Location meublée de courte durée : aidez vos clients à éviter la taxe d’habitation grâce à un mandat de gestion bien rédigé

Publié le 06 mai 2025

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La taxe d’habitation est généralement due sur les locations courtes durée. Elle se cumul avec la CFE. Pour que les propriétaires bailleurs en soient exemptés, il est nécessaire la location immobilière soit consentie par l’intermédiaire d’une agence de location à laquelle un mandat a été confié, prévoyant que le propriétaire ne bénéficie d’aucune possibilité de séjour, et qu’il n’y a effectivement pas séjourné. Le point avec Stéphane Buffa, avocat associé au cabinet KAIRNS Avocats AARPI.

Location meublée de courte durée : aidez vos clients à éviter la taxe d’habitation grâce à un mandat de gestion bien rédigé

Le principe : la taxe d’habitation est applicable aux locaux non affectés à la résidence principale

Depuis le 1^er janvier 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale a été entièrement supprimée. En revanche, conformément à l’article 1407, I-1° du Code général des impôts, la taxe est maintenue sur les résidences secondaires. Autrement dit, toutes les résidences et location meublée qui ne sont pas affectées à votre habitation principale ou à celle de votre locataire sont soumises à la taxe d’habitation.

Cela signifie que les propriétaires sont redevables de la taxe d’habitation lorsqu’ils louent leur(s) bien(s) immobilier(s) en location meublée de courte durée, faute de ne pas constituer la résidence principale des locataires.

L’exception : les locaux soumis à la CFE et non affectés à l’habitation personnelle sont exonérés de taxe d’habitation

Les locations meublées à courte durée soumises à la cotisation foncière des entreprises (CFE) ne sont pas soumises à la taxe d’habitation, à condition que les logements loués ne constituent pas l’habitation personnelle des propriétaires bailleurs.

Or, le champ d’application de la CFE est large. Celle-ci est due par des personnes morales et physiques qui exercent une activité qui réunit les caractéristiques suivantes :

l’activité a un caractère habituel : elle est considérée comme exercée à titre habituel lorsque les actes qui caractérisent l’activité imposable sont effectués de manière répétitive. Dès l’instant où il y a caractère habituel, l’impôt est dû même si la profession n’est pas exercée d’une façon permanente (activités saisonnières) ;
elle est exercée à titre professionnel : une activité même effectuée à titre habituel ne peut revêtir un caractère professionnel que si elle est exercée dans un but lucratif et n’est pas limitée à la gestion d’un patrimoine privé (locations nues). Selon l’administration fiscale, la location ou sous-location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle passible de la CFE ;
elle ne doit pas être rémunérée par un salaire.

Ainsi, une location meublée est soumise à la CFE. Toutefois, cela ne suffit pas à l’exonérer de la taxe d’habitation. Encore faut-il que la location constitue l’habitation personnelle des propriétaires bailleurs. La doctrine administrative (BOI-IF-TH-10-20-20 §20) précise que l’habitation personnelle s’entend de tout local occupé par son propriétaire ou dont il se réserve l’usage comme habitation principale ou secondaire.

La jurisprudence considère qu’un appartement loué en meublé durant quelques mois seulement (location saisonnière) et dont le propriétaire conserve la libre disposition pendant le reste de l’année est soumis à la taxe d’habitation (CE, décision du 28 février 1938 ; CE 8^e-3^e ch. 15-6-2023 n° 468195).

Elle apporte toutefois certaines nuances en considérant que si un propriétaire bailleur a loué en location saisonnière un logement meublé tout au long de l’année, par l’intermédiaire d’une agence de location à laquelle il a confié un mandat avec réserve d’aucune possibilité de séjour, et qu’il n’y a effectivement pas séjourné, il ne sera alors pas redevable de la taxe d’habitation à raison de ce local, alors même que la location n’a été effective que pour une partie des années en litige (CAA Bordeaux 20-5-1997 n° 95-949, 3e ch.).

Bon à savoir pour les professionnels de l’immobilier

En tant qu’intermédiaires, les agences doivent veiller à ce que les mandats de gestion comportent expressément une clause excluant tout droit de séjour pour le propriétaire. Une simple mention verbale ou une ambiguïté sur ce point peut exposer les clients à une taxation. Il est recommandé de conserver les preuves d’occupation exclusive par des tiers, telles que les calendriers de location, contrats signés et relevés de plateformes type Airbnb ou Booking.

Conclusion

La taxe d’habitation sur les locations meublées de courte durée est, en général, applicable à moins que l’activité du bailleur ne soit soumise à la CFE et que le bien immobilier loué ne fasse pas partie de son habitation personnelle.

Pour y échapper, il est nécessaire que la location immobilière soit consentie par l’intermédiaire d’une agence de location à laquelle le propriétaire bailleur a confié un mandat prévoyant qu’il ne bénéficie d’aucune possibilité de séjour, et qu’il n’y a effectivement pas séjourné.

Conseil pratique pour les agences immobilières

Afin de sécuriser la situation fiscale de vos clients bailleurs, vous pouvez intégrer à vos processus un modèle de mandat standardisé conforme aux exigences de l’administration (absence de séjour du propriétaire, délégation exclusive de la location, etc.). Il est également pertinent d’informer régulièrement vos clients des conséquences fiscales d’un changement de modalité d’occupation ou d’une interruption temporaire de l’activité.