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« Qu’est devenue la politique du logement », Henry Buzy-Cazaux Président de l’IMSI

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La décision publique est-elle à la hauteur des enjeux immobiliers ? Identifi ons les défauts de la méthode politique du moment.

photo : Henry Buzy-Cazaux

La vie va si vite que l’on n’a pas le temps de se poser les questions fondamentales. Et pourtant, depuis un an, une interrogation s’impose à  tous : quand serons-nous délivrés de la pandémie et de ses contraintes ? Quand nos existences cesseront-elles d’être en danger permanent  ? Et dans le monde de l’immobilier, qui se demande si la décision publique est à la hauteur des enjeux ? Les projets de loi pleuvent, les  règlementations se multiplient, au point que les lobbys jouent bien plus en défense qu’ils n’organisent le jeu. Ils n’écrivent ni l’histoire financière et fiscale, ni ne définissent vraiment le cadre d’exercice des activités. Mais alors, comment la politique du logement se fait-elle ?

Elle se fait étrangement quand on y réfléchit. On vous dira que tout change, que les centres de décisions sont éclatés, que le pouvoir n’est plus un et indivisible. Cela est vrai et il faut compter avec l’Europe, avec les collectivités locales, mais aussi avec le gouvernement et le Parlement. À cela s’ajoute le fait qu’au sein même de l’exécutif, le fonctionnement s’est compliqué : la plupart des décisions engagent  plusieurs ministères et plusieurs ministres. Matignon et l’Élysée se mêlent de tout et tellement plus qu’avant. Certes. Il reste que pour le  logement, l’État est compétent pour l’essentiel, jusqu’à définir le pouvoir exercé par les collectivités locales. Il écrit autant le scénario  budgétaire que les règles civiles pour la construction, pour les rapports locatifs, pour la copropriété, pour l’accès au crédit, pour la protection des ménages. Ce qui se passe à cet égard depuis le début du quinquennat pour l’immobilier est singulier, pour ne pas dire pathologique. De fait, nous pouvons en retenir trois anomalies, sans doute aggravées par la crise sanitaire et les dérèglements qu’elle a entraînés dans la vie de la démocratie et de la République : l’absence de réforme d’ampleur, la dilution du pouvoir du ministre chargé du  logement et le simulacre de concertation.

Les réformes en panne

En effet, le bilan des dernières années nous pousse à constater que les réformes de fond ne sont pas au rendez-vous. La transition énergétique aura obsédé le champ de la politique et il serait injuste de ne pas y voir un progrès majeur. Sauf que réformer, c’eût été reprendre les domaines existants et les moderniser. Or sur ce point, pas de progrès. La fiscalité immobilière n’aura pas été touchée alors  qu’elle est depuis longtemps l’une des préoccupations majeures des professionnels du secteur et la suppression de la taxe d’habitation —  peut-être la seule que la population ne mettait pas en cause — a tenu lieu de remise à plat définitive. Exceptée la modernisation de la  norme relative aux personnes à mobilité réduite pour les promoteurs grâce à la loi ELAN, la question de la simplification des normes de  construction est restée en jachère. Rien non plus sur la question foncière. Les évolutions digitales se montrent aussi timides : la  numérisation des permis de construire eût exigé un big bang, sans doute comme celle de la gestion technique et juridique des immeubles.  Même les confinements n’auront pas permis d’accélérer la transition numérique si nécessaire en la matière.

«Rien en matière de simplification des normes. Rien sur la question foncière.» Henry Buzy-Cazaux Président de l’Institut du  management des services immobiliers

La dilution du pouvoir lié au logement

Un autre grief : le gouvernement n’a jamais confié autant de missions à des parlementaires ou à des experts. On pense notamment à  Nogal, Lagleize, Démoulin, Sichel, Rebsamen… avec deux questions tout de même : que fait le gouvernement de ces travaux ? N’est-ce pas  de son ressort que de diagnostiquer et de proposer des solutions ? Tout se passe comme si le gouvernement déléguait ainsi une partie de  ses responsabilités. Cela peut s’entendre parfois, mais cela surprend quand cela devient une authentique méthode de pilotage politique. Quant à l’exploitation des travaux publiés pourtant prometteurs, elle laisse sur sa faim.

On ne parle plus de la proposition de loi sur les rapports locatifs de Mickaël Nogal après plus de deux ans d’efforts du député pour convaincre. Des suggestions de Jean-Luc Lagleize pour réduire le coût du foncier et augmenter l’offre de logements accessibles aux  Français, il reste bien peu. Nicolas Démoulins n’a pas encore non plus inspiré d’évolution règlementaire malgré la qualité de son rapport  sur la prévention des expulsions locatives. Olivier Sichel a eu plus de réussite concernant la réhabilitation énergétique des logements  privés, mais le gouvernement aurait pu le consulter en amont de la rédaction du projet de loi. Les levées de bouclier contre le rôle  d’accompagnateur de la rénovation des ménages sont virulentes, témoignant de l’impréparation du sujet et de la dilution du pouvoir lié au  logement .

«Les organisations professionnelles ne sont associées que tardivement, quand tout est dans le  marbre ou presque.» Henry Buzy-Cazaux Président de l’Institut du  management des services immobiliers

Et si on nous consultait ?

Enfin, le dernier grief est déjà là en filigrane : le gouvernement ne pratique pas assez la coproduction des textes sur le logement avec les corps intermédiaires. C’est même sans doute pour cela qu’il choisit de missionner des élus ou des spécialistes de la société civile :  leur légitimité tient lieu à ses yeux de concertation tandis qu’eux, en outre, n’imaginent pas rendre d’avis sans rencontrer ni auditionner  les parties prenantes. Les organisations professionnelles et les associations se plaignent de n’être associées que très  tardivement aux projets et décisions, quand tout est dans le marbre ou presque. Les collectivités locales quant à elles ne sont pas mieux  loties. Ainsi, sans conteste, le règne du Président Macron aura été celui du divorce entre l’exécutif et les élus des territoires. Même les  instances consultatives officielles, tel le Conseil national de l’habitat, sont appelées à se prononcer alors que l’encre des textes est déjà en train de sécher… Et si on nous consultait vraiment ?

Espérons que l’identification de ces défauts permette au quinquennat qui va suivre de s’y intéresser pour être plus efficace, plus moderne et plus juste pour le logement.

 

Henry Buzy Cazaux

Après avoir conseillé Pierre Méhaignerie, ministre de l'équipement et du logement, Henry Buzy-Cazaux a occupé des fonctions de responsabilité dans des entreprises immobilières de premier plan, FONCIA, Tagerim ou encore le Crédit Immobilier de France, mais également au sein des organisations professionnelles du secteur. Ancien délégué général de la FNAIM, il a aussi été administrateur de plusieurs autres syndicats immobiliers. Il a été chargé de mission auprès du président du Conseil de l'immobilier de l'Etat.

Il mène depuis toujours une action engagée pour la formation aux métiers de l'immobilier: président d'honneur de l'Ecole supérieure des professions immobilières, cofondateur de l'Institut des villes, du territoire et de l'immobilier du Groupe ESSEC, il est aujourd'hui président fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers, centre de prospective et d'enseignement.

Il est enfin membre du conseil scientifique de l'observatoire immobilier des notaires et président du groupe "Immobilier, logement et ville durable" du Forum pour la gestion des villes et des collectivités locales et territoriales.

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Vos réactions

  • Par MAREC Olivier, il y a 6 jours

    D’accord avec vous mais vous ne parlez pas d’un des pires maux dont souffre la relance de la construction neuve, à savoir les recours abusifs sur les permis de construire. J’ignore si F REBSAMEN va s’attaquer vraiment au problème et proposer la seule mesure qui vaille: intégrer la phase de recours des tiers dans l’instruction du PC et non la maintenir après. Bien à vous

  • Par Jean-Luc Brulard, il y a 8 jours

    Merci Henry,
    pour ta hauteur de vue, tes analyses et da franchise, auxquelles nous sommes habitués.

    Ce quinquennat restera marqué comme une étape supplémentaire dans le mépris du Logement, malgré des ministres comme E Wargon, fortement appréciée par les professionnels, pour son engagement à nos côtés… mais hélas, c’est tout en haut que tout se décide, dans les petits comités avec les petits conseillers autour du Grand Timonier…
    « Gouverner c’est d’abord Loger son peuple » disait l’abbé Pierre en 1956… nous en sommes bien loin….

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