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Le taux moyen des crédits immobiliers atteint 3,30 % en juillet, dans un contexte marqué par les incertitudes économiques et géopolitiques. Malgré une demande qui s’essouffle, les banques continuent d’allonger les durées de prêt et limitent la hausse de leurs barèmes pour préserver l’accès au financement. Les principaux enseignements du dernier Tableau de bord de l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
En juillet 2026, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 3.30 % (3.24 % pour l’accession dans le neuf et 3.28 % pour l’accession dans l’ancien).
Après la hausse du début de l’année 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s’était stabilisé pour s’établir à 3.23 % durant un trimestre, entre février et avril. La tendance haussière qui avait prévalu durant le second semestre 2025 a alors cédé la place à la stabilisation du taux moyen Car dès le début de l’année, les banques ont dû faire face à un affaiblissement de la demande de crédits : les pertes de pouvoir d’achat et la hausse des prix des logements avaient déjà fortement pesé sur cette demande à partir de l’été 2025 ; dès le mois de mars 2026, les conséquences économiques du déclenchement de la guerre au Moyen-Orient ont accentué cette tendance récessive.
Les banques ont donc été contraintes de réajuster à la baisse leurs barèmes (bien au-delà d’un simple geste commercial) pour répondre à cette dégradation de la demande : afin de préserver leur volume d’activité, elles ont dans un premier temps choisi de différer les ajustements des taux aux contraintes des marchés financiers et de ne pas répercuter la brutale détérioration des marchés obligataire et boursier français, quitte à dégrader leurs marges.
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Mais face à l’accentuation de la crise économique et financière provoquée par le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient et dans un contexte politico-économique national renforçant les tensions sur le marché obligataire, les établissements de crédit ont progressivement relevé leurs taux d’intérêt. Le taux moyen des crédits s’est élevé de 3 pdb en mai, d’un pdb en juin et encore de 4 pdb en juillet pour se fixer à 3.30 %. A cet égard, il ne s’agit pas véritablement d’une remontée des taux de nature à dégrader la demande des ménages déjà déstabilisée par ailleurs. En revanche, ces évolutions illustrent les conséquences d’un environnement dominé par l’incertitude et le renforcement des tensions.
D’ailleurs, après plusieurs mois d’hésitations, si l’arbitrage en faveur du renforcement des fonds propres a doucement pris le pas sur la consolidation d’une demande toujours inquiète, les banques ont choisi de relever leurs taux sans excès. Telle a été, l’évolution des taux de leurs produits « phares » : au-delà des ajustements imposés par la dégradation du marchés obligataire et la décision prise par la BCE de relever ses taux en juin, les taux des prêts à 15 ans ont augmenté de 2 pdb depuis décembre 2025, et ceux des prêts à 20 ans et à 25 ans n’ont pratiquement pas bougé.
Mais comme la structure de la production s’est modifiée pour mieux répondre à la demande (remontée de la part des prêts les plus longs – bien que les plus chers – pour faciliter le bouclage des plans de financement), le taux moyen observé en juillet s’est accru pour s’établir à 3.30 % : depuis avril la remontée du taux moyen est donc rapide et non négligeable (+ 8 pdb).
En juillet 2026, la durée moyenne des prêts accordés était de 253 mois (265 mois pour l’accession dans le neuf et dans l’ancien).
La durée moyenne des crédits octroyés se maintient sur des niveaux élevés, rarement observés par le passé. Mais avec la remontée des taux des crédits accordés, les banques parviennent difficilement à atténuer les conséquences de la hausse du coût des opérations financées qui pèse de plus en plus lourdement sur les capacités d’emprunt des candidats à un achat immobilier. Néanmoins, grâce à des durées élevées pour beaucoup d’emprunteurs, elles soutiennent une demande qui chancelle, alors que les évolutions des taux des crédits ne permettent plus d’alléger le poids des charges de remboursement des emprunts.
D’ailleurs, la déformation de la structure de la production a repris en juillet. La proportion des prêts bancaires d’une durée de 25 ans et plus s’est accrue, à 51.0 % en juillet, contre 46.8 % en 2025 : cependant, cette catégorie de prêts représentait 51.1 % en 2024. Alors que la part des prêts de 20 ans à moins de 25 ans s’est repliée à 33.7 % (comme en 2025), contre 35.1 % en juin. La structure du marché s’est donc transformée (beaucoup moins de prêts courts) : dans un paysage dominé par les incertitudes, les banques s’efforcent de proposer des prêts à durée élevée afin de soutenir la demande.
Mais cette déformation de la structure de la production provoque une hausse du taux moyen des crédits, puisque les prêts les plus longs et donc les plus chers voient leur poids s’accroître dans le marché au détriment de prêts moins longs et à taux plus bas.
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Avec la reprise de l’inflation et des augmentations salariales contenues, le pouvoir d’achat des ménages se dégrade pour la 2ème année consécutive. En effet, les revenus des emprunteurs augmentent toujours (+ 1.1 % sur les 7 premiers mois de 2026, en GA, après + 2.4 % en 2025), mais bien en deçà de la hausse des coûts des logements. Et alors que le resserrement de l’accès au crédit rend compliqué la réalisation des projets immobiliers des emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel et des primo accédants, le coût des opérations s’élève toujours à un rythme soutenu (+ 2.5 % sur les 7 premiers mois de 2026, en GA, après + 4.6 % en 2025). Dans ces conditions, en dépit du renforcement de la place des emprunteurs à revenus moyens et élevés dans le marché, le coût relatif progresse toujours lentement, pour s’établir à 4.1 années de revenus en juillet 2026 : il reste néanmoins très inférieur à son niveau des années 2021-2022 (4.8 années de revenus au début de l’année 2022).
Dans le même temps, le niveau de l’apport personnel recule encore doucement (- 0.3 % sur les 7 premiers mois de 2026, en GA, après – 3.4 % en 2025). Depuis 2023, le niveau moyen de l’apport personnel s’est en fait stabilisé : les capacités de mobilisation de ressources propres par les nouveaux acheteurs semblent avoir atteint leurs limites ; seule la progression plus de la part des opérations avec revente préalable permet à l’apport moyen de ne pas baisser plus rapidement, comme d’ailleurs le renforcement de la place des ménages (plus) aisés dans le marché.
Aussi, sous l’effet de l’augmentation du coût des logements financés et du taux moyen des crédits, l’indicateur de solvabilité de la demande décroche en juillet. Cette évolution intervient en dépit du retour sur le marché de ménages plus aisés et de secundo acheteurs avec revente qui devraient plus facilement satisfaire aux contraintes instaurées avec le plafonnement du taux d’effort des emprunteurs : mais ils sont fréquemment déstabilisés par l’augmentation des coûts des logements.
Déjà le 2nd semestre 2025 avait été marqué par un affaiblissement de la production de crédits et du nombre de prêts accordés.
Le début de l’année 2026 a confirmé ces évolutions, comme d’ailleurs les enquêtes sur la demande de crédits et les intentions d’achats immobiliers l’avaient anticipé. Certes après des mois de janvier et février marqués par des tendances récessives, le mois de mars a bénéficié du regain saisonnier traditionnel de la demande et de la stratégie déployée par les banques en matière de taux d’intérêt. Mais le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient, avec ses conséquences sur la croissance et le pouvoir d’achat des ménages, est venu détériorer un peu plus l’environnement des candidats à un emprunt immobilier. Et après une courte embellie au mois d’avril portée par des établissement bancaires soucieux de limiter le repli de la production de crédits immobiliers, la conjoncture du marché s’est fortement dégradée en mai : la succession des jours fériés et des ponts n’ayant pas été propice à l’expansion de l’activité, alors que les tensions nées de la guerre au Moyen-Orient ont commencé à peser lourdement sur l’ensemble de l’économie française.
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Cependant, cet affaiblissement du marché n’est pas la conséquence d’une mauvaise orientation de l’économie française, ni d’une remontée des taux des crédits immobiliers restée modérée. L’atterrissage de la conjoncture a été rapide en raison des hésitations et de l’inquiétude d’une demande, par ailleurs déstabilisée par le resserrement de l’accès au crédit et les exigences d’apport personnel imposées par la Banque de France. Et le regain du marché des crédits constaté en juin, après un mois de mai placé sous le sceau de la dépression, n’a pas été suffisant pour atténuer le risque de recul de la production : et en juillet, les évolutions ont confirmé que le marché des crédits qui jusqu’alors semblait atterrir en douceur s’engageait sur le chemin de la récession : à fin juillet, en GA, – 21.5 % pour la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant et – 19.7 % pour le nombre de prêts accordés.
Aussi, la production de crédits qui semblait encore résister à la récession en juin, n’augmente plus que de 0.5 % en GA, contre + 31.1 % à fin décembre 2025. Et le nombre de prêts accordés mesuré en niveau annuel glissant ralentit brutalement, avec + 3.8 % à fin juillet, contre + 38.0 % à fin décembre 2025. Ces évolutions devraient devenir négatives d’ici l’automne.
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