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La hausse des prix des logements anciens est bien ancrée dans le paysage, avec + 1.5 % sur un an (+ 2.2 % pour les maisons et + 1.0 % pour les appartements). Et les propositions de prix annoncent une accélération de la hausse (avec + 2.4 % sur 3 mois). En dépit d’une augmentation des ventes de 12.3 % sur an (et même en trimestre glissant, + 21.3 % en glissement annuel), elles restent inférieures de 21.0 % à leur niveau moyen des années 2016-2019.
Dès janvier 2024, la courbe des prix des logements anciens mesurés en niveau trimestriel glissant s’est inversée. Entre août 2022 et janvier 2024, l’indice des prix avait perdu 8.4 %, pour revenir à son niveau de mars 2020. Dans un premier temps, la transformation du marché s’est accompagnée d’une progression rapide de l’indice trimestriel : + 3.9 % durant le 1er semestre 2024. Mais avec le renforcement des incertitudes, l’augmentation de l’indice a ralenti par la suite. Néanmoins entre janvier 2024 et mai 2025, l’indice trimestriel s’est accru de 4.8 % : et il retrouve maintenant son niveau de mai 2023, aussi bien sur le marché des appartements que sur celui des maisons.
La hausse des prix des logements anciens est donc bien ancrée dans le paysage. D’ailleurs en mai 2025, les prix mesurés en niveau annuel glissant augmentaient de 1.5 % sur un an, sur l’ensemble du marché : il y a un an à la même époque, les prix étaient en recul de 4.9 %. L’augmentation reste la plus rapide sur le marché des maisons pour lesquelles la demande exprime nettement sa préférence : + 2.2 % sur un an, contre + 1.0 % pour les appartements.
Et les propositions de prix n’annoncent guère un ralentissement de la hausse : avec + 2.4 % sur 3 mois pour les prix affichés (+ 2.0 % pour les appartements et + 3.0 % pour les maisons). Car en dépit des exigences accrues d’apport personnel imposées par la Banque de France qui pénalisent particulièrement la primo accession, la hausse des prix reste alimentée par le retour des revendeurs candidats à un rachat et elle se généralise partout sur le territoire, même en Ile de France.
Le relèvement de la demande de logements neufs se poursuit. Les candidats à un achat bénéficient maintenant de l’extension du PTZ sur l’ensemble du territoire et de l’amélioration de ses principaux paramètres, mais aussi d’un nouvel élargissement de l’offre de crédits bancaires qui cible principalement les primo accédants à la propriété. Ainsi sur le marché des maisons individuelles, la demande peut s’appuyer sur le renforcement de l’offre des constructeurs (tant en niveau qu’en diversité des produits proposés) et les ventes s’accroissent très rapidement. En revanche, dans le secteur de la promotion immobilière, les conséquences de la suppression du dispositif Pinel se font toujours ressentir et atténuent l’intensité de la reprise.
C’est surtout sur le marché des maisons neuves que la hausse des prix est la plus vive, se renforçant même de mois en mois : au cours des trois derniers mois, les prix ont augmenté de 4.6 %, à un rythme qui ne s’était pas observé depuis le printemps 2022. Et sur un an, en niveau annuel glissant, les prix des maisons progressent maintenant de 0.3 %.
En revanche sur le marché des appartements neufs, les prix reculent toujours : sur un an, la baisse se poursuit à un rythme soutenu avec – 1.0 %, en glissement annuel (- 2.5 % en mai 2024). Et les évolutions récentes ne permettent pas encore d’entrevoir d’inversion de cette courbe des prix : avec – 0.5 % sur trois mois.
De mois en mois, la hausse des prix se renforce dans les villes de plus de 40 000 habitants. A fin mai, les prix des appartements anciens augmentent maintenant dans 62 % des villes : 68 % des villes de Province et 51 % des villes d’Ile de France. Les augmentations se constatent aussi sur le marché des maisons, dans 59 % des villes : 62 % des villes de Province et 53 % des villes d’Ile de France. Et quel que soit le type de biens, les progressions à deux chiffres concernent plus de 10 % des villes.
Sur le marché des appartements, l’augmentation des prix s’observe dans 63 % des grandes villes, celles de plus de 100 000 habitants. Tel est le cas par exemple à Annecy, Brest, Caen, Lille, Nancy, Nice ou Reims par exemple.
Dans les grandes villes où la hausse des prix est la plus rapide et d’au moins 5 % sur un an (Brest, Caen, Le Mans et Mulhouse), les augmentations se font de plus en plus rapides depuis le début de l’année. Cela est aussi le cas à Angers, Nîmes et Orléans : mais les rythmes de progression y sont sensiblement moins rapides. En revanche, les prix ne parviennent pas à s’accroître au-delà de 1 à 2 % sur un an depuis plusieurs mois à Dijon, Marseille et Nice.
Dans certaines grandes villes, par contre, la baisse des prix se renforcent encore depuis janvier : comme à Amiens, Rennes, Saint-Etienne et Strasbourg. Pendant que d’autres villes quittent progressivement (et même s’apprêtent à quitter) le chemin du recul des prix : Besançon, Bordeaux, Clermont-Ferrand, Lyon et Paris.
Dans 47 % des grandes métropoles on constate maintenant une hausse des prix des appartements, alors que dans 20 % des métropoles les prix sont en cours de stabilisation. Les prix progressent assez rapidement (au moins 3 % sur un an) dans les métropoles de Brest, Marseille et Nancy ; et un peu plus lentement (2 % sur un an) sur celles de Grenoble, Lille, Montpellier et Rouen. Néanmoins le recul des prix persiste sur les métropoles de Bordeaux, Lyon, Nantes et Rennes, à un rythme encore soutenu (de l’ordre de 2 % sur un an). Alors que dans la plupart des autres métropoles, la baisse des prix devient nettement moins rapide, annonçant une très prochaine stabilisation.
Et dans la plupart des métropoles, la préférence pour la périphérie se renforce : la décote de prix du centre par rapport à la périphérie s’accroit. Elle s’élève sensiblement sur Brest, Marseille et Montpellier (voire sur Nice et Rennes) : en dépit de la pression de la demande et/ou des difficultés d’extension du parc de logements en dehors de la ville-centre, la demande plébiscite plus volontiers un cadre de vie plus sécurisé et plus conforme à ses attentes.
Sur le marché des maisons, les augmentations de prix se constatent dans 66 % des grandes métropoles. Les hausses sont assez rapides (de l’ordre de 3 % sur un an) sur les métropoles de Brest, Lille, Nice et Rennes : et un peu plus lentement (de 1 à 2 % sur un an) sur celles de Marseille, Nancy et Rouen. En général, cette évolution tient à une progression des prix plus rapide dans le centre qu’en périphérie. Alors que dans les certaines métropoles les prix des maisons reculent toujours : et parfois rapidement comme à Lyon et à Montpellier.
Même si l’activité se redresse rapidement, les difficultés de réalisation des ventes sont toujours présentes : avec des délais de vente inhabituels face à une demande fragilisée par la dégradation de la conjoncture et à des risques d’annulation des projets provoquée par le rationnement du crédit, dans un contexte de remontée rapide des prix des logements anciens. La fluidité du marché en est altérée et les reventes sont encore difficiles dans les grandes agglomérations, alors que la réalisation des projets de primo accession ne s’est guère améliorée sur le reste du territoire. Les négociations préalables entre acheteurs et vendeurs sont de ce fait toujours aussi fréquentes : les marges de négociation s’élèvent donc, bien au-delà des maximas déjà observés par le passé.
Ainsi pour l’ensemble du marché, le niveau des marges de négociation s’établit à 9.6 % en mai 2025, contre 5.0 % en moyenne depuis 2010, pour une augmentation de 45 % sur un an. Une telle situation se constate tant sur le marché des appartements (des marges à 8.2 %, contre 4.5 % en moyenne depuis 2010) que sur celui des maisons (des marges à 10.9 %, contre 5.4 % sur longue période).
Les marges sont les plus élevées (11 % et souvent plus) sur les maisons de 3 pièces et moins ou sur les grandes maisons (6 pièces et plus) : pour les petits logements, en raison des contraintes de taux d’effort imposées par la Banque de France qui écartent du marché les clientèles faiblement dotées en apport personnel, sauf négociations d’autant plus nécessaires que la hausse des prix est rapide ; pour les autres, du fait du niveau des prix rendus inaccessibles par le rationnement du crédit, sauf lorsqu’une revente préalable vient alléger le recours au crédit.
Habituellement, l’activité du marché de l’ancien marque le pas durant le mois de mai. Avec la succession des ponts, la demande dont le dynamisme s’était renforcé avec l’arrivée du printemps fléchit : en moyenne et sur longue période, les ventes reculent ainsi de 7.2 % sur un mois, comme cela avait pu aussi se constater en 2019. Mais cette année, le repli saisonnier du marché est moindre, avec une baisse de seulement 2.5 % en glissement mensuel.
Au-delà du ralentissement saisonnier des ventes observé en mai, le marché de l’ancien poursuit donc son redressement amorcé au début de l’année 2024. Ainsi les achats de logements anciens réalisés par des particuliers au cours du 1er quinquamestre 2025 ont progressé de 15.0 %, en glissement annuel. Et le rebond des ventes se confirme.
Néanmoins, les ventes réalisées restent inférieures de 21.0 % à leur niveau moyen des années 2016-2019, avant que le marché n’entre en récession dès la mise en oeuvre de la stratégie du resserrement de l’accès au crédit décidée par la Banque de France ! Et même si l’activité du marché va encore progresser jusqu’à l’été, la demande est bridée : les perspectives macroéconomiques et financières se dégradent toujours un peu plus, l’augmentation du chômage se confirme, les inquiétudes sur le pouvoir d’achat se renforcent et le risque d’une remontée des taux des crédits immobiliers grandit, alors même que les marges de manoeuvre de la BCE s’amenuisent. Ainsi, en raison de l’impact négatif de la hausse des prix des logements anciens sur la solvabilité des acheteurs, la demande de crédits et les intentions d’achats immobiliers reculent.
La progression des ventes de logements anciens constatée au cours des trois derniers mois a été très rapide, bénéficiant notamment du mauvais début de l’année 2024 : + 21.3 % en glissement annuel, France entière. L’évolution des ventes est maintenant aussi rapide en Province (+ 21.0 %) qu’en Ile de France (+ 22.0 %). D’ailleurs en l’Ile de France, ni la hausse des prix qui se confirme, ni les difficultés d’accès au crédit ne pèsent plus sur la demande : cette dernière s’est renouvelée, avec le renforcement des achats réalisés par des revendeurs profitant pleinement de la reprise du marché.
En Province, les ventes progressent fortement dans les régions qui connaissent une très bonne tenue du marché depuis l’automne 2024. Elles augmentent de 35 % en glissement annuel dans 5 régions : Auvergne, Champagne-Ardenne, Franche Comté, Limousin et PACA. L’augmentation est de 25 % dans 5 autres régions en Aquitaine, Bretagne, Bourgogne, Midi-Pyrénées et Picardie. Dans la plupart de ces régions, la bonne tenue des ventes s’explique par des niveaux de prix toujours abordables ; ou bien, lorsque cela n’est pas le cas, par une pression de la demande qui se renforce sur des marchés de pénurie.
Et maintenant, les ventes progressent dans toutes les régions. Mais les évolutions restent encore modérées (+ 5.0 %) en Alsace, dans le Centre et dans les Pays de la Loire.
Dans les autres régions, les ventes de logements anciens ont augmenté à un rythme moins rapide qu’au niveau national, de l’ordre de 15 % en moyenne.
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