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Loi de finances 2014 : les mesures qui concernent l’immobilier

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Entrée en vigueur le 1er janvier, la loi de finances apporte des modifications  importantes en matière de cessions, de TVA sur les travaux de rénovation, de droits de mutation et de crédit d’impôt.

Ventes immobilières

1/ Les droits de mutation

Les conseils généraux ont la possibilité de relever le  taux de la taxe de publicité foncière ou du droit
d’enregistrement de 3,8 % à 4,5 % pour les cessions intervenant entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016.
Le taux global de taxation peut donc passer de 5,09 % à 5,80 %.

2/ La plus-value immobilière

La loi de finances pour 2014 modifie les règles de  taxation des cessions des biens immobiliers. Le taux
d’imposition est maintenu à 34,5 % (19 % d’impôt sur le revenu et 15,5 % de prélèvements  sociaux).

La vente d’un bien immobilier autre qu’un terrain à bâtir

Le nouveau régime fait cohabiter trois abattements  différents.

1/ Un abattement d’impôt  sur le revenu

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L’abattement  pour durée de détention  progressif, qui aboutissait à une exonération totale au bout de 30 ans de détention, a été ramené à 22 ans. Cette  modification concerne les ventes réalisées à compter du 1er septembre 2013.

2/ Un abattement de prélèvements  sociaux

L’abattement  reste fixé à 30 ans de détention pour aboutir à une exonération totale à ce terme. De la 23e à la 30e année de détention, la cession est exonérée d’impôt sur le revenu mais soumise aux prélèvements sociaux.

3/ Un abattement exceptionnel et temporaire

Les cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014 bénéficient d’un abattement exceptionnel
de 25%. Il est calculé sur la plus-value nette c’est-à-dire  la plus-value diminuée  de l’abattement pour durée
de détention.

À noter : cet abattement exceptionnel ne s’applique pas aux cessions de terrains à bâtir et aux cessions
réalisées au sein d’un groupe familial.

La vente d’un terrain à bâtir

Par un rescrit en date du 9 janvier 2014 (RES N° 2014/01), l’administration fiscale précise que la  plus-value demeure exonérée au bout de 30 ans de détention. Cet abattement est applicable pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La taxe sur la valeur ajoutée

Les modifications apportées  en matière de TVA reposent  essentiellement sur le taux de TVA à appliquer.

1/ Les travaux dans les logements d’habitation

Le taux réduit de TVA à 5,5%

Ce taux réduit s’applique aux travaux relatifs à la  pose, l’installation et l’entretien des matériaux et équipements ouvrant droit au crédit d’impôt développement  durable (CIDD), sous réserve de respecter des normes techniques et de performances énergétiques (exemples : fenêtres, chaudière, isolation des murs…).
Ce taux concerne également  les travaux induits et indissociablement liés aux travaux éligibles, c’est-à-dire
les travaux, non purement esthétiques, qui sont indispensables et consécutifs aux travaux initiaux. Le taux de
5,5 % s’applique aux paiements effectués à compter  du 1er janvier 2014.
Certains travaux sont exclus du bénéfice du taux  réduit, notamment ceux qui concourent à la production d’un immeuble neuf ou, à l’issue desquels, la surface de plancher est augmentée  de plus de 10 % par référence à la surface existante.

Le taux intermédiaire  de TVA à 10 %

Sont soumis au taux de 10 % les travaux qui ne répondent pas à la définition des travaux d’économie
d’énergie. Ce taux s’applique à tous les travaux effectués  depuis le 1er janvier 2014.
Une tolérance est admise pour les travaux pour lesquels un devis a été signé et accepté avant le 1er janvier
2014, et un acompte de 30 % versé avant cette date, sous réserve que le solde soit facturé avant le 1er mars et qu’il soit encaissé avant le 15 mars 2014. Sous ces conditions, ces travaux pourront rester taxés à 7%.

2/ Les logements situés  dans les zones Anru

Un taux réduit de TVA peut s’appliquer aux acquisitions effectuées dans les zones faisant l’objet d’une convention
de rénovation urbaine.
Ce taux réduit s’applique sous réserve, notamment :
– de conserver le bien pendant une certaine durée.  Antérieurement fixée à 15 ans, la durée est actuellement
de 10 ans. Cette durée est calculée par dixième à compter de la première année de détention (et non
plus à compter de la cinquième année) ;
– de la situation du bien. Sont concernés les logements  situés à une distance de moins de 300 mètres (auparavant
500 mètres) de la limite des quartiers Anru.

Différents taux de TVA vont s’appliquer à ces opérations :
– le taux réduit à 5,5 % s’applique pour les livraisons de  biens à compter du 1er janvier 2014, sous réserve que
le bien soit situé à moins de 300 mètres de la limite des quartiers Anru ;

– le taux normal de 20 % est d’application pour les livraisons  de biens à compter du 1er janvier 2014, situés à
partir de 300 mètres de la limite de ces quartiers ;

– le taux intermédiaire à 7 % est applicable aux livraisons de biens pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2013, sous réserve que les logements soient situés à une distance de plus
de 300 mètres et moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.

CIDD

La loi de finances pour 2014 modifie très largement le crédit d’impôt développement durable sur les équipements des logements économes en énergie.

Modification du champ d’application

Certains travaux sont désormais  exclus du CIDD à compter du 1er janvier 2014 :
– les dépenses payées par les propriétaires bailleurs ;
– les dépenses d’équipement de production d’électricité photovoltaïque ;
– les dépenses de travaux de récupération et traitement  des eaux pluviales.

Réforme des règles d’octroi

Le CIDD est désormais réservé aux dépenses réalisées  dans le cadre d’un « bouquet de travaux », exception
faite pour les contribuables dont le revenu fiscal de référence n’excède pas un certain plafond.

Nouveaux taux

À compter du 1er janvier 2014, le taux est fixé à 25 % pour les dépenses effectuées dans le cadre d’un bouquet
de travaux et à 15 % pour les dépenses relevant d’une seule catégorie de travaux.

 

Perrine Nantois

Expert en fiscalité et vie des affaires chez BusinessFil IMMO

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