Magazine immobilier Journal de l'Agence
TOUTE L'INFORMATION PRATIQUE POUR LES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER

« Les obligations de vérifications de l’agent immobilier », Quentin Lagallarde

Publié le
Publié le
Réagir 2 réactions
14 680
Evaluer cet article

La Cour d’appel de Basse-Terre vient de rappeler l’étendue des devoirs de vérification de l’agent immobilier. Les enseignements de cet arrêt du 31 mars 2022 méritent d’être rappelés aux professionnels.

photo : Business woman working doing finances and calculation cost of real estate investment while be signing to contract, Concept mortgage loan approval.

Dans son arrêt du 31 mars 2022, la Cour d’appel de Basse-Terre a eu a connaître d’un litige opposant un agent immobilier à son mandant vendeur. En l’espèce l’agent immobilier avait obtenu d’une venderesse un mandat de vente. L’agent immobilier a réalisé la mission d’entremise confiée par la conclusion d’une promesse synallagmatique de vente avec un acquéreur. Mais quelques temps plus tard, la venderesse n’a plus souhaité vendre son bien.

L’agence a alors assigné la venderesse pour se voir verser la clause pénale prévue au compromis de vente. La juridiction de première instance a rejeté la demande, ce qui a été confirmé par la Cour d’appel au motif que la vente ne pouvait être considérée comme conclue car la venderesse était propriétaire indivise avec ses deux enfants à la suite du décès de son mari.

La venderesse faisant valoir la faute de l’agence par son défaut de vérification du titre de propriété sur lequel il était mentionné son acquisition de l’époque avec son défunt mari. Dans le cas présent, l’agence s’était contentée de déclarations de la venderesse sur sa qualité de seule propriétaire. Aussi le professionnel de l’immobilier n’aurait pas pu ignorer que des investigations complémentaires auraient dû être menées pour s’assurer de l’ensemble des personnes disposant des droits sur le bien vendu et de leur consentement.

Les obligations de vérifications à la charge de l’agent immobilier

L’arrêt n° 21/00217 est riche d’enseignements en ce qu’il décrit les obligations de vérifications à la charge de l’agent immobilier :

« … il revenait dès lors à l’agent immobilier de vérifier personnellement, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles (cadastre, documents d’urbanisme…), la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre et par suite le titre de propriété du bien immobilier soumis à son mandat de vente et les pièces d’état civil justifiant de la qualité de propriétaire de son mandant »

 « Qu’il convient de rappeler en effet qu’un agent immobilier, en tant que négociateur et rédacteur d’acte, est tenu d’un devoir d’information et de conseil afin de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention »

 « toutes les parties à l’acte auquel il prête son concours sont créancières d’une information loyale et de conseils adaptés, y compris celle qui ne l’a pas mandaté, envers qui, en cas de défaillance, l’intermédiaire professionnel engagerait alors sa responsabilité délictuelle ; »

 Qu’ainsi se doit-il, au-delà de ce que son mandant lui déclare, de contrôler les risques juridiques susceptibles de faire obstacle à la réalisation de la vente par acte authentique ; que la consultation du titre de propriété par l’agent immobilier, qui lui aurait permis de vérifier également le statut civil de sa mandante et la nature de son régime matrimonial relevant ici du régime légal constitue une vérification personnelle indispensable à l’élaboration de l’acte ; »

Les documents à recueillir

Cet arrêt rappelle bien les devoirs de vérification dès la prise du mandat de vente et les documents à récolter :

  • Le document constitutif du titre de propriété (une copie peut être demandée au Service de la Publicité Foncière),
  • L’avis de taxe foncière, dont le nom des assujettis devrait correspondre aux personnes propriétaires,
  • Les justificatifs d’identité des propriétaires,
  • Mais aussi éventuellement pour corroborer les renseignements ou approfondir les investigations :
    • Un état hypothécaire hors formalité auprès du Service de la Publicité Foncière,
    • Demander un extrait d’acte de naissance au mandat,
    • Un extrait de la matrice cadastrale auprès du Service des Impôts

En résumé, au risque d’engager sa responsabilité, l’agent immobilier ne doit pas croire sans avoir vu. Dès le stade du mandat, bien que l’on puisse être empressé de réaliser l’aspect commercial de l’opération, il convient d’en assurer la sécurité juridique avec la constitution d’un dossier solide.

 

Ne manquez pas aussi

Quentin LAGALLARDE

Quentin LAGALLARDE , Chartered surveyor MRICS, expert évaluateur en immobilier près la Cour d’Appel de Caen.

Certifié en expertise immobilière de l'ESSEC Business School et titulaire du DU expertise judiciaire (faculté de Droit de l'université de CAEN). Il est membre agréé du collège des experts du SNPI, Quentin LAGALLARDE dispose de plusieurs années d'expérience dans différents cabinets immobiliers en matière d'expertise, transaction et location. Il est certifié REV par TEGoVA, MRICS et également inscrit sur la liste des experts près la Cour d'Appel de Caen.
En sus de son activité expertise, il est formateur auprès des professionnels de l’immobilier et enseignant du BTS Professions Immobilières au master immobilier. Ses formations sont disponibles sur www.cotentin-expertise.fr


Email : lagallarde@cotentin-expertise.fr
téléphone : 02 33 03 17 02

TISSOT

Du même auteur

Newsletter

Recevez l'essentiel de l'actualité immobilière sélectionné par la rédaction.

Sur le même thème

Vos réactions

  • Par LAGALLARDE, il y a 25 jours

    Oui cela peut être une cause de nullité aussi.

  • Par Nath, il y a 26 jours

    n’étions nous pas dans un cas de nullité du mandat ?

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.

Le journal trimestriel

Vous souhaitez consulter notre dernier magazine ou l'une de nos éditions précédentes ?

Consulter en ligne