« Viager : des situations complexes en agence immobilière », Sophie Richard, juriste spécialisée en droit immobilier, experte viager

Au-delà des barrières psychologiques, beaucoup ont compris que le viager est une solution pour parer la perte de qualité de vie au moment de la retraite et participer au financement de la dépendance.

Dans le même temps, il permet aussi aux jeunes générations de se construire un patrimoine astucieusement pour préparer l’avenir. C’est un véritable « produit retraite ». L’acheteur est serein pendant que son capital prend de la valeur au fil du temps. Toutefois, si le viager se démocratise de plus en plus, il s’inscrit dans un droit complexe.

Pour rappel, le viager consiste en l’achat d’un bien immobilier par l’acquéreur que l’on appelle le débirentier, qui verse au vendeur-crédirentier, un bouquet à la signature du contrat et une rente viagère jusqu’à son décès. Le viager est un contrat dit « aléatoire » puisque la durée de vie du vendeur est inconnue. Cet aléa constitue l’élément indispensable du contrat.

Plusieurs personnalités ont compris, bien avant les problématiques de baisse des retraites, que le viager était une solution de financement et d’investissement profitable pour les deux parties au contrat. On pense au Général De Gaulle, à Ségolène Royal et Francois Hollande, ou encore au mythique fondateur de Play Boy Hugh Hefner!

La vente en viager a le vent en poupe

Il est d’une grande utilité sociale et sa mécanique est moderne… Mais qui dit moderne, ne dit pas à la mode ! Et si de plus en plus de conseillers immobiliers intègrent le viager dans leur offre de services, il faut faire preuve de prudence car cette transaction ne s’improvise pas.

En premier lieu, il faut savoir que le viager souffre d’importants vides juridiques ; c’est bien souvent la jurisprudence qui oriente une position. Ainsi, beaucoup de clauses sont dites contractuelles et non légales.

Cela signifie qu’aucun oubli n’est toléré au risque d’engager la responsabilité professionnelle du mandataire immobilier.

Quelques situations concrètes en agence immobilière

• Laissez-moi vous présenter Simon et Sylvie, jeunes septuagénaires qui se rendent à l’agence. Monsieur, seul propriétaire de la résidence principale, souhaite protéger sa compagne. L’expert viagériste lui conseille de prévoir une clause de réversibilité de la rente au profit de Madame. Si Simon décède avant Sylvie, elle bénéficiera de l’entière rente et ce, jusqu’à son propre décès. Attention toutefois : l’expert doit examiner en amont leur situation matrimoniale car s’ils ne sont ni mariés ni pacsés, de lourdes taxes s’imposeront. Le devoir de conseil du professionnel prend ici tout son sens.
• Voici maintenant Martin, 79 ans. Il souhaite vendre en viager mais craint l’impayé de l’acquéreur. Il dispose d’une petite retraite et la vente de son bien en viager lui permettrait d’améliorer sa qualité de vie. Tout d’abord, il est important pour le vendeur que son acheteur soit soigneusement sélectionné en fonction de ses revenus à date, de la stabilité de sa situation professionnelle, mais aussi de son âge ; il est en effet préférable qu’il soit plus jeune d’une génération.

  Ces premiers conseils de bon sens anticipent évidemment le risque que peut présenter une opération en viager pour le vendeur : ne pas être payé de la rente ou bien être payé mais avec du retard alors que pour nombre de vendeurs, ce revenu constitue un complément de retraite indispensable.

  Heureusement, deux solides garanties juridiques existent : l’hypothèque légale spéciale du vendeur, assortie d’une clause résolutoire. Celles-ci permettent au crédirentier de lancer une procédure judiciaire en cas de non-paiement de la rente viagère afin d’obtenir l’annulation de la vente immobilière. Prudence, la clause résolutoire n’est pas de plein droit mais contractuelle : cela veut dire que si elle a été omise à l’acte, le vendeur n’aura que ses yeux pour pleurer et votre responsabilité pourra être engagée.

• Enfin, Danielle, 85 ans, ne semble pas au mieux de sa forme… L’écoute attentive et bienveillante de l’expert va lui permettre de comprendre qu’elle est gravement malade. Elle insiste pourtant pour vendre son bien en viager.

Bien évidemment, au-delà du caractère éthique et de l’empathie sincère, l’expert ne prendra pas en mandat de vente son bien. En effet, la vente en viager qui dépend de la durée de vie du vendeur doit avoir un caractère aléatoire pour être considérée comme légale. Si cet aléa disparaît, la transaction peut être frappée de nullité. En tant que professionnel.le, vos responsabilités civile et pénale pourraient être engagées.

Vous l’aurez compris, il est indispensable d’être formé à la technique du viager tant sur ses aspects financiers, juridiques que commerciaux. Cette vente ne souffre d’aucune approximation pour sécuriser l’équilibre juste du contrat entre les parties et protéger les professionnels de l’immobilier.

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