Crédit immobilier : des taux en hausse, à quoi s’attendre pour 2027 ?

Les banques relèvent leurs taux de crédit en octobre, tandis que le marché immobilier perd de son élan. Dans son nouvel édiTAUX, Bruno Rouleau analyse les tensions qui pèsent sur le financement et l’activité. Entre contraintes bancaires et soutiens publics jugés insuffisants, son diagnostic invite à la prudence pour début 2027.

Nous sommes encore à 7 mois de la prochaine élection présidentielle et pour tant la campagne bat déjà son plein. En oubliant, semble-t il, qu’il y a des échéances importantes d’ici là, et qu’en l’absence de décisions fortes, la situation globale poursuit sa dégradation.

Pour ce qui concerne le monde du logement et du crédit, cette conjoncture est juste terrible. Certes les statistiques ne sont pas encore désastreuses, car il y a l’inertie du 1^er semestre qui a prolongé l’année 2025 de reprise, mais la tendance est nettement moins favorable et n’augure pas de rebond immédiat.

S’agissant des grilles de taux des banques pour les prêts immobiliers sur octobre, la hausse se poursuite et s’accroit avec une hausse quasi générale aux alentours de 20 points de base. Seuls les profils patrimoniaux ou à hauts revenus peuvent encore prétendre à des décotes, quelle que soit la durée du prêt.

Pour notre baromètre, cela donne pour ce début du mois d’octobre :

Prêts relais : entre 3,60 et 4,30 % (taux indiqués hors assurance de prêt)
Prêts sur 15 ans : entre 3,60 % et 4,00 %
Prêts sur 20 ans : entre 3,70 % et 4,10 %
Prêts au-delà de 20 ans : entre 3,90 % et 4,25 %.

La hausse des taux s’accélère

Si on rentre dans le détail des taux d’intérêt, ceux-ci ont entamé leur remontée depuis 2 mois et la hausse s’accélère. En cause la flambée de l’OAT 10 ans qui aura touché les 5 % il y a quelques jours pour s’établir à l’heure de ses propos vers les 4,85 %. Alors, certes, la France n’est pas en défaillance mais la projection de la charge de la dette prévoit les 100 milliards d’euros dès 2029-2030. Plus que n’importe quel budget par poste régalien ! Les 340 milliards d’euros que la France va devoir lever seront placés (merci les institutionnels !) mais à quel prix ?! Sans compter que les maturités de l’OAT pour les lignes souscrites à taux négatif vont commencer à s’éteindre, et que le différentiel sur le budget n’est pas de 5% mais plutôt de 5,50-5,75%, puisque la France empruntait à taux négatif il y a encore 5 ans.

Le financement sous pression

Côté banques, elles ont tempéré la situation durant plusieurs mois, en quête de nouveaux clients et pour protéger la collecte de nouveaux dépôts. Mais elles sont percutées par plusieurs sujets de fond qui peuvent avoir des incidences fortes pour les prochaines années. Le taux du marché monétaire au jour le jour demeure sur des bases moins chères (environ 2,44%) mais avec, là aussi, un rebond depuis le conflit en Iran. La perspective de l’application des dispositions du Comité de Bâle III (CRR3) sur la remontée du besoin de fonds propres fait craindre un rétrécissement des flux dans le crédit, tandis que l’Euro numérique va faire sortir des capitaux collectés des bilans bancaires, donc des possibilités de distribuer du crédit.

Enfin, le relèvement des taux d’usure pour le dernier trimestre 2026, dont les grilles s’appliquent depuis le 1^er octobre, du fait du calcul sur la production passée, peut également gripper le marché si les taux nominaux continuent de grimper rapidement.

Autant dire que le temps n’est pas à l’euphorie dans l’activité du prêt.

Un soutien public qui ne vient pas

Du côté du marché du logement, les différents événements professionnels qui se sont tenus sur septembre ont tous dénoncé l’inaction publique réelle. Le dernier exemple en date ressort dans la décision renouvelée du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) de ne pas toucher aux règles destructrices qui prévalent et s’imposent aux établissements prêteurs. Quant aux incitations à l’investissement, les premières moutures du projet de Loi de Finances envisagent déjà de raboter encore davantage le LMNP et le LMP, et ne soutient en rien le dispositif Jeanbrun.

La bonne tenue des transactions dans l’ancien depuis le début d’année s’essouffle, tandis que les prix peinent à s’aligner sur la capacité d’emprunt des ménages.

L’année 2026 est quasiment close au regard des délais de mise en force des opérations. Année en deux parties mais dont l’atterrissage n’apporte pas beaucoup de matière à l’optimisme pour début 2027. Seule inconnue : l’ajustement des prix qui tarde à se manifester significativement.

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Bruno Rouleau: Bruno ROULEAU est co-fondateur et Délégué Général de la Fédération du Courtage en Crédit. Diplômé du CNAM dans le secteur bancaire, cadre durant une 20aine d’années au sein de 4 groupes bancaires. Il bascule dans le secteur de l’intermédiation bancaire en 2004, d’abord chez In&Fi Crédits qu’il rejoint peu de temps après leur création. Il en devient associé aux côtés de Pascal BEUVELET, crée avec lui l’IFIB (Institut de Formation) et l’activité de Financement Professionnel. Il y occupe aussi la fonction de Directeur des Partenariats, de l’Animation et Porte-Parole de l’enseigne. En 2010, il rejoint CAFPI au sein de la Direction Générale et du Comité Exécutif, en charge des Grands Accords, de l’Economie Sociale et de l’Organisation Interne. Passionné par l’entrepreneuriat, il crée en 2015 son cabinet de conseil en Formation et de conseil pour accompagner les entreprises et les réseaux dans leur virage digital, notamment dans la gestion de la relation Client. Revenu dans le secteur du courtage en crédit en 2018, il retrouve d’abord In&Fi Crédits comme membre du Comité de Direction, Directeur des Partenariats et Porte-Parole, et devient parallèlement secrétaire puis Président de l’APIC, avant de passer Secrétaire Général chez La Centrale de Financement, puis Directeur de la Stratégie et de l’Innovation, et Porte-Parole chez AFR Financement, tout en étant administrateur de la CNCEF Crédits jusqu’en juillet 2024. Il est également auteur d’ouvrages sur le courtage en crédit, référent réglementaire au sein d’organismes de formation, et intervenant en Faculté des Métiers.