Tracfin, l’affaire de tous les professionnels
Tracfin — Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins — est le service de renseignement financier chargé de lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme. Pour y parvenir, il s’appuie sur des professionnels assujettis, tenus à des obligations de vigilance et de déclaration.
Parmi eux figurent les professionnels de l’immobilier visés au 8° de l’article L. 561-2 du Code monétaire et financier. Sont notamment concernés les professionnels intervenant dans les transactions immobilières. Pour la mise en location, ces obligations s’appliquent uniquement lorsque le loyer mensuel du bien est supérieur ou égal à 10 000 euros, calculé au prorata. Les locations saisonnières ou de courte durée peuvent donc également être concernées lorsque leur montant, ramené à un mois, atteint ce seuil.
Créer sa propre politique de détection et de gestion des risques
Pour identifier facilement les risques au sein d’un dossier suspect et, si nécessaire, effectuer une déclaration de soupçon à TRACFIN, encore faut-il être préparé et disposer d’un dispositif interne le permettant.
Pour commencer, le socle de ce dispositif qui doit impérativement être mis en place, c’est la cartographie des risques. Adaptée à l’activité, à la localisation, à la clientèle et aux opérations habituelles de l’agence, elle permet de recenser, d’évaluer et de classer les risques de blanchiment de capitaux et de financement du terrorisme (article L. 561-4-1 du Code monétaire et financier).
Chaque agence doit disposer d’une cartographie correspondant à ses propres caractéristiques (Attention, avoir une cartographie générique n’est pas acceptable). Dans un réseau, une cartographie commune doit servir de cadre général, mais chaque agence/mandataire doit ensuite réaliser sa propre cartographie personnalisée, les risques pouvant varier selon le territoire, la clientèle, les types de biens, les modes de financement ou la nature des opérations traitées.
Les principaux facteurs de risque sont souvent communs à la profession : présence d’une personne politiquement exposée (PPE), montage juridique complexe sans justification claire, fonds provenant d’un pays à risque, opération réalisée à distance, etc. Toutefois, chaque agence n’est pas exposée aux mêmes risques à la même fréquence. La cartographie doit recenser ces risques et en évaluer le niveau d’exposition. Elle doit mettre ce document à jour lorsque son activité ou son environnement évolue.
Par exemple, une agence qui vend principalement des résidences principales financées par crédit bancaire n’est pas exposée aux mêmes risques qu’une agence de prestige travaillant avec des non-résidents, des sociétés étrangères et des acquisitions au comptant pour des biens de luxe. Leurs cartographies ne peuvent donc pas être identiques.
La cartographie doit être complétée par des procédures internes, proportionnées à l’activité de l’agence, qui définissent la conduite à tenir face à chaque risque (article L. 561-32 CMF). Elles précisent notamment les justificatifs à recueillir, les contrôles à effectuer (Ex. une personne entièrement à distance : faire réaliser une vérification d’identité renforcée par recommandé électronique avec Ar24 ou autre.), les documents à obtenir, les dossiers à signaler au responsable LCB-FT ainsi que le nom de ce responsable préalablement désigné dans l’agence ou le groupe, et enfin les règles de conservation des pièces et de traçabilité des décisions (article L. 561-12 CMF). Chaque collaborateur doit savoir ainsi comment réagir face à un risque.
Toujours dans l’objectif de se préparer face aux dossiers suspects, les collaborateurs participant au dispositif LCB-FT doivent être formés dès leur embauche, puis régulièrement, selon les risques auxquels la profession est exposée. L’agence doit conserver les justificatifs de ces formations pendant toute la durée de leurs fonctions, puis durant cinq ans après leur cessation (article D. 561-38-1-1 du Code monétaire et financier).
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Vérifier chaque dossier
Une fois le dispositif interne établi, chaque dossier doit être analysé selon son niveau de risque. Le KYC (Know Your Customer) est obligatoire, il consiste à identifier le client, à vérifier son identité et à comprendre son opération.
Le dossier doit répondre à quatre questions :
- Qui ? Quelle est l’identité du client ?
- Pourquoi ? Quel est l’objectif de l’opération ?
- Avec quelles ressources ? Comment l’opération sera-t-elle financée ?
- Pour qui ? Existe-t-il un mandant, un tiers financeur ou un bénéficiaire effectif ?
Lorsqu’une société intervient, l’agence doit identifier la personne morale, son représentant et ses bénéficiaires effectifs. Elle recueille notamment un extrait d’immatriculation récent, les statuts, les pouvoirs du représentant et les pièces d’identité des bénéficiaires effectifs. Est bénéficiaire effectif toute personne physique détenant directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou exerçant un contrôle par un autre moyen. L’analyse doit donc remonter toute la chaîne de détention.
Enfin, le financement doit être cohérent avec la situation du client. L’agence doit identifier le montant, l’origine et le circuit, puis recueillir des justificatifs adaptés au niveau de risque. Toute incohérence doit être expliquée et documentée. Par exemple, l’achat comptant d’un bien de 300 000 € par un étudiant de 19 ans appelle des vérifications complémentaires : les fonds proviennent-ils d’un héritage, d’une donation ou d’une autre source ? Leur origine doit être établie au moyen de justificatifs probants.
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Certaines vérifications sont par ailleurs obligations
- Le client est-il une personne politiquement exposée ? Tapez le nom sur votre moteur de recherche pour le savoir ;
- Le client est-il sur la registre du gel des avoirs ? Consultez le registre sur le site de la DG du Trésor ;
- L’opération est en lien avec un pays à risque publié par le GAFI ou l’UE ? Consultez les listes publiées ;
- Un client est une société, quels sont ses bénéficiaires effectifs (BE) ? Consultez le registre des BE sur le site de l’INPI
La présence d’une PPE ou d’un lien avec un pays à risque n’interdit pas l’opération mais impose des vérifications renforcées, notamment sur l’origine des fonds. En revanche, une personne visée par une mesure de gel ne peut recevoir aucun fonds ou ressource économique : la relation d’affaire doit donc être stoppée et une déclaration doit être faite à la DG Trésor.
Réaliser et consigner toutes ces vérifications pour chaque client peut rapidement devenir long et fastidieux : il faut consulter plusieurs sources, croiser les informations et conserver la preuve de chaque recherche.
Sur MyNotary, la plateforme interroge automatiquement toutes les bases connectées : PPE, gels des avoirs, bénéficiaires effectifs, pays à risque, procédures collectives publiées au BODACC et biens immobiliers gelés. En quelques secondes, les résultats sont regroupés dans un rapport automatiquement annexé au dossier.
Les recherches et leurs résultats doivent être tracés dans une fiche d’évaluation des risques propre à chaque dossier et à chaque partie (vendeur/acquéreur). Celle-ci confronte le dossier à la cartographie de l’agence, attribue un niveau de risque et justifie les mesures de vigilance retenues.
Selon le résultat, l’agence applique :
- une vigilance simplifiée lorsque le risque est faible, justifié et qu’aucun soupçon n’existe ;
- une vigilance complémentaire dans certaines situations prévues par les textes, notamment en présence d’une PPE ou d’un lien avec un pays à risque ;
- une vigilance renforcée lorsque le dossier présente un risque élevé.
Toute opération particulièrement complexe, d’un montant inhabituellement élevé ou sans justification économique apparente doit, en plus, faire l’objet d’un examen renforcé (articles L. 561-9 à L. 561-10-2 du Code monétaire et financier).
Par exemple, lorsqu’un acquéreur réside dans une juridiction classée à risque et finance son achat sur fonds propres, l’agence doit recueillir des justificatifs précis sur l’origine et le circuit des fonds.
Lorsqu’un doute persiste malgré les justificatifs obtenus, ou lorsque le client refuse de fournir les documents demandés, l’agence doit approfondir son analyse. Si le soupçon demeure, une déclaration doit être transmise à TRACFIN via la plateforme officielle ERMES, en principe avant la réalisation de l’opération.
Une déclaration effectuée de bonne foi protège le professionnel, même si le soupçon ne se confirme pas (article L. 561-22 du Code monétaire et financier). À l’inverse, l’absence de déclaration, si les vérifications étaient visiblement insuffisantes, peuvent engager sa responsabilité. En cas de doute sérieux, mieux vaut donc déclarer que laisser passer une opération suspecte.
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En pratique, comment organiser son dispositif LCB-FT ?
MyNotary intègre le contrôle TRACFIN directement à la création de vos dossiers et à la rédaction de vos contrats, pour un suivi LCB-FT simple et fluide.
- À l’échelle de l’agence, vous disposez d’une trame de cartographie des risques, ainsi que de modèles d’engagement à faire signer à chaque salarié afin de l’informer de ses obligations. Concernant l’obligation de formation, MyNotary organise régulièrement des webinaires dédiés à ce sujet. Une formation TRACFIN est également disponible sur le site MyNotary Académie et donne lieu à la délivrance d’une attestation de suivi.
- Dans chaque dossier ensuite, retrouvez des fiches d’évaluation pour le vendeur et pour l’acquéreur pour évaluer chaque partie vis-à-vis de l’opération. Toutes les informations apportées dans votre mandat, puis dans l’offre, sont reprises dans ces fiches. Vous évitez ainsi toute double saisie : le contrôle TRACFIN s’inscrit dans le prolongement naturel de votre travail, sans quitter la rédaction de vos documents ni interrompre votre parcours.
Grâce aux interconnexions prévues dans ces fiches, vous pouvez vérifier en quelques secondes les PPE, les gels des avoirs, les bénéficiaires effectifs et les pays à risque. Une annexe récapitulative peut ensuite être générée pour justifier vos recherches en cas de contrôle de la DGCCRF. Dans les fiches d’évaluation, des indicateurs facilitent votre analyse. Attention ils ne remplacent pas votre appréciation ni votre responsabilité concernant une éventuelle déclaration via ERMES.
Chaque évaluation alimente automatiquement un registre LCB-FT de l’agence créé sur la plateforme, offrant une vision centralisée des contrôles, des risques et des actions à mener. Le référent Tracfin de l’agence reçoit une notification à chaque évaluation présentant des risques.
Les mandataires exerçant sur un territoire défini et disposant de leur propre clientèle ont la possibilité de rédiger leur propre cartographie (cf. décision de la CNS du 22 avril 2026 ; Dossier n°2023-63) dans l’engagement du négociateur signé avec l’agence ou le réseau, et dans chaque fiche d’évaluation en cas d’évolution des risques.
Ce dispositif est inclus dans toutes les offres MyNotary.
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