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Alors que les annonces d’Elisabeth Borne, suite aux conclusions du Conseil national de la refondation dédié au logement, avaient laissé un goût amer aux professionnels de l’immobilier, une table-ronde organisée dans le cadre des Assises de l’Immobilier, le 21 septembre, est revenue sur ce sujet épineux.
Intitulée « Quelle refondation de la politique du logement après le flop du CNR ? », cette table-ronde animée par Henry Buzy-Cazaux, président de l’IMSI, et Sylvain Lévy-Valensi, rédacteur en chef de Radio Immo, a réuni quatre grands noms du secteur de l’immobilier. Philippe Briand, le président du Groupe Arche et du Groupe Citya, Lionel Causse, le député des Landes et président du Conseil National de l’Habitat, Loïc Cantin, le président de la FNAIM et Yann Jehanno, le président de Laforêt France, ont débattu avec passion sur la situation du marché immobilier et les pistes à suivre pour refonder la politique du logement.
En ouverture du débat, Philippe Briand a tenu à rappeler l’urgence de la situation. « Je crois que nous sommes en train de vivre la crise la plus puissante depuis que je suis dans l’immobilier », a-t-il ainsi souligné. Pour que les Français se portent bien en termes d’habitat, il faudrait construire 500 000 logements par an. Les raisons d’un tel volume ? « Contrairement à d’autres pays, la population française croit et de plus en plus de couples se séparent. Là où avant il fallait un T4 pour loger une famille, il en faut désormais deux pour répondre au mécanisme de la garde alternée. La demande de logement est donc considérable », argumente-t-il. Or en parallèle, les projets de construction dégringolent, les offices de construction de logements HLM ne produisent plus ou très peu, et des logements énergivores sont retirés du marché avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience. « Cette pénurie de logements va avoir des conséquences sur les clients. Ainsi, alors que notre groupe a actuellement 400 000 biens en location, nous avons un taux de stocks de seulement 2 % de biens libres. Normalement, nous devrions être à 5,5 ou 6 % à cette période », précise Philippe Briand.
Le second effet incombe aux collectivités locales. « La baisse de la construction représente en effet également une diminution des recettes fiscales pour les communes et les départements », met en avant le Président du Groupe Arche et du Groupe Citya.
Enfin, l’Etat n’en est pas moins impacté. « Quand vous construisez 500 000 logements par an à une valeur moyenne de 150 000 à 200 000 euros, cela représente 20 milliards de TVA. Si vous ne construisez plus, c’est autant de recettes perdues », explique-t-il. Or depuis le début de l’année, ce sont près de 700 promoteurs qui ont déposé leur bilan, et cette situation devrait s’amplifier dans les mois à venir. « Nous rentrons dans une crise profonde et d’autant plus complexe que nos amis banquiers ne sont plus enclins à financer l’immobilier », précise Philippe Briant. Au sein du Groupe Arche et du réseau Citya Immobilier, 42 % des transactions sont ainsi aujourd’hui autofinancées sans avoir recours à un prêt. Et d’analyser : « La refondation de l’immobilier va se faire car la crise va être sévère. »
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Quel espoir de résolution ? Pour répondre à cette question, Loïc Cantin, le président de la FNAIM, a tenu à comparer la crise immobilière actuelle avec celles du passé : « La dernière crise la plus sévère était celle de 1992 et elle a duré 6 ans avant que le marché ne redémarre. Cette crise s’est déclenchée sur un fond de stock de logements et sur un fond de baisse de taux d’intérêt. Aujourd’hui, nous n’avons pas de stock et les taux d’intérêt sont en hausse. Il va donc falloir véritablement un ressort, une dynamique nouvelle, pour relancer le marché. » Les solutions et pistes à suivre pour résoudre la crise ? Assurément pas celles issu du « CNR Logement qui a été une véritable mascarade », déplore le président de la FNAIM. Et de s’interroger : « Pourquoi vouloir refonder une politique du logement alors que celle-ci est une fonction régalienne et existe déjà ? ».
Aujourd’hui, l’ensemble des acteurs du logement ont décidé de s’unir afin d’alerter le Gouvernement et de proposer des solutions pour relancer le marché. « Lorsque nous parlons de politique du logement, nous ne voulons pas de cosmétique, ni un pansement provisoire, mais avoir dans ce pays une véritable vision stratégique et prospective de la politique du logement projetée sur 20 ans. Où allons-nous construire ? Avec quels moyens ? Comment accompagner les ménages ? », souligne Loïc Cantin. A l’heure où les primo-accédants sont de moins en moins nombreux, le rôle de l’Etat est de permettre à chaque Français d’acquérir un logement. « C’est au chef de l’Etat de donner aujourd’hui cette vision prospective. Quand Emmanuel Macron déclare que l’immobilier est une rente, il n’est pas possible d’entendre cela. Aujourd’hui, la politique du logement de ce Gouvernement n’agit ni sur les locataires, ni sur les propriétaires », regrette le président de la FNAIM.
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De son côté, Lionnel Causse, député des Landes et président du Conseil National de l’Habitat a rappelé combien il est important de mettre en place une politique globale du logement en France. « Il faudra un jour ou l’autre se poser la question de notre organisation et de la politique du logement dans notre pays et arrêter de mener une politique chacun dans son coin, que cela soit au niveau des mairies, de l’Etat et des collectivités », explique-t-il. Et d’ajouter : « Sans politique globale du logement, nous allons continuer à faire ce que nous avons fait au cours des dernières décennies, c’est-à-dire essayer d’accompagner, mais on continuera à avoir des gens mal-logés et qui seront encore plus nombreux dans notre pays, car notre organisation territoriale pour cette politique du logement n’est pas posée sur les bonnes bases », observe le député des Landes.
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« Alors que le logement constitue le premier poste de dépense des ménages français, cela fait maintenant 6 ans que nous n’avons pas de ministre du Logement en plein exercice, c’est-à-dire qui soit en mesure de peser dans les arbitrages budgétaires », a regretté Yann Jehanno, le président de Laforêt France.
Pour ce dernier, la France a aujourd’hui besoin de mesures rapides à mettre en place et qui ne coûteraient pas très chères. Dans cette optique, le président de Laforêt France est force de propositions. La mise en place d’un statut de bailleur privé, « qui éviterait que chaque investisseur au moment de la loi de finances chaque année arrête de respirer pour savoir à quelle sauce il va être mangé alors qu’il s’est mis en risque et qu’il a emprunté », des durées de prêts étendues à 27 années pour les primo-accédants, la restauration du calcul différentiel du taux d’endettement…
Quant à la rénovation énergétique, ce sujet est pour Yann Jehanno « le sujet du siècle ». « Les professionnels du logement sont tous d’accord avec cela et s’emparent le plus possible du sujet, mais le calendrier est impossible à tenir et la filière de rénovation est sous dimensionnée », observe-t-il. Il faudrait aujourd’hui au moins 240 000 entreprises RGE, alors qu’elles ne sont que 60 000 entreprises. « Le service public pourrait aider et donner davantage de moyens pour les travaux de rénovation énergétique », souligne le président de Laforêt France. Et de conclure : « Nous avons désormais besoin d’une politique de fond et de décisions concrètes qui débloquent le marché. »
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