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Immobilier : quelles sont les nouveautés juridiques à connaître en 2024 ?

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Qui dit nouvelle année, dit le plus souvent nouvelles règles à appliquer… Et dans ce domaine le secteur de l’immobilier n’échappe pas à la règle. Pour démarrer cette année 2024 sous les meilleurs auspices, My Notary, plateforme spécialisée dans la digitalisation de contrats immobiliers, vous propose un tour d’horizon des nouveautés juridiques.

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MaPrimeRenov’ : Un soutien renforcé pour les rénovations énergétiques

 

Plusieurs grands changements pour MaPrimeRénov’ se dessinent en 2024. Le gouvernement alloue 1,6 milliard d’euros supplémentaires dans le dispositif pour accélérer la transition énergétique. Cette aide, ayant déjà soutenu près de 90 000 rénovations en 2023, vise à doubler ses objectifs en 2024 avec 200 000 rénovations financées.

A partir du 1er janvier 2024, le dispositif s’ouvre à davantage de foyers en revoyant à la hausse ses plafonds d’éligibilité (voir les nouveaux plafonds). 

Grand changement pour MaPrimeRenov’ qui pourra désormais être due sous la forme de 2 parcours : 

  • Soit un parcours de rénovation Globale : Pour la réalisation de travaux permettant de gagner au moins 2 classes énergétiques. Il s’agit ici d’un véritable accompagnement : un audit énergétique doit être réalisé pour en bénéficier et le demandeur doit être assisté par un accompagnateur agréé par l’Anah (Agence nationale de l’habitat

Le montant de l’aide, qui dépend des revenus et du coût des travaux, sera valorisé dans ce parcours.

  • Soit un parcours dit de “Décarbonation” : calqué sur l’ancien dispositif qui ne nécessite pas d’accompagnement. Un DPE doit obligatoirement être réalisé pour bénéficier de cette aide. Ce parcours est recentré pour financer principalement l’installation d’une pompe à chaleur air/eau ou d’un équipement de chauffage renouvelable. L’aide est calculée sous forme de forfait en fonction du type de travaux et des revenus du ménage. 

Mais attention, à partir du 1er juillet 2024, les propriétaires de logements classés F ou G ne pourront prétendre qu’au parcours de la rénovation globale ! 

Pour en savoir plus, consultez le dossier MPR 2024.

A noter qu’en 2024 également, MyPrimeAdapt est lancé ! De la même façon, il s’agit d’une prime qui aide à financer des travaux d’adaptation du logements pour les personnes âgées ou en situation de handicap. Le demandeur doit être obligatoirement accompagné d’un accompagnateur agréé de l’Anah. La prime est également attribuée sous conditions de ressources.

 

Prolongement et durcissement des conditions d‘accès au Prêt à Taux Zéro (PTZ)

 

Toujours dans cette perspective d’améliorer la performance énergétique d’un maximum de biens, le Prêt à Taux Zéro (PTZ), initialement destiné à disparaître le 1er janvier 2024, bénéficie finalement d’une prolongation jusqu’au 31 décembre 2027. Ce prêt sans intérêts vise à soutenir les primo-accédants en offrant des financements avantageux pour l’acquisition de leur résidence principale.

En 2024, le PTZ subit des modifications substantielles en termes d’éligibilité. Désormais, il se resserre et ne concerne plus l’acquisition de maisons individuelles neuves. Il est exclusivement destiné à l’achat de logements collectifs neufs en zone tendue et de logements anciens nécessitant des travaux de rénovation énergétique en zone non tendue.

Afin de rendre le PTZ plus incitatif, les montants pouvant être financés connaissent une augmentation significative. Pour les foyers les plus modestes, la part du financement passe de 40% à 50% du montant total de l’opération. Les plafonds d’éligibilité sont également rehaussés, permettant à un plus grand nombre de ménages, y compris les classes moyennes, de bénéficier de cette aide.

Accédez au simulateur sur le site du service public

 

Dernière année des dispositifs Pinel et Pinel +

 

2024 signe la dernière année des dispositifs Pinel, marquant la fin d’une période qui a offert des avantages fiscaux significatifs aux investisseurs immobiliers ! 

Pour rappel, le dispositif Pinel accorde des réductions d’impôt aux investisseurs faisant l’acquisition de biens neufs ou rénovés en zones tendues et qui s’engagent à louer nu un bien à des locataires respectant un plafond de revenus, à un loyer plafonné, et ce pour une durée déterminée. 

Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction pour les dernières années d’application du dispositif sont dégressifs, ce qui signifie qu’en cette année 2024, les taux ont encore diminué pour atteindre : 

  • Une réduction de 9% du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans
  • 12% pour un engagement de 9 ans
  • et 14% pour un engagement de 12 ans.

Cette année marque également la dernière opportunité pour les investisseurs de profiter du dispositif Pinel +, une version plus avantageuse car contrairement au Pinel classique, le Pinel + ne suit pas une réduction dégressive des taux. En revanche, il possède des conditions d’accès plus exigeantes. Pour en savoir plus sur les détails et les critères d’éligibilité spécifiques au Pinel +, vous pouvez consulter ce lien.

 

Taxe sur les logements vacants et majoration de la taxe sur les logements secondaires : de nombreuses communes devraient les mettre en place

 

En 2013, la taxe sur les logements vacants (TLV) a été instaurée pour les zones tendues (caractérisées par une population de plus de 50 000 habitants et un déséquilibre significatif entre l’offre et la demande de logements). Les logements étant considérés comme vacants s’ils ne sont pas occupés au 1er janvier de l’année en cours depuis une période d’au moins un an.

Cependant, un décret en date du 25 août 2023 a élargi la liste des communes autorisées à appliquer cette taxe. Désormais, des zones connaissant des difficultés sans atteindre le seuil de 50 000 habitants peuvent également être assujetties à une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), élargissant ainsi le champ d’application de cette mesure. 

En conséquence, de nombreuses communes pourraient décider de la mettre en place en 2024. Dans ces communes cependant, le logement doit être vacant depuis plus de 2 ans

Ce décret offre également aux communes la possibilité d’instaurer la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Il est important de rappeler que la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales seulement, et donc perdure pour les résidences secondaires.

 

L’arrivée du DPE collectif pour les copropriétés de plus de 200 lots

 

Cette année est marquée également par l’arrivée du DPE collectif devant être réalisé dans les copropriétés de plus de 200 lots et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

Comme pour un DPE individuel, ce diagnostic donne une note énergétique et une note climatique, mais au bâtiment collectif dans son intégralité. 

Pour le moment, aucune règle n’impose la transmission de ce document au moment d’une vente ou d’une location, il sera donc simplement nécessaire de transmettre le DPE individuel du lot.

 

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) intégrant la liste des documents ALUR

 

Début 2023, la loi climat et résilience de 2021 est venue imposer aux copropriétés de plus 200 lots et de plus de 15 ans la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux

Ce PPT est un document prévoyant un calendrier des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et une estimation du coût de ces travaux. Il doit être élaboré par un professionnel de la construction impartial et compétent (un architecte ou un diagnostiqueur par exemple).

Apparaît désormais à compter du 1er janvier 2024 l’obligation pour chaque vente d’un lot dans une de ces copropriétés de délivrer ce PPT à l’acquéreur. 

Ce document intègre la liste des documents ALUR et doit être remis à l’acquéreur au plus tard au jour de la signature du compromis. A défaut, le délai de rétractation de l’acquéreur ne débute pas. 

Il est possible que la copropriété n’ait réalisé qu’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), dans ce cas c’est ce projet qui devra être annexé ! 

Si aucun de ces deux documents n’a été réalisé enfin, aucune sanction n’est prévue, mais il est à noter que cela relèvera de la responsabilité du syndicat qui n’a pas réalisé ce document. 

 

Une fiscalité devenue bancale pour les locations de meublés de tourisme

 

Le 29 décembre dernier, la loi de finance pour l’année 2024 a été votée. Bien que n’apportant pas de changements majeurs dans le secteur immobilier, un point particulier semble avoir été maintenu par erreur dans le texte de loi, méritant notre attention.

Les locations de meublés de tourisme, soumises précédemment au régime du micro BIC lorsque le chiffre d’affaires annuel ne dépassait pas 188 700 €, bénéficiaient d’un abattement de 71%. Cependant, ces locations voient désormais leur fiscalité modifiée pour s’aligner sur celle des locations nues, avec un seuil abaissé à 15 000 € et un abattement de 30%.

Le code du tourisme précise que “les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.” Cette disposition avait initialement été prévue pour lutter contre les locations Airbnb. 

Il est également à noter qu’un abattement complémentaire de 21% peut être appliqué lorsque la location se trouve dans une zone non tendue (article 45 loi de finance pour 2024).

Le gouvernement prétendant à une erreur sur le maintien de cette disposition, des mesures devraient être prises prochainement sur ce sujet.

Pour connaître toutes les mesures prises dans la loi de finance concernant le logement, l’Anil les a répertoriées sur https://www.anil.org/aj-loi-finances-2024/.

 

Des nouvelles clauses obligatoires au sein du bail d’habitation

 

A partir du 1er janvier 2024 également, 2 nouvelles mentions doivent figurer dans les baux d’habitation, il s’agit : 

  • du numéro d’identification fiscal du logement que le propriétaire peut retrouver sur sa taxe foncière ou sur son espace sur impot.gouv.fr (attention il s’agit du numéro d’identification du logement et non du propriétaire)
  • d’un rappel du calendrier d’interdiction de location en fonction de la classe énergétique du bien. 

 

Et sur MyNotary ?

Grâce à notre solution de rédaction de contrats, ces nouvelles clauses nouvellement obligatoires se trouvent automatiquement dans nos contrats !

Pour en savoir plus :

Téléchargez gratuitement la fiche pratique récapitulative des nouveautés juridiques 2024 préparée par My Notary.

 

Guillaume Trusch

Guillaume TRUSCH est diplômé notaire et responsable juridique chez MyNotary depuis 2018. A travers son expérience dans plusieurs études notariales, il s’est spécialisé dans les sujets juridiques relatifs à l’immobilier.

Il est l’auteur de divers parutions et articles sur le droit immobilier sur la presse et le web.

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