TOUTE L'INFORMATION PRATIQUE POUR LES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER

Viager : un vendeur condamné au remboursement du bouquet suite à la défection de l’acquéreur

Publié le
Publié le
Réagir 0 réaction
1 695
Evaluer cet article

Pour les vendeurs et acquéreurs envisageant un projet immobilier en viager, il est essentiel de prendre conseil auprès d’un expert, spécialiste de ce marché. À défaut, des sanctions juridiques dramatiques peuvent hélas tomber si le client est mal accompagné.

viager

Le viager ne peut se permettre de souffrir d’amateurisme et ne s’improvise pas. Preuve en est avec la jurisprudence ci-dessous (Cass. civ. 3, 14 septembre 2023) portant sur la clause résolutoire. Décryptage.

Une maison est vendue en viager en 1992, moyennant le versement d’un bouquet et d’une rente viagère mensuelle. Cette dernière cesse d’être réglée à compter d’août 2015. Le vendeur assigne l’acheteur en résolution de la vente, paiement des arrérages impayés et expulsion.

Le 23 décembre 2021, la Cour d’appel de Pau prononce la résolution du contrat de rente viagère en laissant au vendeur les arrérages versés jusqu’en août 2015, mais en condamnant également l’acheteur à payer les arrérages ayant continué à courir jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire.

Suite à cette décision, l’acquéreur forme un pourvoi en cassation reprochant à la Cour d’appel :

    -De ne pas avoir ordonné la restitution du bouquet initialement payé au vendeur

    -De l’avoir condamné à payer les arrérages ayant continué à courir jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire, au titre des arrérages échus et impayés, cependant que la clause résolutoire dont elle avait fait application prévoyait exclusivement que demeuraient à la charge de l’acquéreur les arrérages versés, en l’occurrence jusqu’en août 2015.

La Cour de cassation donne raison à l’acquéreur dans un arrêt du 14 septembre 2023.

Dans le cas d’espèce, la clause résolutoire prévoyait que seuls les arrérages versés et les embellissements et améliorations apportés au bien demeuraient acquis au vendeur. 

Par conséquent, la Cour de cassation a jugé que l’acquéreur :

   – A droit à la restitution du « bouquet », lequel avait été versé 30 ans plus tôt lors de la signature de l’acte authentique

   – Ne peut être condamné au paiement des arrérages échus et impayés au jour de la résolution, seuls les arrérages versés demeurant acquis au vendeur.

Cette décision, sévère pour le vendeur, aurait pu être évitée par la rédaction d’une clause résolutoire davantage protectrice de ses intérêts.

En effet, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites (Code civil, art. 1134, al. 1). Le juge ne peut donc pas se substituer à la volonté des parties concrétisée dans la clause résolutoire.

Conseillé par un professionnel du métier, cette erreur inexcusable aurait pu être évitée et permettre au vendeur de profiter sereinement de sa retraite.

A vous experts viagéristes et professionnels du viager de rester vigilants dans la rédaction de cette clause résolutoire, qui doit être précise, non équivoque et aucunement déséquilibrée dans les droits et obligations des parties. Chez Viagimmo, tous les experts viagéristes sont accompagnés quotidiennement par un service juridique expérimenté ainsi que dans le cadre de leur formation continue certification d’Etat Qualiopi.

Sophie Richard

Sophie Richard, juriste spécialisée en droit immobilier, experte viager. Fondatrice du réseau national Viagimmo. Titulaire d’un master en Droit, Sophie Richard, a exercé pendant 10 ans en qualité de juriste spécialiste du Droit Immobilier.

En 2012, elle crée sa première agence immobilière et se spécialise 100 % viager en 2014. Elle-même experte viagériste, elle décide de dupliquer sa réussite locale à l’échelle nationale et fonde le réseau national VIAGIMMO en 2017, 1er réseau de franchise des experts en viager, nue-propriété et gestion viagère. Le réseau compte une trentaine d'agences physiques, partout en France et dans les DROM TOM. Sophie Richard est également formatrice viager, organisme agrée, certification d’Etat Qualiopi.

Afin de sensibiliser les professionnels et les particuliers au dispositif viager, Viagimmo a édité le guide pratique du viager et crée les tutos et podcasts viager sur sa chaîne youtube. Également beaucoup de contenus pédagogiques sont disponibles sur le blog du site internet de Viagimmo afin de décrypter cette vente particulière qui s’inscrit plus que jamais comme une évidence au vu de notre contexte socio économique actuel.

02 51 36 20 20

A lire également
Ne manquez pas aussi
PRE-ETAT.DATE
Du même auteur
Newsletter

Recevez l'essentiel de l'actualité immobilière sélectionné par la rédaction.

Sur le même thème
Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Le journal trimestriel

Vous souhaitez consulter notre dernier magazine ou l'une de nos éditions précédentes ?

Consulter en ligne Abonnez-vous