« Agents immobilier : nouveautés juridiques 2023 », par MyNotary

DPE : interdiction de location pour tous les biens à consommation >450 kWh/m2

Sans surprise, c’est bien le DPE qui marque la première nouveauté juridique de ce début d’année. En effet, les logements au plus bas de la note G sont concernés par cette loi, applicable au 1er Janvier 2023. C’est le critère de “décence” qui est modifié, et il concernerait environ 100 000 logements en France. 

Pour être “décent”, un logement ne doit pas excéder 450 kWh/m2 d’énergie finale. Attention ! L’énergie finale n’est pas celle qui figure en premier plan dans le DPE. Le montant affiché en grands caractères est la consommation d’énergie primaire en kWh/m2/an.

Pour retrouver cette information, tout dépend du type de DPE établi :

• Pour un DPE réalisé après le 1er Juillet 2021, la note d’énergie finale peut se trouver en petits caractères en page 1, juste en dessous de l’énergie primaire.
• Si l’énergie finale n’est pas affichée en page 1, il faut reprendre le montant total de consommation d’énergie finale (e.f) en page 3 et le diviser par la surface du bien pour obtenir le montant d’énergie finale en kWh par m2. 
• Si le DPE a été établi avant le 1er Juillet 2021, il faut effectuer le même calcul avec le total d’énergie finale qui se trouve en 1ère page du DPE.

Tous les baux d’habitation (meublé, non meublé, bail de mobilité…) sont concernés par cette loi, s’ils sont signés à partir du 1er Janvier 2023. Les baux simplement reconduits après cette date ne sont pas concernés.

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Rappel de la date de validité du DPE : 

• Tous les DPE réalisés avant le 1er Janvier 2018 ne seront plus valables au 1er Janvier 2023
• Les DPE réalisés entre 2018 et le 1er Juillet 2021 sont valables jusqu’en Décembre 2024
• Les DPE réalisés depuis le 1er Juillet 2021 sont valables 10 ans

L’Etat des risques et pollutions (ERP) nécessaire dès l’annonce

Une nouvelle loi applicable au 1er Janvier 2023 vient un peu bouleverser les règles concernant l’établissement de l’état des risques et pollutions (ERP). Ce document n’était nécessaire que pour être annexé au compromis ou à la promesse de vente.

Désormais, il sera nécessaire de le réaliser dès l’annonce, que ce soit pour une transaction ou une location immobilière.

L’état des risques doit également comporter une information sur la pollution des sols, information qui était d’ailleurs déjà incluse de base dans ce document avant la publication de la loi, sans être obligatoire. 

La rédaction de l’annonce va désormais impliquer d’établir l’ERP bien en amont. Une mention spéciale devra être indiquée, dès lors que le bien est concerné par au moins un des risques suivants :

• Risques technologique / minier / naturel approuvé ou prescrit
• Zone de sismicité 2 à 5 
• Zone Radon 3
• Plan d’exposition des bruits

L’annonce doit alors comporter la mention obligatoire suivante, qui est fixée impérativement par la loi :  “Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr ”.

Le lien redirige vers l’accueil général du site géorisques. A l’heure actuelle, il n’est pas possible d’insérer un lien qui redirige directement vers l’adresse du bien concerné, et pour cause : en accédant au lien, l’acquéreur aura immédiatement communication de l’adresse du bien, dès l’annonce ! La loi est mal rédigée sur ce point : l’acquéreur n’aura au final que très peu d’informations sur les risques qui affectent le bien au stade de l’annonce…

Il sera possible de systématiser cette mention dans les annonces même si le bien n’est pas vraiment concerné par un de ces risques. Il n’y a en effet aucune sanction prévue si la mention est présente alors que le bien n’est concerné par aucun risque ! De toute façon, la grande majorité des biens vendus sera concernée par au moins un des risques listés plus haut.

L’état des risques peut être établi par le diagnostiqueur ou par un prestataire qui en prend la responsabilité. Comme pour le DPE qui doit être réalisé avant l’annonce, l’ERP doit désormais être le deuxième diagnostic à récupérer pour débuter la commercialisation.

Ce document devait suivre un modèle obligatoire fixé par la loi, pour plus de facilité de lecture. Désormais ce modèle n’est plus obligatoire et sa forme est donc libre.

Le site géorisques propose désormais une aide à la réalisation d’un état des risques règlementaire, gratuitement et en quelques clics :

• En renseignant l’adresse du bien sur le site https://errial.georisques.gouv.fr/,

Attention ! il se peut que certaines informations soient manquantes pour le compléter, auquel cas le site vous guidera :

• S’il est survenu un sinistre sur le bien, d’origine catastrophe naturelle : information à fournir par le propriétaire ;
• Joindre les extraits de la carte réglementaire et du règlement du PPR qui concernent la parcelle. Le site Géorisque redirige vers le site de la préfecture concernée pour récupérer les documents ;
• S’il existe des prescriptions de travaux liées à un risque : information à récupérer sur le site de la préfecture concernée ;
• S’il existe des prescriptions de travaux, si le propriétaire les a réalisé : information à fournir par le propriétaire.

Il est possible de générer l’état des risques officiel une fois ces étapes accomplies, au format PDF ; le site propose de le récupérer même incomplet.

Il est à noter que L’ERP doit être remis à l’acquéreur lors de la première visite du bien, en l’annexant directement au bon de visite par exemple, ou en y faisant déclarer au visiteur qu’il l’a bien reçu.

De plus, à compter du 1er Avril 2023, un audit énergétique supplémentaire au DPE (pour les maisons individuelles classées de F à G) devra également être remis à l’acquéreur dès la première visite.

L’obligation de remise de ces deux documents justifie ainsi encore plus la signature d’un bon de visite : protéger l’agence d’un détournement d’acquéreur et prouver la bonne remise des documents.

Quelle sanction en absence du document ?

Ce document conserve une durée de validité de 6 mois à compter de sa réalisation. Si jamais il périme entre l’annonce, les visites et le compromis ou la vente, il devra systématiquement être mis à jour avant chaque remise ou signature.

En cas d’absence ou de date de validité expirée au compromis ou à l’acte de vente, la sanction est claire : l’acquéreur ou le locataire peut demander une baisse de prix ou bien l’annulation du contrat. (Article L 125-5 V du code de l’environnement)

En cas d’absence lors de la visite, la loi ne prévoit pas de sanction pour le moment. L’opération ne devrait donc pas être remise en cause, tant que l’état des risques est bien présent lors de la signature du compromis.

Néanmoins, la DGCCRF pourra contrôler la bonne remise de l’état des risques lors des visites, comme elle peut le faire pour toutes les autres obligations professionnelles de l’agence (barème, mandat, tracfin…).  En cas de de manquement répétés, des amendes et des mesures disciplinaires pourront être prononcées.

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Création d’un constat de conformité locative

Autre nouveauté en ce début d’année : la mise en place du constat de conformité locative. Depuis cette année, bailleur ou locataire peuvent demander à un officier de justice la réalisation d’une vérification complète de la conformité d’un logement. Les critères de conformité du logement regrouperont la surface habitable, la hauteur sous plafond, la performance énergétique, l’absence d’espèces nuisibles et parasites, la conformité des équipements et la sécurité du logement. 

Ce document réalisé par un commissaire de justice aura une valeur juridique incontestable devant le tribunal, et aucun prix n’est par ailleurs fixé pour sa réalisation. Aujourd’hui, un constat d’une heure coûterait environ 300 à 350 euros.

L’extension de l’encadrement des loyers

Mesure qui est loin de faire l’unanimité, l’encadrement des loyers continue à se déployer. Après Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Villeurbanne ou encore Montpellier, c’est à Marseille que les loyers seront bientôt plafonnés. D’autres communes telles qu’Annemasse, Cergy et Grenoble ont également formulé une demande. 

Rappelons également que l’encadrement des loyers a été renforcé l’été dernier dans le cadre de la loi de protection du pouvoir d’achat. 

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