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« En route pour la reprise », Michel Mouillart, Professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest

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Durant l’été, l’activité du marché de l’ancien a retrouvé de la vigueur. Il s’est appuyé pour cela sur des conditions de crédit exceptionnelles et sur un dynamisme de l’offre bancaire qui ne se dément pas.

Mais le marché n’a pas encore retrouvé les niveaux d’activité élevés qu’il avait connus avant les deux crises économiques majeures qu’il a eu à traverser depuis 2008. Ces crises qui sont venues d’ailleurs n’avaient pas trouvé leur origine dans le dérèglement du marché, dans son exubérance. En revanche, la dernière d’entre elles a été largement amplifiée par des décisions publiques qui depuis 2011 n’ont fait qu’exclure du marché les ménages modestes, ceux qui durant la première moitié des années 2000 avaient permis une expansion sans précédent du marché de l’ancien.

La reprise qui s’est amorcée durant l’été devrait s’amplifier en 2015.

Des taux toujours plus bas

Jamais par le passé  [1] les taux des prêts du secteur concurrentiel n’étaient descendus aussi bas. En octobre 2014, ils se sont établis à 2.50 % (hors assurance et coût des sûretés).

En l’absence de soutien public, le marché ne s’est pas dégradé plus qu’observé parce que précisément, l’offre de crédits a fait preuve d’un dynamisme rarement constaté jusqu’alors. Et à elle seule, la baisse des taux des crédits immobiliers intervenue dès la fin de l’année 2011 a fait plus pour soutenir la conjoncture et redynamiser les marchés privés que tous les dispositifs publics actuels d’incitation et d’aide.

La baisse des taux a donc permis de tenir le marché de l’ancien « à bouts de bras » et d’ailleurs sans cela, l’activité ne se serait pas redressée en 2013. Elle est d’ailleurs équivalente à une diminution des prix des logements de 13 % depuis le début de l’année 2012 (de 5 % depuis le début de l’année 2014)[2]. Pour apprécier l’impact que cette baisse a pu avoir sur le marché, il suffit de rappeler que faute de conditions de crédit aussi favorables et dans un contexte macroéconomique et budgétaire comparable et guère meilleur qu’aujourd’hui, le nombre de logements achetés par les ménages en 1993 était de 423 000 unités, donc inférieur de l’ordre de 180 000 à ce qu’il devrait être en 2014.

Et comme les conditions de crédit devraient être excellentes au moins jusqu’à l’été 2015, un des facteurs principaux de l’expansion du marché de l’ancien reste actif.

Un marché des crédits en expansion

Après un redémarrage remarqué en 2013, les évolutions du marché de crédits immobiliers constatées au cours du 1er semestre 2014 ont eu de quoi décevoir.

Comme chaque année, la demande de crédits immobiliers s’est repliée durant les mois d’hiver et la production a reculé. Pour autant, le marché a été plus actif qu’en 2013 à la même époque : la production de crédits était d’ailleurs en progression de 17.7 % au 1er trimestre 2014, en glissement annuel. Il est vrai que le début de l’année 2013 n’avait pas été très bon, poursuivant la tendance récessive du marché qui s’était amorcée à la fin de l’été 2011. Mais malgré de très bonnes conditions de crédit, les contraintes nouvelles imposées par la loi ALUR sont venues renforcer l’attentisme de la demande et retarder la réalisation des opérations immobilières. Alors qu’habituellement le marché se redresse fortement au 2ème trimestre, la production de crédits a diminué de 12.0 % en glissement annuel.

L’année 2013 s’était caractérisée par un mauvais 1er trimestre, puis par un bon 2ème trimestre. C’est le contraire en 2014. Pour autant, alors qu’en 2013 la production de crédits à l’ancien avait reculé de 2.2 % au 1er semestre, en glissement annuel, après correction de l’effet des rachats de créances, la production a un peu progressé au 1er semestre 2014 : de 0.7 %.

La production de crédits s’est néanmoins nettement ressaisie au cours du 3ème trimestre, en hausse de 23.0 %. Le rebond du marché constaté durant l’été 2014 est ainsi un des plus vigoureux observé depuis 2010. Et en dépit du ralentissement constaté au printemps, l’année 2014 devrait être au moins aussi bonne (voire meilleure) que 2013 ne l’avait été.

D’ailleurs, l’Observatoire Crédit Logement/CSA constate que la production de crédits à l’ancien qui s’est redressée en septembre, comme cela s’observe chaque année, a connu un mois d’octobre excellent : et que le rebond est cette année plus prononcé qu’il l’avait été en 2013 à la même époque, par exemple.

Une activité qui se redresse

Depuis la fin de l’été, les taux des crédits immobiliers ont encore baissé et ils devraient se maintenir à bas niveau au moins jusqu’à l’été 2015. En outre, les décisions publiques vont dans le sens d’une redynamisation des marchés de l’accession, alors que nombre des effets (très) négatifs de la loi ALUR sont progressivement corrigés (tant dans le secteur de la transaction que dans celui de l’investissement locatif privé).

Mais le ralentissement constaté au printemps fait que l’année année 2014 ne sera pas aussi bonne qu’elle aurait pu l’être : pourtant, le 4ème trimestre sera meilleur que ne l’avait été le printemps, d’autant que les conséquences du « retard » imputable à la loi ALUR sont maintenant engrangées.

A fin septembre 2014, le nombre de « transactions » sur logements anciens est néanmoins en recul de 1.2 % en niveau annuel glissant d’après l’OPCI et de 2.9 % d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. En retard de près de 6 mois sur le marché, le nombre d’actes notariés estimé par le CGEDD à partir des statistiques de droits de mutation établies par l’administration fiscale conclue différemment, puisqu’à fin août la progression de l’activité était encore de 6.4 % en niveau annuel glissant … avec néanmoins un légère inflexion en fin de période.

Bien sûr la demande reste prudente, attentiste face à une situation économique dégradée et à des incertitudes persistantes : le chômage ne devrait pas baisser avant le printemps 2015, au mieux. Le pouvoir d’achat ne décolle pas et ce n’est paradoxalement que grâce à une inflation contenue qu’il résiste … alors que cette basse inflation laisse planer le risque de la déflation

Le niveau de l’activité du marché de l’ancien devrait néanmoins augmenter légèrement en 2014, d’un (très) petit 2 %, pour franchir très doucement le seuil des 600 000 logements achetés par des ménages, la demande paraissant décidée à tirer avantage des conditions de crédit actuelles.

Et le marché ne repartira vraiment que lorsque les ménages aux revenus modestes reviendront, en 2015 certainement. La plupart des conditions nécessaires à une reprise durable de l’activité des marchés immobiliers semblent en effet maintenant réunies.

Et des prix sur le fil du rasoir

Depuis la reprise du marché constatée dès le printemps 2013, le mouvement de recul des prix des logements anciens cède progressivement la place à la stabilisation. Mais chaque année, après la poussée observée durant l’été, les prix des logements anciens retombent en octobre, en général assez lourdement : de l’ordre de 1 à 1.5 % par rapport à leur niveau d’août (et même de 1.5 à 2 % par rapport à leur niveau de juin). Cette année, la retombée s’est faite sur le haut de la fourchette et à fin octobre, l’indice des prix du Baromètre LPI-SeLoger affiche une baisse de 0.5 %, en niveau annuel glissant : néanmoins, il était sur une tendance de – 0.8 % en 2013, à la même époque. Ce sont les prix des maisons (- 1.1 % sur un an) qui tirent l’indice global vers le bas, alors qu’en octobre 2013 ils progressaient encore doucement (+ 0.5 %). Pour leur part, les prix des appartements ont mieux rebondi depuis le printemps : avec toujours une légère baisse à fin octobre (- 0.1 % sur un an), certes, mais rompant avec la tendance récessive marquée observée jusqu’alors (- 1.5 % en octobre 2013).

Compte tenu des évolutions observées depuis le début de l’année, 2014 devrait se terminer sur une baisse très modérée (de l’ordre de 0.3 à 0.4 %) des prix signés des logements anciens. Cependant, si le rebond d’activité se maintenait jusqu’à la fin de l’année, comme cela est très probable, 2014 sera une année de (presque) stabilisation des prix.

Pour autant, après leur accès de faiblesse en octobre, les prix des logements anciens vont un peu se ressaisir en novembre et rester ternes tout l’hiver … pendant que l’activité va perdre de l’ordre de 15 à 20 %, comme chaque année à la même période. Puis au printemps, le marché repartira et la hausse des prix va se consolider progressivement. © diego1012 – Fotolia.com

 



[1] Les informations statistiques concernant les taux des prêts immobiliers aux ménages remontent à la fin des années 40.

[2] On rappellera que la baisse des prix si souvent annoncée et tant souhaitée reste jusqu’à présent très modeste ! Au total, d’après l’indice Insee-notaires, les prix de l’ancien (appartements et maisons confondus) ont reculé de 3.8 % entre le 2ème trimestre 2011 et le 2ème trimestre 2014 (soit, – 1.3 % en moyenne chaque année) et d’après le baromètre LPI-SeLoger (en prise directe sur le marché), de 2.8 % entre le 3ème trimestre 2011 et le 3ème trimestre 2014 (soit, – 0.9 % en moyenne chaque année). On notera en outre que d’après l’indice Insee-notaires, les prix de l’ancien sont au 2ème trimestre 2014 pratiquement revenus à leur niveau du 2ème trimestre 2007 (+ 1.1 % en fait, soit + 0.2 % par an, en moyenne).

Michel Mouillart

Professeur d’économie à l’université Paris-Ouest, Michel Mouillart est
spécialiste de l’économie immobilière. Auteur de nombreux ouvrages sur le
logement, il publie régulièrement des articles sur les marchés
immobiliers, l’endettement immobilier des ménages, les politiques
publiques du logement ... Michel Mouillart est à l’initiative de
l'observatoire CLAMEUR et de nombreux autres observatoires. Et il réalise
régulièrement des prévisions sur l'activité du secteur (transactions dans
l'ancien, construction, endettement, ...).

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