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Vices cachés : quelle responsabilité pour l’agent immobilier ?

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L’agent immobilier joue un rôle central dans une transaction, étant souvent le premier interlocuteur entre acheteur et vendeur. Mais quelle est véritablement son implication et sa responsabilité en cas de découverte d’un vice caché ? Le point avec Sacha Boyer, diplômé notaire et fondateur de MyNotary.

photo : Middle aged man with a burst water pipe phoning for help

La définition du vice caché

Un vice caché est un défaut non apparent qui rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement l’usage (art. 1641 c.civ). Par exemple, la présence d’infiltrations.

La garantie des vices cachés

Le vendeur est en principe tenu d’une garantie des vices cachés. L’acquéreur doit alors prouver l’existence du défaut au moment de la vente. S’il n’existait pas au moment de la vente, le vendeur n’en serait naturellement pas redevable ! Le délai d’action de l’acquéreur est de 2 ans après découverte du vice, et ce dans les 20 ans suivant la vente. Il aura le choix entre rendre le bien et se faire restituer le prix ou alors garder le bien mais bénéficier d’un remboursement partiel.

La clause de non garantie des vices cachés

Souvent présente dans les contrats, cette clause exonère le vendeur de responsabilité en cas de découverte d’un vice caché par l’acheteur. Toutefois, un vendeur professionnel ne peut pas s’en prévaloir s’il a des compétences en construction. Cette clause protège le vendeur non-professionnel qui ignorait le défaut. Cependant, elle peut être annulée si l’acheteur prouve que le vendeur en avait connaissance et l’a délibérément caché. Mais prouver l’intention de dissimuler le défaut peut être difficile.

La responsabilité de l’agent immobilier

L’acquéreur peut aussi décider d’engager la responsabilité de l’agent pour manquement à son devoir de conseil. Il devra ici également justifier d’un dossier solide dans lequel il prouve que l’agent immobilier avait connaissance du vice et qu’il ne lui en a pas fait part. Il a 5 ans pour agir contre le professionnel à compter du moment de la découverte du vice.

Attention, aujourd’hui, même si l’agent immobilier n’est certes pas considéré comme un professionnel du bâtiment,
de nombreuses décisions de justice ont considéré qu’il devait posséder des connaissances solides lui permettant de repérer certains vices non décelables par un particulier. Prenons l’exemple d’une décision très récente qui a condamné un agent pour n’avoir pas conseillé l’acquéreur sur un éventuel défaut d’étanchéité de la toiture alors qu’il existait dans le bien des traces d’infiltrations (Cass. 3e civ. 21-12-2023 n° 22-20.045).

Il est fortement recommandé de traiter chaque dossier avec sérieux en inspectant soigneusement l’état du bien. En cas de doute, faire appel à un expert est essentiel. Ce dernier pourra donner son avis et endosser la responsabilité de sa conclusion.

Pour écarter tous vos doutes concernant les vices cachés, téléchargez gratuitement la fiche pratique préparée par MyNotary.

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