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La loi de finances pour 2026 exclut les réinvestissements dans les agences immobilières du dispositif d’apport-cession. Cette restriction ajoute un mal non nécessaire à un secteur malmené par la crise. Stéphane Buffa, avocat fiscaliste associé du cabinet KAIRNS Avocats, nous aide à faire le point sur les changements et les actions à mener.
Le dispositif d’apport cession, codifié à l’article 150-0 B ter du Code général des impôts, est un régime fiscal permettant de faciliter le rachat de société suite à la cession d’une première société. D’un point de vue technique, il s’agit pour l’associé d’une société d’apporter les titres qu’il détient à une holding qu’il contrôle. La plus-value dégagée à l’occasion de l’apport n’est pas immédiatement imposable, mais son imposition est reportée. Elle devient imposable, notamment, si la société ayant fait l’objet de l’apport est cédée dans un délai de moins de 3 ans.
Cependant, le régime fiscal antérieur prévoyait de maintenir le report en cas de cession de la société dont les titres ont été apportés si 60% du prix de cession était réinvesti dans une activité économique, dans les deux ans, c’est-à-dire une activité autre que la gestion d’un patrimoine mobilier (par exemple portefeuille de titres) ou immobilier (par exemple investissement locatif).
En somme, l’associé d’une agence immobilière souhaitant vendre sa société pour 500 000 € pouvait l’apporter à une holding, sans coût fiscal immédiat, avant que la holding ne la cède pour 500 000 € et réinvestir 60 % des produits issus de la vente, soit 300 000 €, dans une activité économique, y compris la reprise d’une autre agence.
L’article 11 de la loi de finances pour 2026 aménage le dispositif. Désormais, entre autres modifications, le quota de réinvestissement passe de 60 % à 70 %, mais la durée de réinvestissement est étendue à 3 ans au lieu de 2.
Surtout, le champ des réinvestissements est fortement réduit : ne sont plus éligibles au réinvestissement les activités de gestion du patrimoine mobilier, les activités de promotion immobilière et l’ensemble des activités immobilières, ce qui selon la doctrine administrative renverrait aux activités relevant de la section L de la codification NAF, telles les agences immobilières, les administrateurs de biens ou les activités de syndics de copropriété.
Dans notre exemple, l’associé de l’agence immobilière pourrait être imposé sur la plus-value réalisée au moment de l’apport à sa holding (alors même qu’il n’a perçu aucunes liquidités), s’il souhaitait réinvestir 70 % du prix de cession dans l’acquisition d’une agence immobilière. Le montage attrayant de l’apport cession lui est refusé.
Si l’on comprend que le nouveau dispositif puisse viser orienter le réinvestissement vers les activités économique ou productives et éviter de favoriser l’investissement vers la « rente » immobilière, on peut s’étonner que les agences immobilières soient incluses dans l’exclusion. Considérer l’activité d’agent immobilier comme non-économique, non productive ou une activité de rente c’est méconnaître l’importance du rôle des agences en ces temps de tension locative et portée une vision erronée sur le risque porté par le métier ; la conjoncture récente est loin de le démentir.
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La restriction portée par la loi de finances pour 2026 pourrait mettre à mal les entrepreneurs désireux de reprendre et relancer l’activité des agences immobilières, ainsi que l’ensemble des opérations de restructuration s’appuyant sur le dispositif de l’article 150-0 B ter du Code général des impôts.
Les solutions pour sortir de cette impasse sont réduites à peau de chagrin. On peut songer à une action auprès des pouvoirs publics pour les sensibiliser à cette situation. Il est également possible d’envisager un contentieux devant le Conseil constitutionnel pour contester la constitutionnalité de la mesure au regard de l’inadéquation de la mesure retenue au regard de l’objectif poursuivi.
Enfin, il est possible de recommander aux associés d’agences immobilières d’anticiper ce sujet et d’apporter leur société à une holding 3 ans avant une éventuelle cession, puisqu’en cas de cession plus de 3 ans après l’apport aucune condition liée au réinvestissement n’est exigée pour maintenir le report d’imposition.
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