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« Rapport de l’Autorité de la concurrence : et après ? » Henry Buzy-Cazaux

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L’inquiétude de la profession culmine. Quelles seront les conséquences du dernier rapport de Bercy voulant déréguler la transaction ? Découvrez l’éclairage de Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers

HENRY BUZY-CAZEAUX

On n’a pas fini d’entendre parler de l’enquête de l’Autorité de la concurrence sur les agents immobiliers et le niveau de leurs honoraires, plus élevés que ceux de leurs homologues des autres pays d’Europe. L’affaire n’est pas close : les auteurs du rapport ont préconisé des évolutions règlementaires, jusqu’à l’exclusion de la transaction des activités encadrées par la loi du 2 janvier 1970. Les organisations professionnelles ont été appelées à répondre au rapport rendu au Ministre de l’Économie. Elles s’emploient à démontrer que le montant moyen des honoraires, déterminé à 5,78% TTC par l’Autorité, est justifié de mille manières et que la loi Hoguet est gage d’une sécurité exceptionnelle pour le consommateur.

Nul ne sait quelle suite sera donnée à ce rapport. Les plus optimistes pensent qu’il restera lettre morte, les autres redoutent la dérégulation totale, ou même la rupture du modèle actuel, avec par exemple le fractionnement des services et des honoraires. Certains voient dans ce remue-méninge une chance que les modes de facturation gagnent en modernité. L’inquiétude de la profession culmine et ce trouble est légitime.

« Le risque ? Que l’administration décide elle-même d’une réforme dans l’impossibilité de synthétiser les avis formulés. »

Vent debout mais sauve qui peut

Le premier réflexe de la profession a été de faire montre de solidarité, emmenée par la FNAIM et son président. Un communiqué de presse a été publié, associant l’ensemble des syndicats concernés par les activités de transaction et de gestion, mais aussi Plurience – association des groupes nationaux – et les enseignes commerciales leaders de la transaction et de la gestion, dont le premier réseau de mandataires français. Sans doute eussent-ils été plus nombreux si le temps avait été donné de former une plus large coalition. On sait par exemple qu’ANACOFI Immo ne fait pas non plus bon accueil à la volonté de Bercy de déréguler la transaction.

Cette belle entente, précieuse au moment de répondre aux pouvoirs publics, a fait long feu malgré elle, avec déjà l’expression de différences. On entend ainsi que les agents immobiliers provinciaux attribueraient à leurs confrères des grandes villes chères de France la responsabilité d’avoir provoqué l’enquête par leur rétribution indexée sur des prix considérables. Certes, le rapport pointe le niveau des honoraires en pourcentage mais c’est aussi le montant en valeur absolue calculé en référence au prix des biens qui a pu attirer l’attention des gendarmes de la concurrence. On ne peut nier que dans les marchés tendus, les factures des agents immobiliers soient de loin plus élevées et que l’essentiel des transactions se réalisent dans ces marchés-là.

Un autre clivage réapparaît, entre les agences immobilières physiques et les réseaux de mandataires. Plusieurs voix ont mis en avant le niveau plus bas des honoraires des agents commerciaux indépendants travaillant dans le giron d’un réseau. En moyenne, les réseaux affichent des honoraires inférieurs de l’ordre de 20 %. Encore n’est-ce pas le cas de tous. Bien sûr, les réactions de la profession exerçant en agences ne se sont pas fait attendre. Telle figure de la profession, qui a présidé naguère aux destinées d’un grand syndicat, a expliqué que le modèle des mandataires avait fait baisser les marges des agences traditionnelles en rehaussant les rétrocessions aux négociateurs et les avaient placées en situation de ne pas pouvoir baisser les honoraires.

« Notre diversité, si elle était présentée comme une force, serait une réponse forte. »

Le manque de cohésion mis sur la place publique

Le problème ne tient pas dans toutes ces assertions, qui sont toutes vraies. Il réside dans le fait qu’elles donnent le sentiment d’un manque de cohésion mis sur la place publique. Le risque ? Que l’administration inspire le pouvoir politique pour une réforme qu’elle aura décidée, dans l’impossibilité de faire la synthèse des avis formulés. Notre diversité, si elle était présentée comme une force, serait une réponse forte à l’Autorité de la concurrence : concurrence ouverte il y a bien et le sentiment d’un standard à 5,78 % d’honoraires est infondé. La liberté de facturer moins cher n’a probablement jamais été tant utilisée.

Dans une tribune récente, la présidente de l’UNIS a évoqué le moindre niveau d’honoraires des réseaux d’indépendants, mais elle n’a pas opposé un modèle qui eût été présenté comme meilleur aux autres. La diversité des modèles, des modes de facturation et des prix de prestations prouve que la thèse de l’Autorité, attribuant au cadre règlementaire commun la responsabilité de la cherté, est mauvaise.

Si la confraternité au sein de la profession de transactionnaire était déchirée, là serait la plus terrible conséquence. Que les professionnels de l’immobilier comprennent que l’ennemi n’est pas dans leur profession, mais dans l’image qu’ils donnent de leur corps. La conjoncture violente fait courir le risque du « sauve qui peut ». Il faut résister à cette tentation. Et relire Leibnitz : il était le héraut du principe de diversité. Loin des querelles, revendiquer la liberté des pratiques et des honoraires.

Henry Buzy Cazaux

Après avoir conseillé Pierre Méhaignerie, ministre de l'équipement et du logement, Henry Buzy-Cazaux a occupé des fonctions de responsabilité dans des entreprises immobilières de premier plan, FONCIA, Tagerim ou encore le Crédit Immobilier de France, mais également au sein des organisations professionnelles du secteur. Ancien délégué général de la FNAIM, il a aussi été administrateur de plusieurs autres syndicats immobiliers. Il a été chargé de mission auprès du président du Conseil de l'immobilier de l'Etat.

Il mène depuis toujours une action engagée pour la formation aux métiers de l'immobilier: président d'honneur de l'Ecole supérieure des professions immobilières, cofondateur de l'Institut des villes, du territoire et de l'immobilier du Groupe ESSEC, il est aujourd'hui président fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers, centre de prospective et d'enseignement.

Il est enfin membre du conseil scientifique de l'observatoire immobilier des notaires et président du groupe "Immobilier, logement et ville durable" du Forum pour la gestion des villes et des collectivités locales et territoriales.

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