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Loi Pinel : ce que change la réforme des baux commerciaux

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La loi Pinel, complétée par un décret du 3 novembre 2014, modifie en profondeur le statut des baux commerciaux. Tour d’horizon des principales mesures édictées par ce texte.

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Le bail dérogatoire

Allongement de la durée du bail dérogatoire

Les baux dérogatoires peuvent avoir une durée maximale de 3 ans. La durée totale du bail ou des baux successifs (lorsque le renouvellement intervient depuis le 1er septembre 2014) ne doit pas être supérieure à 3 ans. A l’expiration de cette durée, les mêmes parties ne peuvent plus conclure un bail dérogatoire pour le même fonds de commerce. Et si le locataire est laissé en possession des lieux, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois, un bail commercial se forme.

L’état des lieux

Depuis le 1er septembre 2014, un état des lieux d’entrée et de sortie doivent être effectués, contradictoirement et amiablement. A défaut, l’état des lieux est établi par huissier de justice, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Pour les baux conclus avant la loi Pinel, si un état des lieux d’entrée a été établi, un état des lieux de sortie doit être réalisé.

La conclusion du bail commercial

La répartition des charges

Les baux conclus à compter du 1er septembre 2014 comportent un inventaire des charges et impôts. Le bail conclu ou renouvelé à compter de la date de publication du décret du 3 novembre ne peut pas mettre à la charge du locataire, notamment : les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil, et les impôts dont le redevable légal est le bailleur. Cependant, la taxe foncière peut être imputée au locataire. Un récapitulatif annuel est adressé au locataire dans les délais fixés par la réglementation.

L’information sur les travaux

Lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur communique au locataire un état prévisionnel des travaux envisagés pour les 3 années suivantes, et un état récapitulatif des travaux dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

L’état des lieux

Un état des lieux contradictoire est établi à la prise de possession des lieux, et en fin de bail. Si l’état des lieux ne peut pas être réalisé amiablement, il est établi par huissier, à frais partagés par moitié. La loi étend l’obligation d’établir un état des lieux entre bailleur et locataire à la cession du droit au bail, ou du fonds de commerce.

L’évolution du loyer au cours du bail

Révision triennale et indice

La loi Pinel modifie l’indice de référence pour la révision triennale du loyer. Cette disposition est applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. L’indice qui doit être utilisé n’est plus l’ICC, mais, selon l’activité du locataire, l’ILC ou l’ILAT. Ainsi, en principe, lors d’une révision triennale, le loyer est plafonné à la plus faible des valeurs qu’est soit la valeur locative du bien, soit le loyer révisé en fonction de l’ILC ou l’ILAT.

Il demeure possible d’utiliser, dans le bail, un indice différent, tel que l’ICC, par exemple. Mais si cet indice augmente plus rapidement, le locataire pourrait demander une révision triennale à la baisse.

Etalement de la hausse de loyer

En cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer est fixé à la valeur locative des locaux. Cependant, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, l’augmentation de loyer est étalée dans le temps. En effet, le loyer ne pourra être augmenté, pour une année, que de 10 % du loyer de l’année précédente. Ainsi, si la valeur locative a augmenté de 15 %, il faudra un an pour fixer le loyer à sa valeur nouvelle.

Le droit de préemption du locataire

Les cessions soumises au droit de préemption

Depuis le 18 décembre 2014, le locataire bénéficie d’un droit de préemption lors de la cession de son local.

Ne sont cependant pas soumis au droit de préemption la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts ou la cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Le droit de préemption n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

La procédure applicable

Le législateur a calqué la procédure de préemption du locataire sur celle existant en cas de congé pour vente dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 pour l’habitation non meublée. Toutefois, dans le cadre du bail commercial, le bail se poursuit si le locataire n’acquiert pas les murs. Le locataire est informé par une lettre recommandée ou remise en mains propres, lui indiquant le prix et les conditions de la cession, et reproduisant les dispositions légales applicables. Il dispose alors d’un délai d’un mois pour exercer son droit de préemption. Si le locataire n’acquiert pas le bien et que la cession est réalisée à des conditions plus avantageuses, une seconde notification lui est adressée, qui dispose alors d’un délai d’un mois pour accepter cette offre de vente.

Le formalisme du congé

La loi Pinel permet de délivrer le congé par lettre recommandée avec avis de réception, plutôt que de recourir systématiquement à la signification par huissier. Le décret du 3 novembre 2014 est venu préciser que lorsque le congé est donné par lettre recommandée, la date du congé est celle de la première présentation du courrier. La question se pose de savoir si cette disposition est applicable aux baux en cours au 20 juin 2014, ce qui paraît probable au regard de l’article 2 du Code civil. Le recours à l’huissier évitera cependant toute incertitude.

Garantie et cession de bail

Lorsque la cession de bail s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, le bailleur ne peut l’invoquer que durant les 3 années qui suivent la cession. Le bailleur a désormais l’obligation d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire cessionnaire, dans le délai d’un mois.

Le loyer du bail renouvelé

Lors du renouvellement du bail commercial d’une durée de 9 ans, le loyer est en principe plafonné. La loi Pinel apporte des retouches aux règles du plafonnement, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Dorénavant, par un mécanisme semblable à celui exposé ci-dessus pour la révision trimestrielle, le loyer du bail renouvelé est calculé sur la base de l’ILAT ou de l’ILC, et non plus de l’ICC. Et, de la même façon, en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, ou lorsque le bail a une durée contractuelle supérieure à 9 ans, la variation de loyer ne peut pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté lors de l’année précédant l’augmentation du loyer. ©byBazikPress©Unclesam/Fotolia

Anne-Claude Poncet

Anne-Claude Poncet, Expert immobilier BusinessFil.
Interlocuteur privilégié des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société BusinessFil, réalise des contenus pour des publications spécialisées, et leur dispense des formations professionnelles.
Email : contact@businessfil.fr

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Vos réactions

  • Par Cyrille Durand-Fontanel, il y a 3 années

    j’ai l’impression qu’il y a une « petite coquille » dans le § « Garantie et cession de bail »:
    A la 2ème phrase, au lieu de  » (…) Le bailleur a désormais l’obligation d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire cessionnaire, dans le délai d’un mois. »
    Il me semble qu’il convient de lire (et d’écrire !) :
     » Le bailleur a désormais l’obligation d’informer le locataire cessionnaire de tout défaut de paiement du cédant , dans le délai d’un mois.
    Bien à vous.

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