« Démembrement de propriété : le guide pratique pour les agents immobiliers », Sacha Boyer

Publié le 13 février 2024

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Savoir identifier et gérer la vente d’un bien démembré est fondamental lors d’une prise de mandat. Voici les grands principes que tout conseiller immobilier se doit de connaître.

Le démembrement, qu’est-ce que c’est ?

Un démembrement représente une propriété qui est divisée en deux parties :

L’usufruitier d’un côté qui a le droit d’utiliser le bien et de recevoir les bénéfices qu’il génère, tels que les loyers s’il est loué.
Le nu-propriétaire d’un autre côté, qui possède “les murs”, c’est-à-dire qu’il a un droit de propriété sur le bien mais qu’il ne peut ni l’utiliser ni percevoir les loyers.

Le démembrement étant nécessairement temporaire il prend fin :

Soit au décès de l’usufruitier (cas le plus fréquent) ;
Soit à la date fixée dans le contrat lorsque l’opération portait sur la cession d’un usufruit temporaire.

Qui doit signer pour vendre un bien démembré ?

L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent signer le compromis et l’acte de vente pour vendre le bien. Il est donc important que les deux parties soient présentes dans le mandat de vente.

Comment répartir le prix de vente d’un bien démembré ?

Lors de la vente d’un bien démembré, usufruitier et nu-propriétaire vont toucher une partie du prix de vente.
Pour déterminer la valeur revenant à chacun, il convient de se baser sur l’âge de l’usufruitier et de se référer au tableau de l’article 669 du Code Général des Impôts.

Exemple : Un père de 60 ans possède un bien qu’il détient en démembrement de propriété avec sa fille. Ils sont tous les deux d’accord pour vendre ce bien à un prix de 100 000 €.
Selon l’article 669 du CGI, lorsque l’usufruitier a entre 51 et 61 ans, la valeur de l’usufruit est de 50 % et celle de la nue-propriété de 50 %.
Le père et la fille toucheront 50 % de la valeur du bien, soit 50 000 € chacun.

Attention, il est important de noter que la règle sur l’imposition des plus-values immobilières reste applicable(1).

Est-ce que l’usufruit ou la nue-propriété peuvent se vendre seuls ?

Oui mais cela est rare dans les deux situations.

Dans quelles situations retrouve-t-on des biens démembrés ?

Il est fréquent de voir un usufruitier se comporter en plein propriétaire. Il ne se rend alors pas compte qu’il partage la propriété avec un nu-propriétaire, et qu’il doit obtenir son accord pour vendre le bien.
Il est donc important de savoir identifier les situations dans lesquelles nous pouvons nous retrouver dans un schéma de démembrement.

Le vendeur a perdu son époux.se : À la suite d’une succession, il est fréquent que des biens immobiliers soient démembrés. L’époux survivant a l’impression de rester propriétaire ; il possède d’ailleurs le titre de propriété initial. Toutefois, depuis la succession il partage cette propriété avec ses enfants et/ou petits-enfants qui sont nus-propriétaires. S’il souhaite vendre, il doit recueillir l’avis de ces derniers.
*Pensez à vous renseigner sur le contexte familial et ayez le réflexe de demander l’attestation immobilière lorsque l’on vous indique qu’une succession a eu lieu.

Le vendeur a donné la nue-propriété : Pour anticiper sa succession et dans un intérêt patrimonial, il est courant qu’un propriétaire transmette la nue-propriété à ses enfants afin de diminuer la base taxable tout en continuant à jouir du bien (l’habiter ou le louer).
Ici encore, il est fréquent que l’usufruitier se croit encore plein propriétaire et pense pouvoir vendre seul le bien.
*Si vous êtes face à un client qui possède plusieurs biens et qui avance dans l’âge, pensez toujours à lui demander s’il a réalisé une donation et le cas échéant procurez vous l’acte lié.

En synthèse

Pour repérer un bien démembré, commencez par vérifier le titre de propriété ou l’état hypothécaire. Si ce n’est pas possible lors du premier rendez-vous, soyez attentif :

Demandez si le vendeur est veuf/veuve et renseignez-vous sur le régime matrimonial : le conjoint peut avoir l’usufruit après un décès.
Interrogez le vendeur sur d’éventuelles donations qu’il aurait pu faire.
Si le bien a été donné et que le donateur est encore en vie, demandez l’acte de donation. Demandez par ailleurs l’accord des cohéritiers du donateur, qui est souvent nécessaire lorsqu’une personne vend un bien qui lui a été donné !