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« Le secteur immobilier face au défi de la lutte contre le blanchiment», Eric Percheron.

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Le secteur immobilier fait l’objet d’une attention particulière après les récentes publications sur son exposition au risque de blanchiment d’argent[1]. Dans une série de brèves dont cet article est le troisième et dernier numéro, Eric Percheron, spécialiste de la lutte anti blanchiment depuis de nombreuses années, nous résume comment identifier et réagir à ce risque dans le respect des obligations légales.

photo : Corruption audit concept. The inspector uses a magnifying glass

Troisième partie : pourquoi et  comment masquer l’origine des fonds ?

Nous avons vu il y  a quelques semaines[2] qu’une approche par les risques, qui permet d’identifier des situations dans lesquelles le professionnel doit faire preuve d’une vigilance particulière, doit d’abord reposer sur la connaissance actualisée du client  ou de son représentant légal / bénéficiaire effectif.

Nous disposons dorénavant des éléments qui permettent de pointer les situations à risque potentiel, à la fois parce que le client est risqué par lui-même ou encore parce qu’il souhaite se cacher derrière un tiers ou une structure opaque.

Mais comme évoqué, si le client n’est pas risqué la transaction / opération peut néanmoins l’être parce que les fonds mis en jeu le sont : paradoxalement ce qui intéresse les autorités ce n’est pas tant le blanchiment d’argent que le crime ou délit sous-jacent d’où proviennent les fonds à blanchir [3]. Parmi ces crimes ou délits la fraude fiscale est particulièrement visée, puisqu’elle peut être punie de 5 voire 7 ans de prison.

Vous l’aurez compris : impossible de se satisfaire des vérifications d’identité obligatoires ou des filtrages pour vérifier que le client n’est pas frappé par une sanction financière, le professionnel doit rechercher l’origine des fonds, dès lors que celle-ci n’est pas attestée.

Comment identifier une situation potentiellement à risque ?

On peut être tenté de considérer que dès lors que les fonds qui entrent dans le financement proviennent d’un établissement bancaire (prêt ou auto financement), de la Caisse des Dépôts ou plus largement d’une autre profession assujettie ils sont réputés être « propres ». Ce raisonnement, s’il est logique, ne tient pas au fond : en tant que professionnel assujetti à la réglementation anti blanchiment vous ne pouvez vous reposer sur les diligences renforcées faites par des tiers eux aussi assujettis. Vous ne pouvez pas vous exonérer d’effectuer vos propres vérifications dès lors que vous considérez être dans une situation à risque. En outre, il est tout à fait possible qu’une transaction implique des banques étrangères peu coopératives ou situées dans un pays disposant d’un très fort soucis du secret, ou que la transaction se matérialise en une cession de parts de SCI sous seing privé.

Comme pour le risque client, le risque porté par l’origine des fonds est largement porté par la recherche de l’anonymat. Dans une situation à risque le montage de structures complexes et opaques est parfois l’indicateur d’une origine délictuelle ou criminelle des fonds, à la réserve près des montages destinés à tirer un profit maximal d’une fiscalité accommodante.

Certaines situations ou conditions d’une transaction sont autant de signaux d’alerte (des « red flags ») qui doivent vous pousser à une vigilance renforcée. Citons par exemple :

  • L’intervention d’une personne tierce, ou si les fonds proviennent de (ou sont versés sur) un compte situé dans un « paradis fiscal » ou qui n’a rien à voir avec la nationalité de l’acheteur ou du vendeur.
  • La proposition faite par l’acquéreur de payer tout ou partie du bien en cryptomonnaies ou en espèces en dépit de la réglementation française[4], ou même de payer dans une devise étrangère sans raison apparente.
  • L’absence de négociation du pris de vente, le surplus payé pouvant s’assimiler à une forme de « prix de la discrétion » par l’acheteur.
  • Une succession de transactions anormalement rapide sur un ou des biens.
  • Des modifications inopinées et tardives dans les conditions de paiement.

Notons enfin que si ces red flags sont de bons indices, on doit toujours rester nuancé :

  • Ils sont d’encore meilleurs indices dans l’immobilier commercial ou industriel, dans lequel le recours à des sociétés ad hoc est l’usage.
  • Ils constituent chacun un indice ; ils peuvent être combinés entre eux et votre vigilance devra être renforcée d’autant.
  • Un indice ne vaut évidemment pas « culpabilité ».

Au terme de ces quelques brèves, l’auteur espère  avoir attiré  l’attention du professionnel sur ses obligations réglementaires en matière de lutte anti blanchiment. Quelques « trucs » ont été repris, qui n’ont d’autre prétention que de faciliter un premier diagnostic lorsque vous êtes confrontés à une situation « atypique ».

Une approche globale incluant des bonnes pratiques vous sera proposé d’ici quelques semaines. D’ici là n’hésitez pas à, adressez un message à contact@saint-blanchard.fr si vous avez une question, précise ou générale.


[1] Voir « Le secteur immobilier face au défi de la lutte contre le blanchiment »

[2] Voir « Seconde partie : qu’est-ce qu’un client risqué et comment peut-il cacher son identité »

[3] Indice de blanchiment :  « toute opération portant sur des sommes dont elles (les personnes soumises à la réglementation) savent, soupçonnent ou ont de bonnes raisons de soupçonner qu’elles proviennent d’une infraction passible d’une peine privative de liberté supérieure à un an ou sont liées au financement du terrorisme » (Code Monétaire et Financier, L 561-16).

[4] En Allemagne les règles de paiement en espèces sont beaucoup plus laxistes pour encore quelques mois. Il se dit que ce pays était du coup devenu un paradis pour la mafia calabraise qui y a acquis un important parc immobilier de rapport.

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Eric Percheron

Éric Percheron est chercheur associé à l’IRIS, spécialisé sur les questions de conformité dans le domaine financier, et de sécurité financière (lutte anti-blanchiment, analyse des flux internationaux et des risques pays) et intervient dans le cadre de l’Executive Master Compliance de l’Université de Paris Dauphine.

Il a passé plus de trente ans dans le monde de la banque en France, à la fois dans des fonctions opérationnelles, puis de conformité. Depuis plus de dix ans, il a développé une expertise en matière de sécurité financière et de conformité au sens large.

Ingénieur de formation (UTC), Éric est également diplômé de l’Institut technique de banque et du Centre d’études supérieures de banques et est certifié par l’organisme américain ACAMS (Association of Certified Anti Money Laundering Specialists) en matière de lutte anti-blanchiment, de mise en œuvre des sanctions financières et de lutte contre la corruption. Il est diplômé d’IRIS Sup’ en Géopolitique et prospective et d’un Master Droit-Économie-Gestion, parcours diplomatie et relations internationales de l’Université de Bretagne occidentale.

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