Un marché de l’ancien solide, mais qui plafonne
Après le rebond observé en 2025, le marché de l’ancien a cessé d’accélérer. SeLoger et MeilleursAgents anticipent 955 000 transactions en 2026, soit un niveau équivalent à celui enregistré fin 2025. Un volume qui reste donc loin d’être négligeable.
« Avec 955 000 transactions, on ne peut pas dire que le marché ne tourne pas, c’est un marché immobilier qui est solide », insiste Thomas Lefebvre, directeur scientifique de SeLoger et MeilleursAgents. Ce volume ferait même de 2026 la septième meilleure année du siècle.
Le problème est ailleurs : au regard de la croissance du nombre de ménages, le potentiel du marché serait aujourd’hui plus proche du million de ventes annuelles. il manque donc encore 50 000 à 70 000 ventes, soit moins de 10 % du marché, pour retrouver ce niveau. La reprise engagée après le point bas de 2024 semble donc avoir atteint un plafond.
Pour les professionnels de la transaction, cette situation impose de composer avec un marché plus sélectif, dans lequel les projets existent toujours mais mettent davantage de temps à aboutir.
Les prix ne jouent plus pleinement leur rôle d’ajustement
Autre signe de cette reprise incomplète : les prix restent globalement stables en 2026 dans les grandes agglomérations, après leur redressement de 2025. Les trajectoires restent toutefois très disparates selon les territoires.
Bordeaux et Rennes progressent, tandis que Nantes poursuit sa correction après plusieurs années de très forte hausse. Le rural continue, quant à lui, de se distinguer avec une progression d’environ 3 %. « On n’a pas aujourd’hui un marché de l’immobilier, mais plein de marchés de l’immobilier », résume Thomas Lefebvre.
Pour les agents immobiliers, cette fragmentation renforce l’importance du travail sur le prix de mise en vente. Dans les zones où le pouvoir d’achat reste contraint, le juste positionnement des mandats devient ainsi plus que jamais déterminant pour fluidifier les transactions.
Dans le neuf, la crise devient structurelle
Le diagnostic est beaucoup plus sévère dans le logement neuf collectif. Depuis 2022, le nombre de réservations a été divisé par deux. La remontée brutale des taux, puis la fin du dispositif Pinel, ont profondément réduit la solvabilité des ménages et des investisseurs.
Dans le même temps, les promoteurs ont réduit la voilure. Le nombre de nouveaux logements mis en vente est aujourd’hui inférieur d’environ 30 % à celui de 2022-2023, et de 40 à 50 % par rapport aux années précédentes.
Les prix, en revanche, ont très peu corrigé. Le nouvel indice dévoilé par SeLoger fait apparaître une baisse d’environ 1 % depuis 2023. « Sur le neuf, la correction se fait avant tout par les volumes versus les prix », observe Thomas Lefebvre.
Une situation qui tient notamment à l’équation économique des promoteurs : en 5 ans, leurs coûts de construction ont progressé de 24 %, tandis que la capacité d’emprunt des ménages a reculé de 7 %. De quoi limiter fortement les marges de baisse.
Une demande active qui ne se transforme pas suffisamment
Le principal motif d’espoir vient de la demande. Selon l’indicateur SeLoger, le nombre d’acheteurs est 12 % supérieur à celui de 2021, une année pourtant record en matière de transactions.
Mais cette demande reste bridée par le crédit. A la fin de l’été 2026, les taux immobiliers atteignent environ 3,65 %. Dans ces conditions, un ménage moyen peut acheter environ 69 m² en France, soit 2 m² de moins qu’un an auparavant et 11 m² de moins qu’il y a 6 ans. « 11 mètres carrés, c’est une pièce en moins. C’est un quartier qui devient inaccessible », illustre Thomas Lefebvre.
Pour les professionnels, le risque est donc moins celui d’une disparition de la demande que celui d’un allongement des délais de décision et d’une plus grande difficulté à faire converger vendeurs et acquéreurs.
Le locatif, victime collatérale du blocage
Les difficultés de l’accession se répercutent directement sur la location. Les loyers ont progressé de 2,5 % sur 12 mois, tandis que l’offre reste inférieure à son niveau d’avant-Covid. A Paris, le volume de biens disponibles reste même inférieur de 30 à 40 % selon les périodes.
Le locatif apparaît ainsi comme la « victime collatérale » du ralentissement de l’ancien et de la crise du neuf : davantage de ménages restent locataires, sans que l’offre soit en mesure de répondre à cette pression supplémentaire.
Une année 2027 suspendue au crédit et au cap politique
A l’approche de 2027, SeLoger envisage deux trajectoires. Dans un scénario favorable, une détente géopolitique, une inflation mieux maîtrisée, des taux stabilisés et une politique du logement lisible pourraient permettre à l’ancien de se rapprocher d’un million de transactions, avec des prix en hausse modérée de 2 à 3 %.
A l’inverse, une nouvelle poussée des taux vers 4 % et l’absence de cap politique prolongeraient le sous-régime actuel. Pour Thomas Lefebvre, l’enjeu sera aussi de restaurer la confiance. « Comment fait-on pour remettre de la visibilité dans un cadre qui permet aux ménages de se projeter à long terme, sans changer les règles du jeu tous les 6 mois ? », conclut-il.