C’est une décision qui mérite l’attention des professionnels de la copropriété. Dans un arrêt du 17 septembre 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés par l’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC), la Chambre FNAIM du Grand Paris, Emeria Europe et le SNPI dans le contentieux les opposant notamment à Matera.
Derrière cette affaire se pose une question qui dépasse largement le cas de la plateforme : jusqu’où peut-on externaliser les tâches d’un syndic sans externaliser la fonction de syndic elle-même ?
À l’origine, une campagne publicitaire et un doute sur le rôle de Matera
L’affaire remonte à 2020. Matera développe alors une plateforme en ligne destinée notamment aux copropriétés ayant choisi le régime du syndicat coopératif. Dans ce mode de gestion prévu par la loi du 10 juillet 1965, le syndic est choisi parmi les membres du conseil syndical : la copropriété n’est donc pas administrée par un syndic professionnel extérieur.
À partir de mars 2020, Matera lance une importante campagne publicitaire. Emeria Europe, l’ANGC, la Chambre FNAIM du Grand Paris et le SNPI engagent différentes procédures, ensuite jointes. Parmi les griefs figurent notamment l’exercice illégal de la profession de syndic et le caractère déloyal ou trompeur de certaines communications de Matera.
La question de l’exercice illégal pouvait légitimement se poser tant les prestations proposées dépassaient la simple mise à disposition d’un logiciel. La plateforme apportait un accompagnement administratif, comptable et juridique et permettait notamment de générer des documents, de gérer la comptabilité, de mettre à disposition les documents nécessaires à la vie de la copropriété ou encore d’accompagner le suivi des travaux.
Comme l’observe Maître Samuel Becquet, avocat et médiateur, « une part considérable des tâches que le public associe spontanément au métier de syndic pouvait être accomplie avec ou par l’intermédiaire de la plateforme ».
L’argument des professionnels : l’accumulation des tâches finit-elle par faire le syndic ?
C’est précisément sur ce terrain que les organisations professionnelles ont porté le débat devant la Cour de cassation.
La loi Hoguet s’applique aux personnes qui, de manière habituelle, « se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire » aux opérations relatives à l’exercice des fonctions de syndic. Exercer ces activités sans disposer de la carte professionnelle requise est sanctionné par cette même loi.
Pour les requérants, il ne fallait donc pas examiner séparément chacune des prestations de Matera. Ils faisaient valoir que le contrat apportait au syndic coopératif un « appui général et personnalisé » dans toutes ses missions et que la coordination des services, l’accumulation des actes et la réalisation de certains d’entre eux pour le compte du syndic conduisaient, prises ensemble, à caractériser un concours habituel à l’activité réglementée.
En clair : à partir de quel moment l’assistance devient-elle l’exercice même du métier ?
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Selon la Cour de cassation, assister le syndic ne signifie pas se substituer à lui
Pour répondre, la Cour rappelle d’abord que le droit de la copropriété permet lui-même de recourir à des tiers. Le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander l’avis technique d’un professionnel. Ces dispositions s’appliquent également au syndic, qui peut en outre, sous sa responsabilité, confier certaines tâches à des prestataires extérieurs.
Matera pouvait donc légalement proposer un appui aux fonctions du syndic d’un syndicat coopératif. Restait à déterminer si, dans les faits, cet appui allait jusqu’à exercer la fonction à sa place.
C’est ici que le raisonnement de la Cour est particulièrement instructif pour les professionnels.
Les juges relèvent que les prestations juridiques et comptables consistaient essentiellement à générer automatiquement des documents, sans que Matera ne les signe. La plateforme pouvait proposer l’ouverture d’un compte de paiement, mais n’en assumait pas pour autant la responsabilité. Elle pouvait fournir des informations sur le suivi des travaux ou accompagner les démarches auprès des entreprises sans se substituer au syndic. Enfin, celui-ci disposait d’un accès à la plateforme « en parfaite autonomie ».
La Cour en conclut que Matera n’avait « qu’un rôle d’accompagnement » et que sa prestation « se bornait à l’assistance et l’accompagnement » des syndicats de copropriétaires ayant choisi le mode coopératif. Elle n’exerçait donc pas illicitement les fonctions de syndic.
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Ce n’est donc pas le nombre de tâches qui fait, à lui seul, le syndic
C’est probablement l’enseignement le plus intéressant de l’arrêt pour la profession. Les organisations requérantes raisonnaient notamment par accumulation : plus le prestataire accomplit ou facilite de tâches relevant habituellement du syndic, plus il se rapproche de l’exercice de la profession.
La Cour ne retient pas ce raisonnement comme suffisant. L’analyse des juges porte concrètement sur ce qui reste entre les mains du syndic : qui utilise l’outil en autonomie ? Qui signe ? Qui assume la responsabilité du compte ? Qui demeure responsable de la gestion ?
Maître Samuel Becquet résume utilement la portée de la décision : « beaucoup peut être externalisé sans que la fonction elle-même le soit ».
Attention toutefois à ne pas donner à l’arrêt une portée qu’il n’a pas. Il ne signifie pas que n’importe quel prestataire peut reprendre l’ensemble des missions d’un syndic sous couvert d’assistance. La décision concerne le cas particulier des syndicats coopératifs et repose sur les modalités concrètes des prestations examinées par les juges.
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Une publicité ambiguë, mais pas jugée trompeuse
L’arrêt apporte un autre enseignement intéressant. Matera avait notamment utilisé des slogans tels que « Remerciez votre syndic pour de bon – Votez Matera à la prochaine AG » et « Remerciez votre syndic et passez chez Matera ».
La Cour reprend le constat de la cour d’appel selon lequel cette communication était « de nature à créer une ambiguïté », puisqu’elle pouvait laisser penser que Matera était elle-même en mesure de proposer les services d’un syndic.
Cette ambiguïté ne suffit toutefois pas, selon les juges, à caractériser une pratique commerciale déloyale ou trompeuse. Avant de souscrire aux prestations de Matera, la copropriété devait en effet décider en assemblée générale de passer au régime du syndicat coopératif et autoriser la conclusion du contrat. Compte tenu de ces démarches et des responsabilités assumées par les membres du conseil syndical, la Cour considère que des copropriétaires normalement informés et raisonnablement attentifs étaient conduits à se renseigner sur la nature réelle de l’offre.
La distinction est intéressante : la présentation commerciale d’un service peut créer une ambiguïté sans pour autant modifier sa qualification juridique ni, dans les circonstances de cette affaire, constituer une pratique commerciale trompeuse.
Une décision accueillie avec réserve par les organisations professionnelles
Du côté de l’UNIS, la décision ne convainc pas. L’organisation, qui n’était pas partie au pourvoi mais se dit solidaire des requérants, considère que les enseignements de l’arrêt doivent être « circonscrits et limités ». Elle met notamment en avant la différence de régime entre les prestataires intervenant auprès d’un syndicat coopératif et les syndics professionnels, soumis à différentes obligations réglementaires : carte professionnelle, formation, contrat-type, code de déontologie, assurance de responsabilité civile professionnelle et, selon les cas, garantie financière.
L’UNIS indique par ailleurs travailler à une mise à jour du décret relatif au contrat-type de syndic et mentionne une autre action contentieuse en cours.
Dans une tribune transmise au Journal de l’Agence, Olivier Beddeleem s’interroge quant à lui sur les conséquences que pourrait avoir cette jurisprudence si le modèle du syndicat coopératif assisté se développait dans des copropriétés plus importantes. Il pointe notamment les enjeux de responsabilité et de protection financière des copropriétaires en cas de mauvaise gestion ou de fraude.
Pour Gilles Frémont, président de l’ANGC, cette décision clôt en revanche le débat judiciaire sur ce dossier. « Nous n’avons pas eu gain de cause sur le volet exercice illégal », reconnaît-il. Il estime néanmoins que la procédure était nécessaire pour défendre les syndics professionnels et obtenir une clarification : « Aujourd’hui la réponse est tombée, nous en prenons acte. » Il souligne également que les requérants ont obtenu gain de cause, au cours de cette longue procédure, sur des actes de dénigrement commis envers la profession, et rappelle que Matera a depuis obtenu une carte professionnelle de syndic.
Pour les syndics, une frontière à surveiller
Au-delà de Matera, la portée pratique de l’affaire est évidente pour les professionnels. Logiciels, plateformes et désormais intelligence artificielle permettent d’automatiser ou d’externaliser une part croissante du travail quotidien : comptabilité, documents d’assemblée générale, appels de fonds, suivi des impayés ou encore assistance juridique et technique.
L’arrêt du 17 septembre apporte à cet égard un repère précieux : l’externalisation de nombreuses tâches ne suffit pas, à elle seule, à caractériser l’externalisation de la fonction réglementée de syndic.
Pour apprécier cette frontière, les professionnels ont donc intérêt à regarder au-delà de la simple liste des prestations : qui décide, qui signe, qui représente le syndicat, qui maîtrise les comptes et, surtout, qui assume effectivement la responsabilité ?
À mesure que les outils numériques prendront en charge une part croissante des tâches autrefois réalisées directement par le professionnel, cette distinction entre l’exécution matérielle d’une tâche et l’exercice effectif de la fonction de syndic devrait devenir de plus en plus centrale.
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