Un commerce de 100 m² vaut-il forcément comme un autre commerce de 100 m² situé dans la même rue ? Pas nécessairement. Sur un plan, le mètre carré est une mesure. Dans la vie d’un commerce, il faut aussi regarder ce qu’il permet réellement de faire.
L’image la plus simple est peut-être celle d’un restaurant. Une table bien placée devant une baie vitrée et une table installée près de la porte des cuisines occupent sensiblement la même place. Pour le restaurateur comme pour le client, leur intérêt n’est pourtant pas tout à fait le même.
Dans une boutique, le principe est assez proche. Les premiers mètres situés derrière la vitrine profitent directement de la visibilité, du passage et de l’accès depuis la rue. Une réserve, un fond de boutique ou un sous-sol peuvent être indispensables à l’exploitation, mais ils n’ont pas nécessairement la même utilité commerciale.
C’est pour cela que, dans certaines évaluations de locaux commerciaux, on ne s’arrête pas à la seule surface utile. On travaille aussi avec une surface pondérée. L’objectif n’est pas de faire disparaître des mètres carrés, mais de rendre comparables des locaux qui, sur le papier, peuvent sembler identiques alors qu’ils ne le sont pas.
Deux boutiques de 100 m², deux réalités
Prenons deux boutiques situées dans la même rue. La première mesure 10 mètres de façade sur 10 mètres de profondeur. La seconde est plus étroite : 5 mètres de façade sur 20 mètres de profondeur. Dans les deux cas, nous avons bien 100 m².
La première offre cependant une grande largeur sur rue et une profondeur limitée. La seconde concentre une part plus importante de sa surface loin de la vitrine. Pour comparer ces deux configurations, les professionnels utilisent des coefficients de pondération qui diminuent généralement à mesure que l’on s’éloigne de la façade. Ils tiennent aussi compte de la nature des surfaces : vente, réserve, sous-sol, mezzanine, étage, etc.
En prenant volontairement un exemple simplifié, la première boutique pourrait être analysée avec 50 m² affectés d’un coefficient 1, puis 50 m² affectés d’un coefficient 0,75. On obtiendrait alors 87,50 m² pondérés.
Pour la seconde, plus profonde, on pourrait répartir les 100 m² en quatre zones successives de 25 m², pondérées par exemple à 1, puis 0,75, 0,60 et 0,40. Le résultat serait alors de 68,75 m² pondérés.
Les deux locaux font toujours 100 m². La différence vient simplement du fait que leurs surfaces n’ont pas la même position ni la même utilité commerciale. C’est précisément ce que cherche à traduire la pondération.
Une grille ne remplace jamais la visite
Il faut toutefois se méfier d’une lecture trop mécanique des coefficients. Un sous-sol directement relié à la boutique, facile d’accès et réellement utilisé par l’activité n’a rien à voir avec une cave accessible uniquement par les parties communes. De la même manière, une réserve située juste derrière la surface de vente peut rendre un service très différent d’un local annexe éloigné ou difficile d’accès.
La configuration réelle du bien reste donc déterminante. La hauteur sous plafond, l’éclairement, les accès, le linéaire de vitrine, la forme du local ou encore la présence d’un angle peuvent modifier l’analyse.
Il existe aussi une règle de bon sens qui est essentielle en expertise : comparer ce qui est comparable. Si le bien étudié est exprimé en surface pondérée, les références utilisées doivent être analysées sur une base cohérente. Mélanger une surface utile pour un local et une surface pondérée pour un autre conduirait à comparer deux choses différentes.
C’est également pour cette raison qu’un coefficient doit pouvoir être expliqué. Il ne suffit pas qu’il figure dans une grille : il faut qu’il corresponde au local que l’on a devant soi.
À lire aussi : Locaux et bureaux commerciaux : les règles du bail dérogatoire à connaître
Le commerce d’à côté n’est pas toujours la bonne référence
Autre situation fréquente : « Le commerce voisin s’est loué 300 euros du mètre carré, donc mon local vaut 300 euros du mètre carré. » Le raisonnement est tentant, mais il manque souvent une partie de l’histoire.
Quelle était la surface réellement retenue ? Quelle profondeur ? Quel linéaire de façade ? Le local était-il en angle ? La destination prévue au bail était-elle la même ? S’agissait-il d’une nouvelle location, d’un renouvellement ou d’une fixation judiciaire ? Existait-il une franchise de loyer, un droit d’entrée ou des charges particulières supportées par le preneur ?
Une référence peut être parfaitement exacte et malgré tout peu pertinente pour le local étudié. La méthode par comparaison ne consiste donc pas à empiler des loyers puis à en tirer une moyenne. Le travail consiste surtout à sélectionner des références suffisamment proches, à comprendre leurs différences et à expliquer les corrections retenues.
Reprenons enfin nos deux boutiques et supposons, uniquement pour l’exemple, que l’étude du marché conduise à retenir 300 euros par mètre carré pondéré et par an. La première ressortirait à 26 250 euros annuels, contre 20 625 euros pour la seconde. Soit plus de 5 600 euros d’écart par an, alors que les deux locaux affichent la même surface de 100 m².
Bien entendu, la surface pondérée ne fait pas toute la valeur. Il faut encore regarder l’emplacement, la visibilité, l’environnement commercial, la destination du bail, les conditions locatives et les références réellement observées sur le marché.
Mais cet exemple montre pourquoi l’évaluation d’un commerce ne peut pas se résumer à une simple multiplication entre une surface et un prix au mètre carré. Mesurer permet de savoir combien de mètres carrés possède un local. L’expertise consiste ensuite à comprendre comment ces mètres carrés fonctionnent et comment le marché les valorise. Et, dans certains commerces, quelques mètres placés juste derrière la vitrine peuvent faire une vraie différence.
À lire aussi : Bail commercial, stop aux idées reçues !