Si la mise en cause de l’auteur du diagnostic peut paraître évidente de prime abord en cas d’erreur, il n’en reste pas moins que notaire et agent immobilier peuvent également voir leur responsabilité recherchée.
Quels diagnostics fournir pour la vente d’une maison d’habitation ?
Il est requis, pour la validité de la vente, de réunir l’ensemble du dossier de diagnostics techniques obligatoires. A ce titre, doivent être annexés au compromis les diagnostics suivants :
- Le constat des risques d’exposition au plomb pour les biens construits avant le 1er janvier 1949.
- L’état de présence ou d’absence de matériaux contenant de l’amiante pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- L’état de l’installation intérieure de gaz pour les installations de plus de 15 ans.
- L’état de l’installation intérieure d’électricité pour les installations de plus de 15 ans.
- Le diagnostic de performance énergétique pour tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert (sauf exceptions visées à l’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation).
- Un audit énergétique pour tout bâtiment ou partie de bâtiment ne relevant pas du régime de la copropriété et dont le DPE est classé E, F ou G (D inclus à compter du 1er janvier 2034).
- L’état des risques pour tout bien situé dans un secteur soumis à un plan de prévention des risques naturel, technologique ou minier ou dans un secteur de radon ou de sismicité ou dans une zone susceptible d’être atteinte par le trait de côte ou dans une zone d’obligation de maintien débroussaillé ou de débroussaillement.
- Une information sur le risque de la présence de mérules pour les biens situés en zone délimitée par arrêté préfectoral.
- L’état relatif à la présence de termites pour les biens situés en zone délimitée par arrêté préfectoral.
- Un document d’information sur les zones de bruits définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes.
- Un document de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif pour les biens non raccordés à l’assainissement collectif.
- Un document de contrôle du raccordement du bien au réseau public de collecte des eaux usées pour les biens situés dans un territoire imposant un tel contrôle notamment par arrêté municipal.
- Un certificat de conformité des appareils de chauffage au bois pour les immeubles visés par un plan de protection de l’atmosphère.
- Les arrêtés pris sur le bien de mise en sécurité ou d’insalubrité dans le cadre d’une mesure de police de la sécurité ou de la salubrité.
En complément de ces différents documents, il convient également de rappeler que le carnet d’information du logement est aussi à remettre à l’acquéreur ainsi qu’une attestation sur l’honneur du vendeur du débroussaillement du terrain vendu ou du maintien en l’état débroussaillé pour les biens situés en zone imposant le débroussaillement.
Concernant les lots de copropriété, il conviendra d’ajouter à cette liste notamment : la mention de la surface Carrez du lot dans le compromis ainsi que l’ensemble des documents portant sur l’immeuble (DPE collectif, Diagnostic technique global, Diagnostic structurel de l’immeuble, etc.) ainsi que les informations et documents constitutifs du pré-état daté (règlement de copropriété, PV sur les 3 dernières années, le montant des charges payées par le vendeur sur les deux derniers exercices…).
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Quel niveau d’obligation pour les professionnels ?
La jurisprudence est constante concernant l’information de l’acquéreur : Il doit être informé des risques et informations portant sur le bien qu’il achète. L’absence d’un diagnostic serait de nature à entraîner une mise en cause de l’agence et du notaire notamment pour défaut d’information et manquement à l’obligation de s’assurer de la légalité des actes.
C’est également la perte de l’exonération de la garantie des vices cachés correspondant au diagnostic manquant qu’encourt le vendeur en cas d’absence de diagnostic amiante, plomb, termites, gaz, électricité ou assainissement.
Les juges sont amenés à apprécier selon les cas et selon les recherches de responsabilités requises quelles étaient les obligations attendues de chacun des intervenants .
Le premier écueil à éviter est donc celui de l’absence de diagnostic
Le notaire est astreint à un devoir d’information accru. L’absence de diagnostic au moment de la vente ne peut pas être simplement notifiée à l’acquéreur qui en reconnaît l’absence. L’information doit porter également sur les conséquences pour l’acheteur de l’absence de tels diagnostics, notamment les conséquences que cela peut avoir sur le bien. (Cour de cassation, Chambre civile 1, 11/03/2026, 24-20.656).
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Le notaire n’est pas le seul concerné par ce raisonnement. L’agent immobilier est également visé par une obligation d’information tant sur les défauts affectant le bien que les conséquences qui en découlent. Ce défaut pouvant être par exemple l’absence d’une autorisation d’urbanisme liée à la construction. La simple mention de l’absence d’un tel document n’est pas suffisante et l’attention de l’acquéreur doit être portée sur les conséquences juridiques et matérielles de ce défaut d’autorisation.
Le deuxième écueil serait celui de la vérification technique
Pour les cas où un diagnostic ne semble pas obligatoire, il peut parfois être opportun d’en fournir un ou d’inciter les parties à faire intervenir un professionnel pour une expertise technique. Pour l’agence, la Cour de cassation (Cour de cassation, Chambre civile 3, 28/01/2015, 13-19.945 13-27.050) est venue assouplir sa position. Les juges apprécient si l’agence pouvait avoir connaissance des désordres et en informer l’acquéreur. Dans cette affaire, les vendeurs avaient faussement déclaré que le bien était raccordé au tout à l’égout, les acheteurs ayant ensuite découvert l’existence de l’assainissement individuel. La responsabilité de l’agence n’avait pas été retenue.
Cette jurisprudence met fin à une position antérieure des juges qui estimaient que l’agence était responsable du préjudice subi par l’acquéreur en l’absence d’un raccordement collectif alors même que le bien disposait d’un assainissement individuel, donc normalement contrôlé par un diagnostic.
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L’agence ne peut toutefois pas se baser simplement sur les déclarations de son client systématiquement. Certes, l’agent n’est pas un professionnel du bâtiment et n’est pas tenu d’effectuer des investigations approfondies ou de démontage sur le bien (Cour d’appel de Versailles – 7 octobre 2005 / n° 04/01937). Il reste que la simple déclaration du vendeur n’est pas une garantie de sa véracité et peut amener à une recherche de responsabilité de l’agence, si les éléments déclarés ne sont pas vérifiés. (Cour de cassation, troisième chambre civile, 2025-11-13, n° 23-18.899 sur la déclaration du vendeur du contrôle régulier de sa toiture).
Le dernier écueil : le contenu du diagnostic
A l’occasion d’une décision de la Cour de cassation du 16 mars 2023 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 mars 2023, n° 21-25.082) la responsabilité de l’agence a été retenue pour ne pas avoir attiré l’attention de l’acquéreur sur une erreur probable d’un diagnostic amiante que l’agence aurait dû déceler.
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