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Le nouvel audit énergétique s’appliquera le 1er avril 2023. Quelles sont les ventes concernées, que contient cet audit et qui le réalise ? Guillaume, Responsable juridique chez MyNotary et diplômé Notaire vous explique de façon pratique ce qu’implique cette nouvelle mesure pour le quotidien des professionnels de l’immobilier.
De nombreuses fois repoussé depuis le 1er Septembre 2022, l’audit énergétique devient finalement obligatoire au 1er Avril 2023. Il s’agit d’un diagnostic supplémentaire qui devra être établi en complément du Diagnostic de Performance Énergétique.
Son objectif ? Porter à la connaissance des acquéreurs les travaux à réaliser pour améliorer le classement énergétique du Bien afin qu’il les intègre dans son projet d’achat.
Seules les ventes portant sur des biens individuels ou en monopropriété sont concernées. Pour rappel, un bien en monopropriété est un immeuble qui appartient à un seul propriétaire, mais qui peut être divisé en plusieurs logements, qui peuvent être proposés à la location par exemple.
Toutes les ventes en copropriété sont exclues.
Selon la loi donc, une maison en copropriété ne sera pas concernée par l’audit énergétique.
Ensuite, le Bien doit être classé en F ou G au niveau du DPE, pour que la vente soit concernée.
L’entrée en vigueur sera progressive pour les autres notes du DPE :
L’audit énergétique se présente sous la forme d’un document qui propose au moins deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule pour faire passer les logements F ou G en classe C, (ou classe B pour les logements classés E ou D avant travaux)
Exemple d’une page de ce nouvel audit :
L’audit énergétique doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel. Il peut l’être également par un bureau d’étude spécialisé ou un cabinet d’architecte.
Attention, tous les diagnostiqueurs n’ont pas la certification pour établir cet audit, même s’ils ont la certification pour établir un DPE !
Attention encore, une certification plus poussée sera demandée en cas de vente d’un bien comportant plusieurs logements (monopropriété) ; un diagnostiqueur ne sera pas compétent dans cette situation.
Dès réalisation du DPE et en cas de classement en F ou G, il faudra donc tout de suite s’enquérir auprès du diagnostiqueur pour savoir s’il est habilité à établir l’audit.
La durée de validité de l’audit est fixée à 5 ans. La loi ne fait donc pas correspondre la durée de validité du DPE (10 ans) avec l’audit.
Pour trouver facilement un auditeur, consultez le site France Rénov : https://france-renov.gouv.fr/annuaire-rge ou l’annuaire des diagnostiqueurs-auditeurs certifiés : http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action
Comme pour l’état des risques, l’audit énergétique devra être remis à tous les acquéreurs potentiels lors de la première visite du bien.
Le plus sécurisant pour l’agence sera, comme pour l’ERP, de le remettre dès le bon de visite, en l’annexant à ce document par exemple.
Sur MyNotary, l’audit pourra être annexé au bon de visite, et signé électroniquement.
En cas d’absence de l’audit lors de la visite, la loi ne prévoit pas de sanction qui pourrait remettre en cause le dossier. Toutefois l’autorité de la concurrence pourrait prononcer des amendes en cas de manquement.
L’essentiel étant que l’audit soit bien annexé au compromis : la loi prévoit bien qu’il doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique.
Le délai de rétractation du compromis de vente ne pourra donc débuter avant la remise de l’audit à l’acquéreur.
Enfin, si jamais la date de validité de l’audit énergétique est dépassée entre le compromis et la signature de l’acte authentique, le Vendeur devra obligatoirement en réaliser un nouveau.
Le DPE “Vierge” ou “sans étiquettes” est un DPE qui ne comporte aucune note. Ce type de DPE ne devrait plus exister avec les nouveaux DPE établis depuis la réforme du 1er Juillet 2021.
Néanmoins, certains DPE ancienne génération restent encore valables aujourd’hui.
Pour rappel, les DPE “anciens” restent encore valables s’ils ont été réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021. Ils restent valables jusqu’au 31 Décembre 2024.
Certains biens sont par ailleurs dispensés de réalisation d’un DPE. C’est le cas du bien dépourvu de toute système de chauffage, ou encore des biens individuels qui font une superficie de moins de 50 m2.
L’hypothèse peut donc très facilement se retrouver dans un dossier.
Dans le cas d’un DPE « vierge », l’audit énergétique ne serait pas obligatoire. Toutefois, les notaires recommandent toujours dans ce cas de faire établir un nouveau DPE, conforme aux nouvelles normes du 1er Juillet 2021.
L’audit sera obligatoire à partir du 1er Avril prochain, pour tous les compromis signés à partir de cette date.
Pour les compromis signés avant le 1er Avril, mais dont la vente se régularise après cette date, l’audit ne sera pas obligatoire.
Attention, en cas de signature d’une promesse unilatérale de vente (souvent rédigée par notaire) l’audit sera obligatoire pour toutes les ventes signées à partir du 1er Avril !
Sur MyNotary, il sera proposé d’annexer l’audit énergétique dès le bon de visite ; le type de bien sera détecté et la clause sera générée dès que le DPE aura une note de F ou G.
Si le cas de figure se présente, l’audit énergétique sera automatiquement listé dans les annexes à fournir afin de vous éviter tout oubli.
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Par r brunier, il y a 1 année
merci
Par DELOFFRE, il y a 1 année
Bonjour Monsieur, Tout d’abord je vous remercie pour cet article très instructif. Je voudrais revenir sur plusieurs points et j’aurai vraiment aimé m’entretenir avec vous.
Tout d’abord le terme « diagnostic » pour un un Audit me dérange car un Audit énergétique est une programmation de travaux développée du D.P.E. Cet audit ne sert pas à déterminer le problème énergétique mais à expliquer les solutions de travaux à mettre en œuvre pour améliorer le résultat du DPE. Vous dites qu’il n’y a pas besoin de DPE pour un bien de moins de 50m², mais ça c’était avant juillet 2021 selon moi. Vous dites ensuite qu’il n’est pas nécessaire de faire réaliser d’audit énergétique pour tous compromis signés avant le 1er avril 2023 et régularisé après cette date, et pourtant j’ai deux notaires qui me soutiennent le contraire et me demandent même de re-purger le délai SRU, selon une note du CRIDON de 2022. Pouvez vous me donner ma source d’information pour ce dernier point ? Merci de me contacter. Bien cordialement. Arnaud DELOFFRE Agence EURE-IMMO.
Par Guillaume Trusch, il y a 1 année
Bonjour Monsieur DELOFFRE et merci pour votre commentaire.
Le terme “diagnostic” est en effet un peu impropre, mais l’audit est prévu à l’article L 271-4 du code de la construction, qui détaille le contenu du dossier de diagnostic technique. Par extension il s’agirait plus d’une “annexe” à un diagnostic qu’un diagnostic à part entière !
Il existe bien une exception au DPE, prévue à l’article R 126-15 du code de la construction. Cet article a été re numéroté depuis Juillet 2021 mais il existe toujours. Le DPE n’est pas obligatoire pour un bâtiment “indépendant” d’une surface de plancher de moins de 50 m2.
Enfin pour la validité du compromis signé avant le 1er Avril 2023, je vous joins la note CRIDON disponible sur leur site : https://www.cridon-ne.org/nouvelle-fois-n-oublions-pas-l-audit-energetique-application-au-1-avril/. Certains notaires peuvent être réticents mais la doctrine et les auteurs juridiques sont unanimes sur ce point.
Bien à vous,