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Alors que 2025 avait marqué le retour de la croissance sur le marché immobilier, le premier semestre 2026 laisse planer le doute sur la solidité de cette reprise. Entre tensions géopolitiques, retour de l’inflation et remontée des taux, la FNAIM dresse un constat préoccupant. Son président, Loïc Cantin, évoque même un marché « convalescent au bord de la rechute ». Décryptage.
Le scénario d’un redémarrage durable du marché immobilier semble s’éloigner. Réunie le 17 juin à l’occasion de sa conférence de presse semestrielle, la FNAIM a présenté un bilan en demi-teinte de l’activité immobilière en France. Après une année 2025 marquée par un rebond significatif des transactions, les premiers mois de 2026 révèlent un essoufflement brutal de la dynamique.
« Nous assistons à un véritable coup d’arrêt. Le marché avait retrouvé des couleurs grâce à la détente du crédit et au retour progressif des acquéreurs. Mais les incertitudes économiques, internationales et politiques sont venues casser cette dynamique », analyse Loïc Cantin, président de la FNAIM.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Après avoir culminé à 958 000 transactions à la fin février, le marché immobilier a perdu 17 000 ventes en seulement 2 mois. Désormais, la fédération table sur un volume compris entre 900 000 et 920 000 transactions à la fin de l’année, soit une baisse d’environ 5 % par rapport à 2025.
Pour Loïc Cantin, cette dégradation rapide est directement liée à l’instabilité internationale et notamment aux tensions au Moyen-Orient. Toutefois, le président de la FNAIM refuse de parler de nouvelle crise immobilière. « Ce n’est pas une récession. C’est un recul momentané du marché, nous l’espérons. Mais la dynamique retrouvée en 2025 est aujourd’hui clairement contrariée », explique-t-il.
Si les volumes ralentissent, les prix immobiliers semblent pour l’instant relativement stables. A l’échelle nationale, ils affichent une légère baisse de seulement 0,1 % sur 1 an. Les appartements progressent même de 1,8 %, tandis que les maisons reculent de 1,6 %.
Mais selon la FNAIM, cette lecture mérite d’être nuancée. « Quand on tient compte de l’inflation, la réalité est différente. Un prix stable dans un contexte d’inflation à 2,4 %, c’est en réalité une baisse de pouvoir d’achat immobilier », souligne Loïc Cantin.
Une correction qui traduit un changement profond du marché immobilier. « Autrefois, l’évolution des prix de l’immobilier était décorrélée de l’inflation. Aujourd’hui, ce n’est plus vrai. L’inflation a rejoint l’indice des prix des logements et tend même à le dépasser », précise-le président de la FNAIM.
L’autre sujet d’inquiétude concerne le financement. Après plusieurs mois de détente, les taux repartent à la hausse sous l’effet des décisions de la Banque centrale européenne. Les taux moyens sont passés de 3,05 % à 3,25 % en un an et pourraient atteindre 3,50 % dans les prochains mois, voire 3,80 % d’ici la fin de l’année selon les projections de la FNAIM.
Conséquence directe : la capacité d’emprunt des ménages se dégrade à nouveau. « Quand l’argent coûte plus cher, on emprunte moins à revenu égal. Même avec des prix stables, le pouvoir d’achat immobilier recule », rappelle Loïc Cantin.
Cette situation renforce également les inégalités d’accès à la propriété. Les ménages les plus modestes sont les premiers touchés par la remontée des taux et par les contraintes imposées par le Haut Conseil de stabilité financière. « Nous assistons à une véritable paupérisation de l’accession à la propriété. Les classes moyennes et les ménages modestes sont progressivement exclus du marché », souligne-t-il.
Au-delà des seuls indicateurs de marché, la FNAIM estime que les difficultés actuelles révèlent un problème beaucoup plus profond. « Nous ne sommes plus en présence d’une crise de l’immobilier mais bien d‘une crise du logement », affirme Loïc Cantin.
Le recul du taux de propriétaires, la chute de l’investissement locatif et la raréfaction de l’offre locative alimentent, selon lui, une crise qui touche désormais directement les ménages. Les jeunes sont particulièrement concernés. Difficultés à se loger, mobilité professionnelle freinée, renoncement à certaines études ou opportunités d’emploi… le logement devient ainsi un facteur de blocage économique et social. « Après la crise de l’immobilier, c’est la crise du logement. Et après la crise du logement, c’est la crise sociale », observe le président de la FNAIM.
Dans ce contexte, la FNAIM se montre néanmoins plus positive sur l’évolution récente de la politique du logement. La fédération salue en effet les initiatives engagées par le Gouvernement de Sébastien Lecornu et du ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun. Parmi les avancées mises en avant figurent le statut du bailleur privé, l’évolution du DPE, l’assouplissements autour du permis de louer ou encore le soutien à la Vente en état futur de rénovation énergétique (VEFRe). « Pour la première fois depuis longtemps, le logement est traité comme une priorité et non comme une variable d’ajustement », estime Loïc Cantin.
La fédération appelle toutefois à aller plus loin avec plusieurs mesures qu’elle juge structurantes, telles que la suppression de l’encadrement des loyers, la portabilité des prêts immobiliers, la suspension des contraintes du HCSF ou encore le renforcement des dispositifs en faveur de l’investissement locatif.
Pour les professionnels de l’immobilier, le second semestre 2026 s’annonce décisif. Une stabilisation du contexte géopolitique et des taux pourrait permettre au marché immobilier de préserver une partie de la reprise observée en 2025. A l’inverse, une nouvelle poussée inflationniste risquerait de replonger durablement l’activité. « Le marché immobilier français a démontré sa capacité de rebond. Mais sans décisions fortes, la reprise observée en 2025 risque de n’avoir été qu’une parenthèse », prévient Loïc Cantin.
Un message d’alerte adressé autant aux pouvoirs publics qu’aux acteurs du secteur, à moins d’un an d’une échéance présidentielle qui pourrait faire du logement l’un des grands sujets du débat national.
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