« En finir avec les estimations fast-food pour replacer notre expertise au service des vendeurs » : la vision de Cyril Cochaud

De steward à formateur immobilier : un parcours motivé par la quête de professionnalisme

Rien ne prédestinait Cyril Cochaud à l’immobilier. Pendant vingt ans, il est steward avant d’entamer une reconversion à 40 ans. Dix ans plus tard, il est devenu un professionnel passionné par son métier.

Après une première expérience en agence à La Réunion, il rejoint le réseau iAD où il devient formateur, avant d’intégrer eXp Realty. Aujourd’hui basé à Guérande et associé avec Emmanuel Peretti, un professionnel fort de trente années d’expérience, il accompagne les conseillers qui rejoignent leur équipe, avec une conviction forte : transmettre un métier avant de promettre une réussite facile.

Titulaire d’un BTS Professions Immobilières obtenu par validation des acquis de l’expérience en 2021, il vient également de valider le plus haut niveau de la formation d’expert évaluateur du SNPI. Transactions, location, VEFA, viager… Cyril Cochaud revendique une curiosité insatiable et une volonté constante d’élever le niveau d’exigence de la profession.

« J’aime trop ce métier pour le voir réduit à une course au mandat. Ce qui m’anime, c’est d’accompagner des professionnels qui veulent construire une relation de confiance durable avec leurs clients. »

L’erreur commence quand on réduit une estimation à un chiffre

C’est une formule qui a fait réagir sur LinkedIn : « Une estimation est devenue le fast-food de l’immobilier. » Derrière cette image volontairement provocatrice, Cyril Cochaud pointe une dérive qu’il observe quotidiennement.

Selon lui, l’estimation est devenue un produit de consommation rapide : un vendeur demande plusieurs avis de valeur, compare les chiffres obtenus, puis retient souvent le plus élevé. Une mécanique qui alimente une forme de surenchère entre professionnels et finit par desservir tout le monde.

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« Beaucoup de confrères réalisent un excellent travail d’analyse, mais celui-ci est balayé par une estimation volontairement optimiste. Le propriétaire repart avec le chiffre qui lui plaît le plus, pas forcément celui qui correspond au marché. » Pour lui, cette logique explique une partie des biens qui stagnent plusieurs mois sur les portails, subissent des baisses de prix successives et finissent par perdre en attractivité.

« Notre rôle n’est pas de vendre un rêve au propriétaire. Il est de défendre ses intérêts. »

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Proposer plutôt une analyse stratégique de marché

C’est précisément pour sortir de cette logique que Cyril Cochaud dit avoir arrêté de réaliser des « estimations ». À la place, il produit ce qu’il appelle des analyses stratégiques de marché.

L’objectif n’est plus seulement de déterminer un prix à un instant donné, mais de replacer le bien dans son environnement économique et concurrentiel. Il s’appuie naturellement sur les références de marché, mais y ajoute une lecture beaucoup plus large construite sur dix ans de terrain. Il croise des indicateurs économiques locaux, des cycles de marchés souvent ignorés par des estimations classiques, avec de véritables capacités de projections plutôt qu’une simple photographie du marché.

Le prix n’est alors plus présenté comme une vérité figée, mais comme une donnée évolutive qui doit s’adapter aux réactions du marché. « Le marché est vivant. Un prix est valable à l’instant T. Ensuite, il faut être capable d’ajuster sa stratégie en fonction des retours, de l’évolution de la demande et du profil des acquéreurs que l’on souhaite toucher. »

Cette vision transforme profondément le rôle de l’agent immobilier : il ne remet plus un chiffre, mais construit une feuille de route avec son client.

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Une invitation à faire évoluer la profession

Au fond, le message de Cyril Cochaud dépasse largement la question de l’estimation. Il appelle les professionnels à assumer pleinement leur rôle de conseil stratégique plutôt que de simples intermédiaires chargés d’obtenir un mandat.

Dans un marché devenu plus exigeant, où les délais de vente s’allongent et où les acquéreurs arbitrent davantage leurs décisions, il estime que la valeur ajoutée des agents immobiliers résidera moins dans leur capacité à annoncer un prix que dans leur aptitude à expliquer ce qui se passera après la mise en vente.

« Les erreurs les plus coûteuses ne se produisent pas pendant la commercialisation. Elles se produisent avant même la première annonce. » Un message qui résonne comme une invitation à remettre l’expertise, la pédagogie et le conseil au cœur du métier d’agent immobilier.