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Peut-on vraiment décrocher de l’immobilier pendant les vacances ? Visiblement pas. En tout cas pour Olivier Brane, avocat honoraire spécialiste en droit immobilier. Parti chercher la fraîcheur dans le Nord de l’Europe, il en a profité pour regarder de près comment Néerlandais, Finlandais, Estoniens et Lettons organisent leurs copropriétés. Gouvernance, rôle du syndic, numérique, formation… Une carte postale de la Baltique qui invite nous à regarder notre modèle français d’un œil neuf.
Cet été, pour fuir la canicule qui frappait une bonne partie de l’Europe du Sud, j’ai pris la direction du Nord. Première étape : la Zélande, aux Pays-Bas. Puis Helsinki en Finlande, Tallinn en Estonie et Riga en Lettonie. J’y ai mangé du saumon, des harengs et quelques sprats. Je me suis aussi baigné dans la Baltique, dont je peux confirmer qu’elle constitue un excellent système de climatisation naturelle.
Mais lorsqu’on travaille depuis longtemps dans la copropriété, même en vacances, on finit par regarder les immeubles. Et par se demander : comment font-ils, ici ?
J’ai donc rencontré des professionnels de l’immobilier et de la gestion et découvert quatre organisations différentes. Avec, au retour, une question : notre système français est-il vraiment le meilleur ?
En Zélande, j’ai découvert les VvE, les associations de propriétaires d’appartements auxquelles les propriétaires appartiennent automatiquement. L’assemblée des propriétaires prend les décisions collectives, mais l’organisation comporte également un bestuur, véritable organe de direction : un conseil d’administration de la copropriété. La gestion peut ensuite être confiée à un syndic professionnel.
La différence avec la France est intéressante : gouverner l’immeuble et le gérer professionnellement ne se confondent pas nécessairement.
Et les Néerlandais connaissent parfaitement les problèmes qui nous occupent : entretien du bâtiment, anticipation des gros travaux et constitution de réserves. Leur plan pluriannuel d’entretien, le MJOP, permet notamment de programmer les interventions futures et leur financement. Cela ressemble furieusement à certaines de nos préoccupations françaises.
À Helsinki, changement de modèle. L’immeuble d’habitation est fréquemment organisé sous forme de société immobilière. Les propriétaires détiennent des actions donnant droit à l’occupation de leur appartement.
Il existe une assemblée générale des actionnaires, mais surtout un véritable conseil d’administration. Et celui-ci n’est pas là pour décorer l’organigramme. Il participe réellement à la gouvernance de l’immeuble sur le terrain, tandis que le gestionnaire professionnel assure la gestion exécutive, l’entretien et le suivi des affaires financières dans le cadre de cette organisation.
Cela m’a rappelé certains systèmes que j’avais observés aux États-Unis : le building manager n’a pas vocation à tout décider. Il doit surtout apporter des solutions techniques, financières et comptables et veiller à la pérennité du bâtiment.
Une idée assez éloignée de notre syndic français auquel nous demandons progressivement de savoir tout faire…sans que ses honoraires augmentent en proprortion.
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Tallinn m’a probablement le plus étonné. L’Estonie est l’un des pays européens qui ont poussé très loin la numérisation des services publics. La copropriété évolue dans cet environnement : registres électroniques, informations foncières et nombreuses formalités accessibles numériquement.
L’association des copropriétaires dispose d’une assemblée générale et d’un organe de gestion qui la représente. Pour un Français habitué à certaines assemblées générales où l’on cherche encore désespérément une feuille de présence ou un pouvoir glissé au fond d’une chemise, le contraste est assez saisissant.
Mais le numérique ne résout pas tout. Un professionnel syndic rencontré sur place m’a expliqué qu’il avait beaucoup de mal à trouver des copropriétaires acceptant de devenir membres de l’organe de direction. Cela m’a rassuré.
Même en Estonie, on n’a pas encore inventé l’application qui transforme automatiquement un copropriétaire en administrateur bénévole enthousiaste.
On peut numériser les procédures. Le facteur humain résiste remarquablement bien à la technologie.
À Riga, j’ai découvert un système différent encore. La communauté des propriétaires décide des questions concernant l’immeuble et peut confier des missions à un gestionnaire professionnel. Les décisions ne passent d’ailleurs pas nécessairement par notre conception traditionnelle de l’assemblée générale : le droit letton permet différentes modalités de consultation et utilise également les outils électroniques.
Après quatre pays, une évidence apparaît donc : il n’existe pas un « modèle nordique » de la copropriété. Les Pays-Bas, la Finlande, l’Estonie et la Lettonie ont chacun leur organisation. Mais tous conduisent à réfléchir à la répartition des responsabilités entre propriétaires, organes de gouvernance et gestionnaires professionnels.
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Étant moi-même formateur en droit immobilier et de la copropriété, je me suis évidemment intéressé à la question. Là encore, attention aux généralisations : les obligations légales et les qualifications exigées diffèrent selon les pays.
Mais j’ai retrouvé partout une place importante accordée à la compétence professionnelle et à sa mise à jour. L’Estonie en fournit un exemple particulièrement parlant : son organisation professionnelle des associations de copropriétaires propose notamment des programmes de formation de 60 et 120 heures et indique accueillir chaque année plus de 4 000 représentants de copropriétés, collectivités et entreprises dans ses activités de formation.
Cette approche m’intéresse comme formateur. La formation n’est pas une obligation administrative. Elle devient une manière de démontrer sa compétence et de gagner la confiance de ses clients. Par contre le syndic doit détenir une qualification professionnelle reconnue. En France, nous avons fait un autre choix : la formation continue est juridiquement obligatoire pour les professionnels concernés par la loi Hoguet, à raison de 14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives. C’est nécessaire. Mais cela ne devrait pas nous faire oublier l’essentiel :
On ne se forme pas seulement pour renouveler une carte professionnelle. On se forme pour devenir meilleur dans son métier.
On reconnait ici une autre conception, que la conception française : on se repose sur la confiance contractuelle et la loi encadre donc moins systématiquement les modalités de la relation.
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Il ne faudrait surtout pas imaginer que les professionnels que j’ai rencontrés vivent dans un paradis de la copropriété. Ils connaissent eux aussi les gros travaux, leur programmation, les réserves financières, l’entretien à long terme des bâtiments et les exigences croissantes liées à leur rénovation. Parfois avec des dispositifs d’anticipation particulièrement structurés.
Mes échanges m’ont cependant laissé une impression : la prestation technique, financière et patrimoniale du gestionnaire paraît davantage reconnue comme une expertise ayant une valeur économique propre.
Je le présente comme une observation issue de mes rencontres, et non comme une comparaison statistique des honoraires, que je ne possède pas. Mais elle soulève une vraie question française.
La France n’a pas nécessairement moins de bons professionnels. Elle a peut-être créé un décalage entre ce qu’elle exige désormais du syndic et la valeur économique qu’elle reconnaît à ses nouvelles missions.
Car nous avons considérablement augmenté ses responsabilités : travaux, rénovation énergétique, information des copropriétaires, documents réglementaires, suivi technique, assurances, comptabilité… Et, certains soirs d’assemblée générale, médiateur entre deux voisins qui ne se parlent plus depuis quinze ans pour une histoire de poussette dans le hall. À force d’ajouter des missions au syndic sans toujours repenser leur rémunération, il ne faudra pas s’étonner qu’il manque un jour de temps pour exercer son véritable métier : gérer et préserver l’immeuble.
Ils sont directement concernés. Et là, j’ai retrouvé les standards qui nous concernent avec peut être plus d’acuité. Les professionnels de la transaction que j’ai rencontrés au cours de mon voyage sont confrontés à la même évolution. Aujourd’hui, on ne vend plus seulement un appartement. On vend un appartement dans un immeuble.
Et cet immeuble a des charges, un état technique, une performance énergétique, des travaux futurs, des réserves financières et surtout une capacité – ou une incapacité – à prendre collectivement les bonnes décisions.
Deux appartements identiques de 70 m² ne sont donc plus nécessairement le même produit si l’un se situe dans une copropriété qui anticipe ses travaux et l’autre dans un immeuble où toute décision importante se termine depuis dix ans par : « On verra l’année prochaine ».
Pour l’agent immobilier, savoir lire une copropriété devient ainsi progressivement une compétence commerciale. Il ne doit devenir ni syndic, ni avocat, ni ingénieur thermicien. Heureusement pour lui. Mais il doit être capable d’expliquer à l’acquéreur qu’il n’achète pas seulement quatre murs : il entre aussi dans une organisation collective.
Après les Pays-Bas, Helsinki, Tallinn et Riga, je me garderai bien de distribuer les médailles. Aucun système n’est parfait.
La France protège fortement les copropriétaires mais au prix d’une réglementation particulièrement dense et d’obligations toujours plus nombreuses imposées au syndic. Les pays que j’ai visités répartissent différemment les responsabilités et accordent souvent une place plus importante aux organes de gouvernance de l’immeuble. Mais encore faut-il trouver des copropriétaires prêts à prendre ces responsabilités. Mon interlocuteur estonien me l’a bien rappelé.
La bonne question n’est donc pas : quel système devons-nous copier ? Elle est plutôt : que pouvons-nous prendre chez nos voisins pour améliorer le nôtre ?
Je suis parti vers le Nord pour échapper à la chaleur de l’Europe du Sud. J’en suis revenu avec quelques interrogations supplémentaires sur la copropriété française. Et une dernière, cette fois pour nos amis agents immobiliers : quand on découvre les immenses plages de sable de la Baltique, qui s’étendent parfois sur des kilomètres, la bonne ambiance locale, on se demande si elles ne deviendront pas, demain, des destinations estivales beaucoup plus recherchées si les canicules de l’Europe du Sud persistent.
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Alors, agents immobiliers, gardez peut-être aussi un œil sur l’évolution des prix au mètre carré autour de la Baltique. On ne sait jamais où nous passerons nos prochaines vacances !
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