Complaisance ou erreur humaine ?
Les médias se font régulièrement l’écho d’acquéreurs floués en raison du DPE. S’en suivent pour eux des dépenses énergétiques et des frais de rénovation imprévus.
Pour autant, ces affaires ne doivent pas occulter une réalité plus nuancée. À partir des nombreux DPE analysés dans le cadre de projets d’achat avec travaux, Julien Besnard, fondateur de Casam, observe une amélioration continue de la qualité des diagnostics. Les DPE de complaisance restent très minoritaires. Les erreurs, en revanche, sont encore trop fréquentes et résultent le plus souvent d’un manque d’investigation, de relecture ou de temps consacré au diagnostic.
Cette amélioration ne signifie pas pour autant que les diagnostiqueurs n’évoluent pas dans un contexte de forte pression. Les effets de seuil, notamment, peuvent les conduire à interpréter certaines données dans un sens plus favorable au propriétaire. Faut-il y voir systématiquement de la complaisance ? Pas nécessairement. De nombreux paramètres techniques peuvent faire l’objet d’interprétations différentes, à condition qu’elles soient correctement justifiées.
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Le rôle de l’éco-conseiller immobilier
L’approche portée par les éco-conseillers immobiliers labellisés Casam consiste à faire du DPE un véritable levier de différenciation (et non plus un risque d’incertitude). Dans le cadre d’un mandat exclusif, ils participent activement à la préparation des diagnostics afin de valoriser le bien de leur client dans les meilleures conditions.
Voici la checklist des erreurs fréquentes observées dans le DPE, que les professionnels de l’immobilier peuvent mettre en avant auprès du diagnostiqueur et valoriser auprès de leur client vendeur.
- Connaître quels murs sont mitoyens et si cela donne sur un espace chauffé. En cas de doute, une enquête de voisinage peut être utile pour vous faire connaître ;
- Épaisseur des isolants lorsque des travaux ont été effectués depuis la construction du logement. Demander l’autorisation au propriétaire pour percer discrètement un mur pourra vous permettre de faciliter l’intervention du diagnostiqueur ;
- Année d’installation du générateur de chauffage ;
- Orientation des murs du bien ouest, nord, est, sud ;
- Identification des surfaces habitables soumises à interprétation, afin de disposer d’un élément de mesure de surface contradictoire
Autant de points qui permettent, une fois le mandat exclusif signé, de connaître les biens par coeur, et d’être rassurant vis à vis des futurs acquéreurs qui visiteront le bien.
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Comment se protéger des risques de litiges ?
Julien Besnard expliqué avoir récemment été consulté par un conseiller immobilier à qui on reprochait d’avoir vendu un bien D, alors qu’il était en réalité F. En effet, il avait demandé si des travaux d’isolation avaient été effectués au vendeur. Il s’était contenté d’un simple oui du propriétaire, bientôt confirmé par le rapport du diagnostiqueur qui confirmait l’information.
Problème ici : le diagnostiqueur s’est lui-même satisfait du “oui” des propriétaires, sans mener de réelles investigations. Bien que le conseiller immobilier n’ait pas à se substituer au diagnostiqueur, son travail se limitant aux éléments apparents du bien, le litige aurait pu être évité en adoptant plusieurs réflexes :
- Aborder les aspects techniques du bien de manière approfondie avec le vendeur, et demander les justificatifs systématiquement ;
- Noter l’ensemble de ces informations dans un livret technique du bien, et le faire signer au vendeur avec le mandat
- Participer à la visite avec le diagnostiqueur afin de poursuivre la complétion du livret d’informations techniques
Lorsque le litige est apparu ici, il aurait ainsi pu prouver sa bonne foi à l’acquéreur, protéger sa responsabilité, et convaincre l’acquéreur de ne pas l’associer à une procédure coûteuse.
Ainsi, à l’heure où les enjeux énergétiques occupent une place croissante dans les projets immobiliers, la qualité de l’accompagnement fait souvent la différence. Anticiper, vérifier et documenter les informations techniques permet non seulement de limiter les risques de litiges, mais aussi d’affirmer son expertise auprès des vendeurs comme des acquéreurs.
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