsi augmenté de 6 mois entre février et octobre, pour parvenir à un niveau jamais observé jusqu’alors (235 mois). Mais, à partir de décembre, la durée moyenne a commencé à reculer et la baisse s’est poursuivie en janvier : en perdant 2 mois depuis décembre 2020 (8 mois depuis octobre), la durée moyenne est ainsi revenue à son niveau de l’automne 2019. Ce sont les prêts accordés aux ménages modestes (moins de 3 smic) qui portent l’essentiel de ce recul : en janvier, leur durée a diminué de 7 mois pour s’établir à 225 mois. En revanche, pour les 3 à 5 smic, la durée moyenne s’est accrue de 6 mois (à 234 mois), alors que celle des 5 smic et plus ne diminuait que de 1 mois (à 222 mois).

Dans ces conditions, la dégradation du marché des crédits à l’ancien s’est poursuivie et amplifiée en janvier 2021 : avec pour le nombre de prêts, -14,9 % en glissement annuel et pour la production, -12,3 %, d’après Crédit  Logement/ CSA. Pour l’heure, ni la mise en oeuvre de la recommandation du HCSF de décembre 2020, ni les nouvelles valeurs des seuils d’usure publiées par la Banque de France en janvier 2021 n’ont permis à la demande de se redresser.

L’activité mesurée en niveau annuel glissant recule donc toujours, après trois mois de décrochage de la demande au printemps 2020, une reprise bridée par le durcissement des conditions d’octroi des prêts voulu par les autorités de contrôle bancaire, puis la mise en oeuvre d’un nouveau confinement en novembre, l’instauration d’un couvre-feu dès le 15 décembre 2020 et son durcissement à partir du 16 janvier 2021. Ceux qui escomptaient une reprise de  la demande et un redémarrage des marchés, grâce à ce qui avait été accueilli comme « un assouplissement et  une plus grande ouverture de l’accès au crédit », lors de la publication de la recommandation du HCSF de  décembre 2020, et qui avaient vu dans les nouvelles valeurs des seuils d’usure publiées par la Banque de France en janvier un signal supplémentaire de la volonté des autorités de contrôle des banques de redynamiser l’activité, devront encore attendre.

 

MÉTHODE DE L’ENQUÊTE

Cet article synthétise les principaux résultats du baromètre LPI-SeLoger, de l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels (Crédit Logement/CSA) et de l’OPCI, l’Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers

Michel Mouillart

Professeur d’économie à l’université Paris-Ouest, Michel Mouillart est
spécialiste de l’économie immobilière. Auteur de nombreux ouvrages sur le
logement, il publie régulièrement des articles sur les marchés
immobiliers, l’endettement immobilier des ménages, les politiques
publiques du logement ... Michel Mouillart est à l’initiative de
l'observatoire CLAMEUR et de nombreux autres observatoires. Et il réalise
régulièrement des prévisions sur l'activité du secteur (transactions dans
l'ancien, construction, endettement, ...).

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Vos réactions

  • Par Jacques Bize, il y a 3 mois

    Merci pour cette analyse brillante et fort lucide. Ne pas permettre aux ménages modestes de devenir propriétaires, c’est les maintenir encore davantage dans la précarité. Sans vouloir verser dans le complotisme, il serait peut-être bon de se demander à qui le crime profite.

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