Dans ce contexte, la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) n’est plus un sujet théorique pour les professionnels de l’immobilier.
Pourtant, dans ma pratique, je constate une réalité préoccupante : la majorité des agents immobiliers prennent véritablement conscience de leurs obligations… le jour de leur audition devant la Commission nationale des sanctions (CNS).
Il existe aujourd’hui une véritable distorsion entre le quotidien opérationnel des agences immobilières et l’exigence du cadre légal. Et cette distorsion coûte cher.
« Nous avons des modèles TRACFIN » : une illusion de conformité
Beaucoup d’agences immobilières pensent être en règle car elles disposent d’un modèle de fiche client, elles ont un document type « cartographie des risques » et qu’elles ont suivi une formation TRACFIN avec leurs collaborateurs.
Or, devant la CNS, cela ne suffit pas.
La réglementation ne demande pas simplement des documents, mais impose une approche par les risques, personnalisée et effective. Concrètement, cela signifie qu’il faut identifier et évaluer les risques liés à votre clientèle ; analyser les produits et services proposés (transaction, gestion, location, saisonnier…) ; examiner les modes de commercialisation (physique, digital, réseaux sociaux) ; apprécier l’origine géographique des clients et des fonds ; mettre en place un contrôle interne adapté à la taille et au volume d’activité de l’agence immobilière.
Un protocole interne doit être formalisé par écrit et force est de constater qu’un guide générique ne constitue pas un dispositif personnalisé.
Devant la CNS, la question ne sera jamais « Aviez-vous un modèle ? », mais « Comment avez-vous analysé ce dossier ? », « Comment vos collaborateurs peuvent analyser un dossier similaire ? » et surtout « Pouvez-vous le prouver ? ».
Certaines idées persistent… mais ne résistent pas devant la CNS : « Nous connaissons le client depuis longtemps » ; « Il est du quartier » ; « La banque contrôle déjà » ; « Le notaire fera la déclaration » ; « Nous avons un modèle fourni par le réseau » ; « Nous sommes adhérents à un syndicat professionnel » ; « Le bien est financé par un prêt bancaire », etc. Aucune de ces situations n’exonère le professionnel de ses obligations personnelles de vigilance et, le cas échéant, de déclaration.
Aussi, il convient de rappeler que la déclaration de soupçon est individuelle et que l’intervention d’un notaire ou d’une banque n’exonère pas l’agent immobilier.
Le contrôle DGCCRF : le point de départ
La procédure débute par un contrôle de la DGCCRF, les enquêteurs prélèvent des dossiers au hasard et examinent : comment est identifié le client, la vérification du bénéficiaire effectif, la connaissance de l’origine des fonds, la classification du risque, les éventuelles déclarations de soupçon et la traçabilité des diligences accomplies.
En cas de manquements, un rapport est transmis à la CNS. La Commission peut prononcer un avertissement, un blâme, une sanction financière, une interdiction temporaire d’exercice, voire un retrait de la carte professionnelle et la publication de la sanction.
Ces décisions ne sont pas anodines. La CNS prononce régulièrement des interdictions d’exercer assorties ou non de sursis et des sanctions pécuniaires significatives.
Un très mauvais signal devant la Commission consiste à ne pas être en mesure de démontrer que les manquements relevés par les contrôles de la DGCCRF ont été régularisés entre le contrôle et l’audition, alors qu’un questionnaire est adressé permettant de prendre connaissance de ces obligations. Etant précisé qu’attendre le contrôle pour se mettre en conformité est une stratégie risquée.
Il convient également de relever qu’il existe très peu de jurisprudence des tribunaux administratifs en matière de sanctions prononcées par la CNS. En pratique, les sanctions infligées aux agences immobilières sont souvent inférieures à 10 000 euros ou assorties d’un sursis s’agissant des interdictions d’exercer. Dans ces conditions, nombre de professionnels renoncent à former un recours.
A cet égard, il convient de rappeler que les recours formés contre les décisions de la CNS ne sont pas suspensifs. Pour obtenir la suspension de l’exécution de la sanction, il est nécessaire d’engager, parallèlement au recours au fond, une procédure de référé-suspension dans laquelle il convient de démontrer l’urgence, c’est-à-dire l’existence d’une atteinte grave et immédiate à la situation économique de l’agence immobilière, à la continuité de son activité ou à sa réputation professionnelle (risque de fermeture, rupture de partenariats commerciaux, atteinte disproportionnée à l’image, etc.).
Autrement dit, la contestation d’une décision de la CNS est possible, mais rarement neutre sur le plan économique et opérationnel. Il est donc toujours préférable d’anticiper les obligations et de structurer son dispositif en amont plutôt que de se défendre une fois la sanction prononcée.
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La lutte anti-blanchiment ne concerne pas uniquement les narcotrafiquants
Une autre idée reçue consiste à penser que la LCB-FT ne vise que des activités criminelles.
En réalité, les opérations suspectes peuvent concerner des entrepreneurs du bâtiment, des restaurateurs, des commerçants, des professions manipulant des flux importants en espèces, des montages familiaux atypiques, des hommes de paille… ou des montages destinés à dissimuler le bénéficiaire effectif réel d’une opération.
Le soupçon ne repose pas sur un critère unique mais sur un faisceau d’indices.
Exemple classique : un acquéreur jeune, aux revenus modestes, finançant un bien de forte valeur sans emprunt, accompagné d’un tiers qui dirige les échanges.
Le professionnel doit analyser l’opération dans sa globalité, comprendre la cohérence du montage et documenter son raisonnement. Ce travail d’analyse et de traçabilité est précisément ce que la CNS attend et ce qu’elle vérifie concrètement dossier par dossier.
Gel des avoirs : une obligation méconnue
Les professionnels doivent vérifier les listes de gel des avoirs et déclarer toute tentative de contournement à la Direction générale du Trésor.
Des outils officiels existent (registre national des gels, listes actualisées).
Ces obligations sont rarement évoquées… mais pleinement opposables.
Et les réseaux de mandataires dans tout ça ?
Les obligations LCB-FT pèsent sur le titulaire de la carte professionnelle.
Mais qu’en est-il des réseaux de mandataires où une carte professionnelle couvre parfois des centaines d’agents commerciaux répartis sur tout le territoire ?
Comment établir une cartographie des risques réellement personnalisée lorsque la clientèle diffère d’une région à l’autre ?
Alors que les réseaux de mandataires représentent aujourd’hui un gros volume de transactions intermédiées, les contrôles de la DGCCRF s’arrêtent-ils aux points de vente physiques ? La question mérite d’être posée.
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