« Amplifier la reprise du marché de l’immobilier ancien », Michel Mouillart, Professeur d’économie à l’Université de Paris-Ouest, FRICS

Le marché de l’ancien retrouve maintenant un niveau d’activité élevé, bientôt comparable à celui de l’année 2011. C’est le dynamisme de l’accession à la propriété qui a permis cela, grâce à des conditions de crédit toujours favorables à l’expression de la demande.

Les mesures récentes en faveur de la primo accession devraient permettre au marché de consolider son expansion en 2016, mais elles ne seront pas suffisantes pour lui permettre de retrouver son niveau d’activité d’avant la grande dépression.

Une reprise portée par le dynamisme du crédit

Le 1^er trimestre 2015 avait été très bon et le regain d’activité constaté dès l’été 2014 s’est amplifié au cours du 2^ème trimestre 2015 : le redressement de la production de crédits à l’ancien (hors rachats de créances) a donc été rapide au 1^er semestre 2015, affichant un rythme de progression de 20.2 % en glissement annuel (en GA) … permettant de comprendre pourquoi la reprise des ventes de logements anciens a pu être aussi vigoureuse.

Cet article synthétise
les principaux résultats
du baromètre LPI-SeLoger,
de l’Observatoire du
Financement des Marchés
Résidentiels (Crédit
Logement/CSA) et de
l’OPCI, l’Observatoire de
la Production de Crédits
Immobiliers (Université
Paris Ouest).

La production a en effet retrouvé des rythmes de hausse comparables à ceux qui s’étaient constatés lors de la reprise de 2010. D’autant que le rythme de progression de la production de crédits s’est encore accru durant l’été : avec au 3^ème trimestre, d’après l’OPCI, une augmentation de 46.5 % en GA.

Ainsi, la production de crédits à l’ancien (hors rachats de créances) a augmenté de 30.2 % sur les 9 premiers mois de 2015, en GA. Le redressement de la production de crédits est rapide et intense et il s’accompagne du retour de ménages jeunes et modestes, pour la plupart faiblement dotés en apport personnel et n’ayant jusqu’alors jamais accédé à la propriété : d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le nombre des jeunes ménages (moins de 35 ans) ayant réalisé leur projet d’accession s’est accru de 9 % sur les 9 premiers mois de l’année (en GA). Et celui des ménages modestes (moins de 3 SMIC) de 12 % !

En dépit de leur remontée durant l’été, les taux des crédits immobiliers restent en effet particulièrement favorables à l’expression de la demande. D’autant que les durées moyennes des crédits accordés se sont allongées, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Des prix de l’ancien au niveau de ceux de 2007

Car cette reprise n’a pas été portée par la baisse générale des prix de l’immobilier résidentiel si souvent annoncée. Par exemple, d’après l’indice INSEE-notaires, les prix des logements anciens (France entière) étaient en 2014 à leur niveau de 2007 : et depuis 2011, ils n’ont reculé que de 1.5 %, en moyenne chaque année.

A cet égard, il est bon de rappeler que la France fait figure d’exception si on la compare à ses principaux partenaires de l’Union Européenne : depuis 2011, les prix des logements baissent en France, comme en Espagne, en Grèce, en Italie ou au Portugal, certes. Mais ils augmentent ailleurs, parfois rapidement comme en Autriche, au Luxembourg, au Royaume-Uni ou en Suède : et notamment en Allemagne, souvent présentée comme un modèle de modération que la France se devrait de suivre.

Alors que les prix des logements n’ont que très faiblement reculé, l’amélioration des conditions de crédit constatée depuis 2011 est en revanche équivalente à une baisse des prix des logements de 3.8 % par an (soit 16 %, sur l’ensemble de la période) : la baisse des taux constatée depuis 2007 étant à elle seule équivalente à une baisse des prix de 2.6 % par an (soit 22.5 %, sur l’ensemble de la période) !

De ce fait, la plupart des conditions nécessaires à une reprise durable de l’activité des marchés immobiliers sont réunies : des conditions de crédit très favorables, une offre de crédit dynamique, un moral des ménages propice à la réalisation des projets immobiliers et des soutiens publics maintenant meilleurs que par le passé.

Une reprise qui doit encore être amplifiée

Les ventes de logements anciens confirment en effet que la reprise est générale. Ainsi en octobre 2015, d’après le « baromètre LPI-SeLoger », les ventes se sont établies à un niveau de 9.5 % supérieur à ce qu’elles étaient en 2014 à la même époque. Et l’activité du marché de l’ancien a fait preuve d’une vivacité remarquable depuis la fin du printemps puisqu’il faut remonter à l’été 2011 pour retrouver un tel dynamisme.

Pourtant, le marché de l’ancien n’avait pas bénéficié jusqu’alors de beaucoup de soutiens publics : l’impact du PTZ+ dans l’ancien est resté « négligeable », avec seulement 1 200 unités sur le 1^er semestre 2015 et le PAS dans l’ancien a concerné 20 400 logements, ouvrant le droit à l’APL dans à peu près un quart des cas. Au global, PAS et PTZ+ ayant représenté un peu plus de 6 % des achats de logements anciens réalisés par les ménages

Le marché de l’ancien s’est en revanche appuyé sur le redressement du moral des ménages : un rétablissement spectaculaire, si on remarque qu’en octobre dernier l’indicateur résumé du moral des ménages publié chaque mois par l’INSEE avait retrouvé le niveau qui était le sien à la fin de l’été 2007, avant le déclenchement de la grande dépression. Le marché a en outre

pleinement tiré avantage des conditions de crédit qui lui sont faites … et du retour des acheteurs étrangers constaté depuis le début de l’année. Les investisseurs étrangers qui s’étaient détournés du marché en 2014, pénalisés par les conditions fiscales actuelles, puis par la crise russe, semblent revenir, bénéficiant pleinement de la baisse de l’€ face au dollar et à la livre sterling.

D’ailleurs en 2015, le niveau de l’activité du marché de l’ancien devrait dépasser de l’ordre de 12 % celui de l’année 2010 : avec près de 660 000 logements achetés par des ménages résidents, auxquels il conviendrait d’ajouter de l’ordre de 40 000 transactions effectuées par des non-résidents.

 Soutenir davantage les ménages jeunes et modestes

Pourtant, en dépit d’un reprise rapide, les flux de l’accession et de la primo accession à la propriété n’ont pas retrouvé leur dynamisme d’antan, tant dans le neuf que dans l’ancien : si en 2015, le nombre d’accessions devrait s’élever de l’ordre de 60 000 unités, expliquant la quasi-totalité de la reprise observée sur le marché de l’ancien, néanmoins le niveau annuel de l’accession dans l’ancien restera encore de 70 000 unités inférieur au niveau qui était le sien en 2007. L’essentiel du gap étant porté par la primo accession et/ou l’accession des ménages modestes (3 SMIC et moins).

Amplifier la reprise du marché de l’ancien nécessiterait donc un soutien supplémentaire à la demande des ménages jeunes et modestes, en primo accession à la propriété. Au niveau actuel des taux d’intérêt, ces ménages ont surtout besoin d’une aide à la constitution de l’apport personnel et, pour une part importante d’entre eux, le bénéficie d’un différé d’amortissement leur permettant de passer sans charge excessive les premières années de la réalisation de leur projet. A cet égard, le PTZ+ aurait pu être adapté à l’acquisition d’ancien sans travaux, en en réduisant le coût budgétaire pour l’Etat : en remplaçant le PTZ dans l’ancien par un prêt à taux réduit (1 %, par exemple), le coût du dispositif aurait été nettement inférieur à ce que les 15 000 (voire au mieux les 20 000) PTZ avec 25 % de travaux vont faire supporter au budget de l’Etat, puisqu’aux taux actuels des OAT, c’est le « taux 0 » qui coûte … et qui a limité l’ampleur de cette « relance ».

Une lente remontée des prix

Depuis le début de l’année, le marché de l’ancien a retrouvé un niveau d’activité comparable à celui de 2011, avant que la suppression du PTZ ne le précipite dans la dépression. L’évolution des prix s’en ressent, même si comme durant chaque automne, les tensions sur les prix s’atténuent : d’ailleurs, les prix signés s’établissent maintenant à 1.0 % au-dessus de leur niveau d’octobre 2014 (0.1 % pour les appartements et 2.4 % pour les maisons).

Aussi, au-delà du ralentissement saisonnier habituel, le rythme annuel d’évolution des prix signés poursuit son redressement : avec – 0.3 % pour l’ensemble du marché (- 0.6 % pour les appartements et + 0.2 % pour les maisons).

Mais depuis la fin de l’été, sous l’effet du ralentissement saisonnier du marché, les prix signés marquent le pas ou reculent dans la plupart des villes de plus de 150 000 habitants : à Lyon, Marseille, Nantes, Paris ou Toulouse, par exemple. Dans près de 50 % de ces villes, néanmoins, la hausse s’est poursuivie au cours des 3 derniers mois : comme à Bordeaux, à Lille, à Montpellier ou à Nice, par exemple. La progression y est cependant moins rapide qu’avant l’été : et d’ailleurs sur Montpellier ou sur Nice, la tendance des prix sur 12 mois est de nouveau orientée à la baisse.

Ailleurs en Province, c’est de nouveau la baisse des prix mesurée sur 12 mois qui s’impose. Lorsque le marché n’a pas bénéficié d’un rebond suffisant de la demande, comme à Brest, Clermont Ferrand, Nîmes ou Perpignan, le recul des prix est toujours aussi rapide. Dans quelques villes néanmoins, comme à Aix en Provence ou à Orléans, la hausse des prix s’installe à un rythme relativement soutenu (plus de 2 % sur un an). ©byBazikPress©ChristopheLebedinsky